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挖胡若翔入局,中旅投資拿什么追趕兄弟央企?

文/樂居財經(jīng) 許淑敏

一個月前,中旅集團員工刊物上,發(fā)布了關(guān)于中旅投資聚焦推進“三項制度改革”成效,解決干部難下、薪酬難減、員工難出的難點和痛點。


(資料圖片僅供參考)

其中提到,截止2022年10月底,中旅投資管理人員退出比例為11.59%,高于集團和央企同期均值水平。

作為中國旅游集團旗下公司,中旅投資這一平臺,主要承載地產(chǎn)業(yè)務(wù)。面對下行的市場、收縮的市場環(huán)境,它也不免受到影響。

此時,需要一些調(diào)整以及改變。最近傳來消息,原龍湖副總裁胡若翔加盟中旅投資,擔任總經(jīng)理一職。

中旅投資引進胡若翔,與能建城發(fā)拉來蕭睿、綠城拉來遲峰等,似乎有異曲同工之處。這些職業(yè)經(jīng)理人,兼具央企、民企的履職經(jīng)歷,經(jīng)驗豐富。

相比于其他地產(chǎn)央企,中旅似乎更有改變現(xiàn)狀的迫切感。至今,中旅投資在行業(yè)中的銷售規(guī)模排名,仍在百名開外,而此前的旅游地產(chǎn)項目虧損、眼下的去化放緩等挑戰(zhàn),都需要它去面對。

眼下,在調(diào)控周期下,國央企地產(chǎn)商迎來了發(fā)展的窗口期。

作為以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家老牌房企之一,中旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)無論是名氣,還是規(guī)模,都不如中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地等,它或許也想借機提振地產(chǎn)板塊,追趕同行。

引入經(jīng)理人背后

據(jù)中旅集團官網(wǎng)披露,“中國旅游集團投資運營有限公司”暨“港中旅(深圳) 投資發(fā)展有限公司”,簡稱“中旅投資”。

相關(guān)信息顯示,中國旅游集團投資運營有限公司,于2012年在境外注冊。

它目前擁有12家對外投資公司,包括中旅(廣州)實業(yè)發(fā)展、中旅投資(四川)公司、港中旅太湖灣(蘇州)置業(yè)等,公司名稱里,都顯露了其布局的城市。

而港中旅(深圳) 投資發(fā)展,則于2011年成立,由中國旅游集團全資持有。它目前有14家對外投資公司,大部分也均為項目公司。

其中,中旅新川(成都)置業(yè)、星旅(武漢)文旅創(chuàng)業(yè)發(fā)展、中旅(三亞)置業(yè)等,注冊資本均為數(shù)億元。

2016年,中國港中旅集團公司與中國國旅集團合并,整體更名為中國旅游集團公司。同樣進行合并重組的16家地產(chǎn)央企,還包括中國葛洲壩集團并入能建集團、中房集團和中交建合并等。

這些央企,合并重組是為了更好的發(fā)展,并擴充地產(chǎn)規(guī)模。比如中交房地產(chǎn)集團銷售業(yè)績呈現(xiàn)增長勢頭,已成功躋身行業(yè)TOP30行列,而能建城發(fā)的銷售排名亦從百名開外,躋身行業(yè)TOP80。

中旅對地產(chǎn)也是有希冀的。就在今年6月14日,港中旅(深圳)投資的注冊資本,還從9億元大幅增加至38.35億元。增厚注冊資本的作用之一,是為了有利于開拓新的投資項目、擴大公司現(xiàn)有的經(jīng)營規(guī)模。

但中旅投資的地產(chǎn)業(yè)務(wù),在當前國央企占據(jù)優(yōu)勢的市場當中,銷售規(guī)模行業(yè)排名依舊在百名以外。

2022年,中旅投資銷售規(guī)模75.1億元,行業(yè)排名144位。今年上半年也未有太大起色,以43.8億元的銷售成績,位列134名。

中旅投資并未披露2022年的盈利、負債情況,但從營收規(guī)模上看,它去年收入93.75億元,雖同比2021年的低基數(shù)增長了2.53倍,但體量上在央企陣營中相對靠后。

其余央企地產(chǎn)商的營收,均在百億以上。

眼下,地產(chǎn)國資迎來發(fā)展的窗口,中旅投資或許也想提振地產(chǎn)板塊、增強存在感,這才開始引進人才。

此番拉來原龍湖副總裁胡若翔擔任總經(jīng)理一職,其過往履歷、經(jīng)驗,正吻合中旅投資的發(fā)展需求。

他既具備適應(yīng)央企節(jié)奏的能力,又具備民營房企的沖勁,正是央企、民營房企管理經(jīng)驗兼具的人才。與能建城發(fā)拉來蕭睿、綠城拉來了遲峰等相似,均有央企、民企的履職經(jīng)歷。

