文/樂居財(cái)經(jīng) 許淑敏

一個(gè)月前，中旅集團(tuán)員工刊物上，發(fā)布了關(guān)于中旅投資聚焦推進(jìn)“三項(xiàng)制度改革”成效，解決干部難下、薪酬難減、員工難出的難點(diǎn)和痛點(diǎn)。

(資料圖片僅供參考)

其中提到，截止2022年10月底，中旅投資管理人員退出比例為11.59%，高于集團(tuán)和央企同期均值水平。

作為中國(guó)旅游集團(tuán)旗下公司，中旅投資這一平臺(tái)，主要承載地產(chǎn)業(yè)務(wù)。面對(duì)下行的市場(chǎng)、收縮的市場(chǎng)環(huán)境，它也不免受到影響。

此時(shí)，需要一些調(diào)整以及改變。最近傳來消息，原龍湖副總裁胡若翔加盟中旅投資，擔(dān)任總經(jīng)理一職。

中旅投資引進(jìn)胡若翔，與能建城發(fā)拉來蕭睿、綠城拉來遲峰等，似乎有異曲同工之處。這些職業(yè)經(jīng)理人，兼具央企、民企的履職經(jīng)歷，經(jīng)驗(yàn)豐富。

相比于其他地產(chǎn)央企，中旅似乎更有改變現(xiàn)狀的迫切感。至今，中旅投資在行業(yè)中的銷售規(guī)模排名，仍在百名開外，而此前的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目虧損、眼下的去化放緩等挑戰(zhàn)，都需要它去面對(duì)。

眼下，在調(diào)控周期下，國(guó)央企地產(chǎn)商迎來了發(fā)展的窗口期。

作為以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家老牌房企之一，中旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)無論是名氣，還是規(guī)模，都不如中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地等，它或許也想借機(jī)提振地產(chǎn)板塊，追趕同行。

引入經(jīng)理人背后

據(jù)中旅集團(tuán)官網(wǎng)披露，“中國(guó)旅游集團(tuán)投資運(yùn)營(yíng)有限公司”暨“港中旅(深圳) 投資發(fā)展有限公司”，簡(jiǎn)稱“中旅投資”。

相關(guān)信息顯示，中國(guó)旅游集團(tuán)投資運(yùn)營(yíng)有限公司，于2012年在境外注冊(cè)。

它目前擁有12家對(duì)外投資公司，包括中旅（廣州）實(shí)業(yè)發(fā)展、中旅投資（四川）公司、港中旅太湖灣（蘇州）置業(yè)等，公司名稱里，都顯露了其布局的城市。

而港中旅(深圳) 投資發(fā)展，則于2011年成立，由中國(guó)旅游集團(tuán)全資持有。它目前有14家對(duì)外投資公司，大部分也均為項(xiàng)目公司。

其中，中旅新川（成都）置業(yè)、星旅（武漢）文旅創(chuàng)業(yè)發(fā)展、中旅（三亞）置業(yè)等，注冊(cè)資本均為數(shù)億元。

2016年，中國(guó)港中旅集團(tuán)公司與中國(guó)國(guó)旅集團(tuán)合并，整體更名為中國(guó)旅游集團(tuán)公司。同樣進(jìn)行合并重組的16家地產(chǎn)央企，還包括中國(guó)葛洲壩集團(tuán)并入能建集團(tuán)、中房集團(tuán)和中交建合并等。

這些央企，合并重組是為了更好的發(fā)展，并擴(kuò)充地產(chǎn)規(guī)模。比如中交房地產(chǎn)集團(tuán)銷售業(yè)績(jī)呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，已成功躋身行業(yè)TOP30行列，而能建城發(fā)的銷售排名亦從百名開外，躋身行業(yè)TOP80。

中旅對(duì)地產(chǎn)也是有希冀的。就在今年6月14日，港中旅（深圳）投資的注冊(cè)資本，還從9億元大幅增加至38.35億元。增厚注冊(cè)資本的作用之一，是為了有利于開拓新的投資項(xiàng)目、擴(kuò)大公司現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

但中旅投資的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在當(dāng)前國(guó)央企占據(jù)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)當(dāng)中，銷售規(guī)模行業(yè)排名依舊在百名以外。

