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8月19日，國泰君安證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研報。

政策放松進入推進階段。國泰君安證券認為，隨著政策演進進入實施階段，未來可能會出現(xiàn)一波房地產(chǎn)寬松政策。國泰君安證券還預(yù)計短期內(nèi)一線城市將出臺具體的放松措施，考慮到所有一線城市都在 2023 年 8 月初發(fā)聲表態(tài)將放寬當前的房地產(chǎn)限制政策。更重要的觀點，國泰君安證券認為房地產(chǎn)需求端的放松是一個中長期的行為；其主要目的是減緩房地產(chǎn)行業(yè)的下行，而不是推動房地產(chǎn)銷售回到高位。

2023 年 7 月份國家統(tǒng)計局地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)進一步下降。國泰君安證券在 2023 年 7 月沒有看到任何銷售復(fù)蘇的跡象。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2023 年前 7 個月，全國房地產(chǎn)銷售額同比下跌 1.5%，今年以來首次落入負值區(qū)間。與此同時，2023 年

前 7 個月全國房地產(chǎn)銷售面積同比下降 6.5%。另一方面，待售面積繼續(xù)攀升，截至 2023 年 7 月底達到 6.456 億平方米，同比上升 17.9%。目前，國泰君安證券認為政策方向是解決房地產(chǎn)行業(yè)供需不匹配的問題。展望未來，國泰君安證券認為更多高線城市的全方位的放寬政策將有助于改善房地產(chǎn)銷售大幅下降的趨勢。

2023 年 7 月份疲弱的社融數(shù)據(jù)表明房貸利率下調(diào)的空間仍較大。根據(jù)中國人民銀行 2023 年 8 月 11 日披露的數(shù)據(jù)，2023 年 7 月社融增量數(shù)據(jù)同比大幅下降。住戶貸款成為主要拖累因素之一。國泰君安證券認為疲弱的社融數(shù)據(jù)表明：1）房地產(chǎn)銷售尚未出現(xiàn)任何復(fù)蘇跡象；2）由于短期和中長期住戶貸款雙雙下降，表明置換貸款的需求在減少?？紤]到越來越多的城市將房貸利率已降到 5 年期 LPR 減20 個基點（4.0%）以下，但 2023 年 7 月房地產(chǎn)銷售繼續(xù)走弱，國泰君安證券預(yù)計未來幾個月房貸利率可能進一步下降。

鑒于即將發(fā)布的疲軟中期業(yè)績可能成為制約市場的因素，國泰君安證券在選股上保持謹慎。優(yōu)質(zhì)房企中，國泰君安證券推薦招商蛇口（001979 SZ）、保利發(fā)展（600048 SH）和萬科企業(yè)（02202 HK）。同時，國泰君安證券也推薦園區(qū)公司中新集團（601512 SH），其在利好產(chǎn)業(yè)政策下具備更好的增長前景。另外，國泰君安證券也推薦綠城管理（09979HK），其將受益于地方國企及金融機構(gòu)等新增客戶需求。

風險：1）重新放開前融，行業(yè)杠桿上行；以及 2）購房需求下行。