胡若翔曾在中海發(fā)展呆了十余年的時間,自1999年進入了中海發(fā)展以后,在中海深圳公司、中山公司、寧波公司均任職過。

于2013年,胡若翔加入金地擔任工程管理部總經(jīng)理一職,兩年后,又加盟龍湖,歷任廈門龍湖總經(jīng)理、龍湖集團副總裁、深圳公司總經(jīng)理等。

尤其是龍湖這一段工作經(jīng)歷,讓胡若翔名聲大噪。其擔任廈門龍湖總經(jīng)理之時,曾一舉將龍湖廈門公司銷售額提升至130億元,成為廈門房地產(chǎn)銷售金額TOP1。

可以看出,胡若翔的工作經(jīng)驗,圍繞深圳、廈門、寧波等區(qū)域。這亦與中旅投資當前的項目布局相吻合,聚焦深耕粵港澳大灣區(qū)及長三角區(qū)域,布局包括北京、廣州、香港、深圳、蘇州、杭州、寧波、成都等城市。

這些區(qū)域,都是胡若翔深耕多年的區(qū)域,人脈關(guān)系、市場經(jīng)驗均匯聚于此。

旅游地產(chǎn)進退

中旅投資在“旅游地產(chǎn)”這條路上,走得并不順。

回顧中旅集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù),起源于20世紀80年代中期,其在深圳投資建設(shè)了“錦繡中華”、“中華民俗文化村”和“世界之窗”三大旅游景區(qū)及配套物業(yè)。

自此之后,中旅集團將“旅游地產(chǎn)”作為地產(chǎn)板塊發(fā)展的方向。從2005年開始,中旅集團不斷擴展土地,打造了珠海海泉灣、沈陽棋盤山風(fēng)景區(qū)、咸陽關(guān)中溫泉度假城、蘇州工業(yè)園區(qū)、青海即墨鎮(zhèn)溫泉項目等。

然而,“海泉灣”系列地產(chǎn)項目,卻讓中旅集團屢屢虧損。截至2014年底,青島海泉灣度假區(qū)項目,因可行性研究不充分等造成虧損2億元,珠海海泉灣度假區(qū)一二期項目虧損共計7.45億元,而咸陽海泉灣度假區(qū)項目累計虧損2.64億元。

到了2016年,中央巡視組通報指出,珠海海泉灣、咸陽海泉灣、聚豪會地產(chǎn)項目、青島海泉灣、沈陽棋盤山、雞公山等項目嚴重虧損,“組織相關(guān)企業(yè)認真研究制定止損和退出方案,加速推進整改工作”。

當時嚴重虧損項目包括咸陽海泉灣項目,退出方案提到,于2015年在北京產(chǎn)權(quán)交易所正式掛牌,擬以市場評估價出售咸陽海泉灣公司83.72%股權(quán)及債權(quán)。不過,中旅集團旗下上市公司香港中旅2022年報當中,咸陽海泉灣公司仍在體系內(nèi)。

眼下,珠海海泉灣、咸陽海泉灣等多個項目,依然影響著香港中旅的業(yè)績。2022年,香港中旅由盈轉(zhuǎn)虧的原因之一,正是由于珠海海泉灣房地產(chǎn)銷售利潤,較上年減少約2.85億港元。

另外,聯(lián)營公司恒大海泉灣分占虧損約0.45億港元。該公司的成立,回溯至2015年12月,中旅集團與恒大訂立合作協(xié)議,合作打造珠海海泉灣二期項目,合作范圍為珠海海泉灣二期項目所有地塊。

以A地塊為珠海海泉灣二期項目的啟動區(qū),之后分批次開發(fā)珠海海泉灣二期項目其他地塊,珠海海泉灣公司以A地塊按評估報告的評估值約4.03億元出資,占49%股權(quán),恒大指定的公司以約4.19億元現(xiàn)金出資,占51%股權(quán)。

但隨之,恒大海泉灣逾期交付,負面消息頻出,最終雙方也于2019年終止了珠海海泉灣二期項目其余地塊的合作。

去化潛行

這些年來,中旅投資更加重視“城市地產(chǎn)”的路線,以“城系”、“院系”、“府系”為代表的產(chǎn)品線,陸續(xù)落地各城市。

自2019年開始,中旅投資開始發(fā)力,首進北京,并繼續(xù)加大布局全國一二線城市核心區(qū)域,于廈門、寧波、西安、成都、廣州等城市拿地,打造北京中旅亦府、廣州中旅天宸府、成都中旅千川閱、寧波中旅寧宸院、廈門中旅海玥等項目。

但這些項目,也未將中旅投資帶出困局。

比如廣州市場,中旅投資通過收并購、招拍掛等方面進入布局。其于2020年8月,收購了珠江實業(yè)旗下的廣州天晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司75%股份,樓盤名改為中旅天宸府。