2022年，中旅投資銷售規(guī)模75.1億元，行業(yè)排名144位。今年上半年也未有太大起色，以43.8億元的銷售成績(jī)，位列134名。

中旅投資并未披露2022年的盈利、負(fù)債情況，但從營(yíng)收規(guī)模上看，它去年收入93.75億元，雖同比2021年的低基數(shù)增長(zhǎng)了2.53倍，但體量上在央企陣營(yíng)中相對(duì)靠后。

其余央企地產(chǎn)商的營(yíng)收，均在百億以上。

眼下，地產(chǎn)國(guó)資迎來發(fā)展的窗口，中旅投資或許也想提振地產(chǎn)板塊、增強(qiáng)存在感，這才開始引進(jìn)人才。

此番拉來原龍湖副總裁胡若翔擔(dān)任總經(jīng)理一職，其過往履歷、經(jīng)驗(yàn)，正吻合中旅投資的發(fā)展需求。

他既具備適應(yīng)央企節(jié)奏的能力，又具備民營(yíng)房企的沖勁，正是央企、民營(yíng)房企管理經(jīng)驗(yàn)兼具的人才。與能建城發(fā)拉來蕭睿、綠城拉來了遲峰等相似，均有央企、民企的履職經(jīng)歷。

胡若翔曾在中海發(fā)展呆了十余年的時(shí)間，自1999年進(jìn)入了中海發(fā)展以后，在中海深圳公司、中山公司、寧波公司均任職過。

于2013年，胡若翔加入金地?fù)?dān)任工程管理部總經(jīng)理一職，兩年后，又加盟龍湖，歷任廈門龍湖總經(jīng)理、龍湖集團(tuán)副總裁、深圳公司總經(jīng)理等。

尤其是龍湖這一段工作經(jīng)歷，讓胡若翔名聲大噪。其擔(dān)任廈門龍湖總經(jīng)理之時(shí)，曾一舉將龍湖廈門公司銷售額提升至130億元，成為廈門房地產(chǎn)銷售金額TOP1。

可以看出，胡若翔的工作經(jīng)驗(yàn)，圍繞深圳、廈門、寧波等區(qū)域。這亦與中旅投資當(dāng)前的項(xiàng)目布局相吻合，聚焦深耕粵港澳大灣區(qū)及長(zhǎng)三角區(qū)域，布局包括北京、廣州、香港、深圳、蘇州、杭州、寧波、成都等城市。

這些區(qū)域，都是胡若翔深耕多年的區(qū)域，人脈關(guān)系、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)均匯聚于此。

旅游地產(chǎn)進(jìn)退

中旅投資在“旅游地產(chǎn)”這條路上，走得并不順。

回顧中旅集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，起源于20世紀(jì)80年代中期，其在深圳投資建設(shè)了“錦繡中華”、“中華民俗文化村”和“世界之窗”三大旅游景區(qū)及配套物業(yè)。

自此之后，中旅集團(tuán)將“旅游地產(chǎn)”作為地產(chǎn)板塊發(fā)展的方向。從2005年開始，中旅集團(tuán)不斷擴(kuò)展土地，打造了珠海海泉灣、沈陽(yáng)棋盤山風(fēng)景區(qū)、咸陽(yáng)關(guān)中溫泉度假城、蘇州工業(yè)園區(qū)、青海即墨鎮(zhèn)溫泉項(xiàng)目等。

然而，“海泉灣”系列地產(chǎn)項(xiàng)目，卻讓中旅集團(tuán)屢屢虧損。截至2014年底，青島海泉灣度假區(qū)項(xiàng)目，因可行性研究不充分等造成虧損2億元，珠海海泉灣度假區(qū)一二期項(xiàng)目虧損共計(jì)7.45億元，而咸陽(yáng)海泉灣度假區(qū)項(xiàng)目累計(jì)虧損2.64億元。

到了2016年，中央巡視組通報(bào)指出，珠海海泉灣、咸陽(yáng)海泉灣、聚豪會(huì)地產(chǎn)項(xiàng)目、青島海泉灣、沈陽(yáng)棋盤山、雞公山等項(xiàng)目嚴(yán)重虧損，“組織相關(guān)企業(yè)認(rèn)真研究制定止損和退出方案，加速推進(jìn)整改工作”。

