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8月19日，首創(chuàng)證券發(fā)布招商蛇口公司簡評(píng)報(bào)告。

核心區(qū)貨值充足，增速持續(xù)領(lǐng)先百強(qiáng)房企。2023 年 7 月單月公司實(shí)現(xiàn)銷售金額 201.3 億元，同比-15.8%，實(shí)現(xiàn)銷售面積 79.5 萬方，同比-6.4%。2023 年 1-7 月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額 1865.6 億元，同比+30.7%，領(lǐng)先百強(qiáng)房企 36.6pct，銷售面積 763.4 萬方，同比+33.4%，累計(jì)銷售均價(jià)24437 元/方，同比-2%。當(dāng)前全國市場銷售景氣度下行，高能級(jí)城市中的核心區(qū)項(xiàng)目依舊保持高去化率，而區(qū)位較差的項(xiàng)目去化水平持續(xù)低。1-7 月公司上海銷售金額 441.42 億元，排名第一，上海銷售占比23.7%。公司核心城市中核心區(qū)貨量保持充足，有效保障全年 3300 億元銷售目標(biāo)完成。

上海杭州獲取土地，權(quán)益比例保持高位。23 年 7 月公司于上海和杭州共獲取 2 宗土地，對(duì)應(yīng)總地價(jià) 24.2 億元，同比-91.7%；總建面 10.4 萬方，同比-91.7%。單月拿地金額強(qiáng)度為 12%，較上月下降 22.2pct。土地獲取城市結(jié)構(gòu)來看，1-7 月一二線城市整體拿地占比提升至 94.5%，較2022 全年提升 5.7pct。其中一二線城市拿地金額占比分別為 33.2%和61.3%，分別較 2022 全年下降 16.4pct，提升 22.1pct。累計(jì)拿地金額權(quán)益比例來看，1-7 月公司拿地權(quán)益比例為 83.9%，較 2022 全年提升24.3pct。權(quán)益比例大幅提升，未來歸母損益有望提升。公司持續(xù)鎖定高能級(jí)城市，提高土地兌現(xiàn)度和去化率。

融資通道保持暢通，新增公司債 50 億。23 年 1-7 月公司新增境內(nèi)債融資 145.9 億元，同比+6.7%；整體加權(quán)融資成本 2.48%，較 2022 全年下降 0.26%。23 年 7 月單月公司融資 50 億元，單月發(fā)行兩筆公司債，8 月新發(fā)一筆 13 億超短融。債務(wù)償還來看，2023 年公司境內(nèi)償還 205.2 億元，Q3 和 Q4 分別償還 68.9 和 23 億元。

龍頭央企優(yōu)勢明顯，核心區(qū)投資輪動(dòng)。1）公司央企背景，融資渠道暢通，成本持續(xù)優(yōu)化；2）核心區(qū)投資輪動(dòng)，一二線城市占比提升，換牌效應(yīng)將抬升公司資產(chǎn)質(zhì)量。

投資建議：預(yù)測公司 2023-2025 年 EPS 分別為 0.84 元/1.26 元/1.59元/股，對(duì)應(yīng) PE 分別為 14.4/9.5/7.6 倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：二手房掛牌量持續(xù)攀升，房價(jià)超預(yù)期下跌，核心區(qū)土地市場熱度迅速攀升，公司滾存庫存去化難度加大等。