該項目于2021年開盤,目前已推售210套,簽約108套。2022年,中旅天宸府銷售金額6.79億,回款4.14億,全盤剩余可售611套,貨值44.21億。

根據(jù)債券報告顯示,該項目預(yù)計2026年第二季度完成住宅全部回款,2026年底前完成車位銷售及回款。

可見,項目的去化速度較為緩慢。除了市場方面的原因,亦有項目自身產(chǎn)品的原因,中旅天宸府雖位于廣州老城區(qū)海珠區(qū),但周邊較為破舊,而且占地面積僅有1.4萬㎡,打造的4棟超高層建筑容積率高達8.38,產(chǎn)品舒適度也不夠高,因此備受詬病。

中旅投資廣州的其余項目,均布局于遠郊的花都區(qū),包括中旅名門府、北站東廣場項目、九龍湖項目等。

中旅名門府項目推售速度也較慢,截止2023年前3月,已推售296套,簽約284套,金額6億元。全盤剩余可售資源3737套,貨值112.17億,預(yù)計2028年底前才能完成整盤銷售及回款。

另外,中旅投資于2021年以83.95億元拿下的花都區(qū)兩宗地塊,計劃打造免稅商業(yè)文旅綜合體,投資金額高,資金回收較慢。當前,北站東廣場項目未開盤,該項目預(yù)計總投資99.6億元。

在蘇州市場,中旅東山府項目于2021年底開盤,截止今年3月,項目累計銷售金額3.57億,總體銷售進度僅為50%。其在報告中提及,受市場下行及上游板塊降價促銷營銷,有限客戶被分流,外部區(qū)域客戶導(dǎo)入非常困難,來訪量銳減。

至于北京的中旅亦府,當前住宅部分已售罄,車位、倉儲、商業(yè)仍未開盤,總體銷售進度為67%。

眼下看來,集客研、營銷、工程等能力于一身的胡若翔,當務(wù)之急,是加快中旅投資各個項目的銷售進度,加快資金回籠。

超高的負債率

多年以來,中旅集團對于地產(chǎn)板塊的調(diào)整未曾停歇。

自2011年開始,中旅集團旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù),被列為旅游業(yè)務(wù)板塊內(nèi)單獨一項,在此之前,旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)被歸為其他收入類別。

中旅集團漸漸重視地產(chǎn)板塊,其曾在債券報告提到,2016至2018年計劃投資92億元于地產(chǎn)板塊。彼時,中旅集團高管對外稱,“旅游行業(yè)利潤很薄,我們希望通過地產(chǎn)來平衡一下投入產(chǎn)出關(guān)系。”

中旅集團旗下有中旅旅行、中旅國際、中旅投資、中旅免稅、中旅酒店、中旅發(fā)展、中旅資產(chǎn)、中旅郵輪八大業(yè)務(wù)單元組成的產(chǎn)業(yè)布局,主營業(yè)務(wù)為旅游業(yè)。

雖然中旅投資的地產(chǎn)板塊定位為“重點戰(zhàn)略業(yè)務(wù)”,但顯然,中旅集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入具備不穩(wěn)定性。

從報告數(shù)據(jù)看,中旅投資2018年-2022年收入分別為10.76億、47.97億、76.99億、26.51億、93.75億,占集團收入比例從1.61%到12.8%不等,占比并不高。

甚至于2018年、2021年分別實現(xiàn)凈虧損4.46億元、29.42億元。

據(jù)報告解釋,2021年地產(chǎn)板塊收入較2020年下降,主要為受開發(fā)周期原因,收入還未結(jié)轉(zhuǎn)。2022年,受開發(fā)周期影響,地產(chǎn)板塊結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增長,但去化速度放緩。

至于毛利率,則從2018年的44.92%降至2022年的24.12%,下降幅度不小。

另一邊,中旅投資的資產(chǎn)負債水平也比較高。它近些年的資產(chǎn)負債率始終在80%以上的高位。2021年末,中旅投資的資產(chǎn)達到740.64億,負債722.11億,資產(chǎn)負債率高達97.5%。

該等負債率在一眾央企地產(chǎn)商當中,居于高位。例如中鐵建房地產(chǎn)2021年,合并資產(chǎn)負債率83.1%,而電建地產(chǎn)為75.9%。

關(guān)于未來發(fā)展,中旅投資目標是,打造一流旅游目的地的投資與運營服務(wù)商。憑借地產(chǎn) 旅游的獨特開發(fā)模式,滿足旅游資源豐富的地方政府提高城市形象、創(chuàng)造經(jīng)濟效益和社會效益等多方面的綜合需要,從而為獲得土地資源創(chuàng)造有利條件。

截至2023年3月底,中旅投資在建旅游地產(chǎn)項目20個,主要分布在廣州、杭州、寧波、廈門、成都等城市,建筑面積合計390.90萬平方米,預(yù)計總投資521.11億元,已完成投資311.82億元,資金主要來自自有資金和開發(fā)貸款。

土地儲備方面,截至2023年3月末,中旅投資土地儲備量為255.83萬平方米。

中旅投資最近三年累計開發(fā)地產(chǎn)項目共239.77萬平方米,因而,該等土地儲備,能滿足當前規(guī)模的中旅投資三年開發(fā)需求。

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