(資料圖)
8月19日,首創(chuàng)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)周報。
核心觀點:
政策端:中央方面:上周住建部發(fā)布數(shù)據(jù)“保交樓”工作開展以來,各地加快項目復工和建設交付。目前,保交樓專項借款項目總體復工率接近100%,累計已完成住房交付超過165萬套,首批專項借款項目住房交付率超過60%。央行公布社融數(shù)據(jù),居民中長期貸款減少672億元。
地方方面:上周江蘇省發(fā)改委就《關于促進全省經(jīng)濟持續(xù)回升向好助力高質量發(fā)展繼續(xù)走在前列的若干政策措施》征求意見,擬明確全?。ǔ暇⑻K州市區(qū))全面取消落戶限制。貴州省六盤水提出公積金貸結清再貸,首付按首次貸款算。鄭州多區(qū)域推出契稅補貼政策,自8月3日起至今年底在其轄區(qū)范圍內(nèi)購買新建住房,給予50%比例的購房契稅補貼。
市場端:2023W32我們重點監(jiān)測的39城商品房成交面積為198.8萬平米,環(huán)比-30.5%,同比-35.7%;全年累計成交面積11808.5萬平米,同比-7.7%。2023W32我們跟蹤的10個城市商品房可售面積為5841萬平米,較上周環(huán)比0.23%;庫存去化周期為16.7個月,環(huán)比0.7個月。其中上海和杭州去化周期相對健康,分別為6.2和1.2個月;弱二線城市福州,三線城市莆田和寶雞去化周期較高,分別為37個月以上。
23W32我們跟蹤重點城市推盤套數(shù)為1211套,環(huán)比-87.6%,年度累計總推盤數(shù)同比-12.2%;周度新開盤去化率41.8%,環(huán)比變動13.9%,回落至低位區(qū)間。五月以來市場走弱,房價持續(xù)下降,房企推盤意愿不足,我們預計后續(xù)銷售將持續(xù)承壓。
投資建議:政治局積極表態(tài)后,目前進入政策真空期。我們認為一線城市的放松更加謹慎,不會一蹴而就。暴雷風險進一步傳導至龍頭房企,短期地產(chǎn)股將進一步承壓。歷史低效資產(chǎn)包袱較小,于周期底部獲取三高土儲(高能級、高去化、高利潤率)的房企,將形成較明顯的換牌效應,帶動資產(chǎn)質量優(yōu)化。在區(qū)域分化的背景下,資產(chǎn)質量提升將帶動優(yōu)質房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉模式前的水平。持續(xù)推薦:1)高能級布局、拿地換牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企:招商蛇口、華潤置地;2)行業(yè)底部拿地擴張的優(yōu)質房企:濱江集團、華發(fā)股份。3)融資和拿地后續(xù)恢復正常的困境反轉類房企,有望迎來估值提升:金地集團。4)永續(xù)現(xiàn)金流類房企:龍湖集團、華潤置地。
風險提示:宏觀經(jīng)濟走弱,政策反應鈍化,二手房掛牌量持續(xù)提升,房價超預期下跌等。
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