當(dāng)時(shí)嚴(yán)重虧損項(xiàng)目包括咸陽(yáng)海泉灣項(xiàng)目，退出方案提到，于2015年在北京產(chǎn)權(quán)交易所正式掛牌，擬以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)出售咸陽(yáng)海泉灣公司83.72%股權(quán)及債權(quán)。不過，中旅集團(tuán)旗下上市公司香港中旅2022年報(bào)當(dāng)中，咸陽(yáng)海泉灣公司仍在體系內(nèi)。

眼下，珠海海泉灣、咸陽(yáng)海泉灣等多個(gè)項(xiàng)目，依然影響著香港中旅的業(yè)績(jī)。2022年，香港中旅由盈轉(zhuǎn)虧的原因之一，正是由于珠海海泉灣房地產(chǎn)銷售利潤(rùn)，較上年減少約2.85億港元。

另外，聯(lián)營(yíng)公司恒大海泉灣分占虧損約0.45億港元。該公司的成立，回溯至2015年12月，中旅集團(tuán)與恒大訂立合作協(xié)議，合作打造珠海海泉灣二期項(xiàng)目，合作范圍為珠海海泉灣二期項(xiàng)目所有地塊。

以A地塊為珠海海泉灣二期項(xiàng)目的啟動(dòng)區(qū)，之后分批次開發(fā)珠海海泉灣二期項(xiàng)目其他地塊，珠海海泉灣公司以A地塊按評(píng)估報(bào)告的評(píng)估值約4.03億元出資，占49%股權(quán)，恒大指定的公司以約4.19億元現(xiàn)金出資，占51%股權(quán)。

但隨之，恒大海泉灣逾期交付，負(fù)面消息頻出，最終雙方也于2019年終止了珠海海泉灣二期項(xiàng)目其余地塊的合作。

去化潛行

這些年來，中旅投資更加重視“城市地產(chǎn)”的路線，以“城系”、“院系”、“府系”為代表的產(chǎn)品線，陸續(xù)落地各城市。

自2019年開始，中旅投資開始發(fā)力，首進(jìn)北京，并繼續(xù)加大布局全國(guó)一二線城市核心區(qū)域，于廈門、寧波、西安、成都、廣州等城市拿地，打造北京中旅亦府、廣州中旅天宸府、成都中旅千川閱、寧波中旅寧宸院、廈門中旅海玥等項(xiàng)目。

但這些項(xiàng)目，也未將中旅投資帶出困局。

比如廣州市場(chǎng)，中旅投資通過收并購(gòu)、招拍掛等方面進(jìn)入布局。其于2020年8月，收購(gòu)了珠江實(shí)業(yè)旗下的廣州天晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司75%股份，樓盤名改為中旅天宸府。

該項(xiàng)目于2021年開盤，目前已推售210套，簽約108套。2022年，中旅天宸府銷售金額6.79億，回款4.14億，全盤剩余可售611套，貨值44.21億。

根據(jù)債券報(bào)告顯示，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2026年第二季度完成住宅全部回款，2026年底前完成車位銷售及回款。

可見，項(xiàng)目的去化速度較為緩慢。除了市場(chǎng)方面的原因，亦有項(xiàng)目自身產(chǎn)品的原因，中旅天宸府雖位于廣州老城區(qū)海珠區(qū)，但周邊較為破舊，而且占地面積僅有1.4萬(wàn)㎡，打造的4棟超高層建筑容積率高達(dá)8.38，產(chǎn)品舒適度也不夠高，因此備受詬病。

中旅投資廣州的其余項(xiàng)目，均布局于遠(yuǎn)郊的花都區(qū)，包括中旅名門府、北站東廣場(chǎng)項(xiàng)目、九龍湖項(xiàng)目等。

中旅名門府項(xiàng)目推售速度也較慢，截止2023年前3月，已推售296套，簽約284套，金額6億元。全盤剩余可售資源3737套，貨值112.17億，預(yù)計(jì)2028年底前才能完成整盤銷售及回款。

另外，中旅投資于2021年以83.95億元拿下的花都區(qū)兩宗地塊，計(jì)劃打造免稅商業(yè)文旅綜合體，投資金額高，資金回收較慢。當(dāng)前，北站東廣場(chǎng)項(xiàng)目未開盤，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資99.6億元。

在蘇州市場(chǎng)，中旅東山府項(xiàng)目于2021年底開盤，截止今年3月，項(xiàng)目累計(jì)銷售金額3.57億，總體銷售進(jìn)度僅為50%。其在報(bào)告中提及，受市場(chǎng)下行及上游板塊降價(jià)促銷營(yíng)銷，有限客戶被分流，外部區(qū)域客戶導(dǎo)入非常困難，來訪量銳減。

至于北京的中旅亦府，當(dāng)前住宅部分已售罄，車位、倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)仍未開盤，總體銷售進(jìn)度為67%。

眼下看來，集客研、營(yíng)銷、工程等能力于一身的胡若翔，當(dāng)務(wù)之急，是加快中旅投資各個(gè)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，加快資金回籠。

超高的負(fù)債率

多年以來，中旅集團(tuán)對(duì)于地產(chǎn)板塊的調(diào)整未曾停歇。

自2011年開始，中旅集團(tuán)旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)，被列為旅游業(yè)務(wù)板塊內(nèi)單獨(dú)一項(xiàng)，在此之前，旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)被歸為其他收入類別。

中旅集團(tuán)漸漸重視地產(chǎn)板塊，其曾在債券報(bào)告提到，2016至2018年計(jì)劃投資92億元于地產(chǎn)板塊。彼時(shí)，中旅集團(tuán)高管對(duì)外稱，“旅游行業(yè)利潤(rùn)很薄，我們希望通過地產(chǎn)來平衡一下投入產(chǎn)出關(guān)系?！?o:p>

中旅集團(tuán)旗下有中旅旅行、中旅國(guó)際、中旅投資、中旅免稅、中旅酒店、中旅發(fā)展、中旅資產(chǎn)、中旅郵輪八大業(yè)務(wù)單元組成的產(chǎn)業(yè)布局，主營(yíng)業(yè)務(wù)為旅游業(yè)。

雖然中旅投資的地產(chǎn)板塊定位為“重點(diǎn)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)”，但顯然，中旅集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入具備不穩(wěn)定性。

從報(bào)告數(shù)據(jù)看，中旅投資2018年-2022年收入分別為10.76億、47.97億、76.99億、26.51億、93.75億，占集團(tuán)收入比例從1.61%到12.8%不等，占比并不高。

甚至于2018年、2021年分別實(shí)現(xiàn)凈虧損4.46億元、29.42億元。

據(jù)報(bào)告解釋，2021年地產(chǎn)板塊收入較2020年下降，主要為受開發(fā)周期原因，收入還未結(jié)轉(zhuǎn)。2022年，受開發(fā)周期影響，地產(chǎn)板塊結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增長(zhǎng)，但去化速度放緩。

至于毛利率，則從2018年的44.92%降至2022年的24.12%，下降幅度不小。

另一邊，中旅投資的資產(chǎn)負(fù)債水平也比較高。它近些年的資產(chǎn)負(fù)債率始終在80%以上的高位。2021年末，中旅投資的資產(chǎn)達(dá)到740.64億，負(fù)債722.11億，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)97.5%。

該等負(fù)債率在一眾央企地產(chǎn)商當(dāng)中，居于高位。例如中鐵建房地產(chǎn)2021年，合并資產(chǎn)負(fù)債率83.1%，而電建地產(chǎn)為75.9%。

關(guān)于未來發(fā)展，中旅投資目標(biāo)是，打造一流旅游目的地的投資與運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。憑借地產(chǎn) 旅游的獨(dú)特開發(fā)模式，滿足旅游資源豐富的地方政府提高城市形象、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等多方面的綜合需要，從而為獲得土地資源創(chuàng)造有利條件。

截至2023年3月底，中旅投資在建旅游地產(chǎn)項(xiàng)目20個(gè)，主要分布在廣州、杭州、寧波、廈門、成都等城市，建筑面積合計(jì)390.90萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資521.11億元，已完成投資311.82億元，資金主要來自自有資金和開發(fā)貸款。

土地儲(chǔ)備方面，截至2023年3月末，中旅投資土地儲(chǔ)備量為255.83萬(wàn)平方米。

中旅投資最近三年累計(jì)開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目共239.77萬(wàn)平方米，因而，該等土地儲(chǔ)備，能滿足當(dāng)前規(guī)模的中旅投資三年開發(fā)需求。