文/樂居財經(jīng)徐酒眠

(資料圖)

今年的中報季，港股物企頗顯矜持，大部分都等著八月下旬的最后一趟末班車。

相比之下，“胡同第一股”京城佳業(yè)（02210.HK）倒是積極，8月16日收盤后不久，京城佳業(yè)發(fā)布了截至2023年6月30日的業(yè)績公告。比去年同期提前了半個月，同時也打響了港股物企今年中期業(yè)績報的第一槍。

數(shù)據(jù)顯示，其在報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)總收入約為8.88億元，較上一年同期增加約33.4%；錄得毛利約1.94億元，同比增長23.9%；溢利約為0.62億元，同比增長16.0%；股東應(yīng)占溢利5868.3萬元，同比增長11.91%。

在多家物企預(yù)減、甚至預(yù)虧之下，京城佳業(yè)的幾項核心指標(biāo)仍保持穩(wěn)健，并均實現(xiàn)了雙位數(shù)的增長，這的確算得上是一份比較亮眼的成績單。

盡管整體表現(xiàn)可觀，但京城佳業(yè)的業(yè)績?nèi)杂胁簧匐[憂。

一方面，整體毛利率下調(diào)，凈利率偏低，利潤增幅幾乎只有營收增幅的一半，股東應(yīng)占溢利的增速較上一年同期的16.9%有所下滑，存在增收不增利的現(xiàn)象；另一方面，應(yīng)收賬款及計提減值提速、預(yù)期信貸虧損也在擴大。

業(yè)績發(fā)布后的連續(xù)兩個交易日，京城佳業(yè)的股價都沒能上漲。

8月17日，股價短暫上揚了一會，但漲幅只有0.34%；反而是多次下跌，午后開盤一度跌至1.38%，當(dāng)日平收。8月18日，收跌2.07%，報2.84港元/股，市盈率(TTM)約3.21倍，總市值約4.17億港元。

盈利隱憂，增值服務(wù)發(fā)展成色不足

從以往數(shù)據(jù)來看，京城佳業(yè)的盈利水平一直低于行業(yè)均值。如今，本就不高的盈利水平出現(xiàn)了下滑。其整體毛利率、凈利率較去年同期均有所下降。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，京城佳業(yè)的整體毛利率約為21.8%，較上一年同期的23.5%下降了約1.7個百分點。同期，凈利率約為6.9%，較上一年同期的8.0%下滑了約1.1個百分點。

京城佳業(yè)盈利能力不佳，或與其增值服務(wù)發(fā)展成色不足有關(guān)。

對于物企而言，社區(qū)增值服務(wù)往往是拉高整體毛利率的一把利器，然而京城佳業(yè)的該板塊卻是“拖后腿”的一個。

具體來看，其社區(qū)增值服務(wù)主要分為供熱服務(wù)、車位運營服務(wù)、餐飲服務(wù)及其他四項。今年上半年，京城佳業(yè)該板塊的毛利率約為14.3%，而去年上半年更低，約為13.8%，均低于同期的物業(yè)管理服務(wù)毛利率。與此同時，社區(qū)增值服務(wù)成為了營收占比最小的業(yè)務(wù)板塊，實現(xiàn)收入1.83億元，同比增長28.3%，占總收入的20.7%。

相比而言，與地產(chǎn)業(yè)務(wù)密切相關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)，成為了其唯一一項毛利率較高的業(yè)務(wù)。

今年上半年，其營收大增的非業(yè)主增值服務(wù)毛利率約32.7%，不過對比上一年同期的47.6%，已然驟跌了14.9個百分點。

值得注意的是，今年上半年，其非業(yè)主增值服務(wù)營收同比大增135.2%，收入1.92億元，占總收入的21.6%。具體來看，這主要由于其2022年度承擔(dān)北京市多個項目的開荒保潔、后勤運維及餐飲服務(wù)等工作，在今年上半年持續(xù)完成該等專項保障服務(wù)相關(guān)結(jié)算工作。

與大多數(shù)物企一樣，物業(yè)管理服務(wù)也是京城佳業(yè)的主要營收來源。今年上半年收入5.13億元，同比增長16%，占總收入的57.7%。該板塊的毛利率也有所下滑，從上一年同期的22.2%下降至了20.5%。

應(yīng)收賬款激增，預(yù)期信貸虧損擴大

從管理面積看，北京城建集團及其合營企業(yè)或聯(lián)營公司對京城佳業(yè)的貢獻(xiàn)占比更高；但從營收來源看，京城佳業(yè)的客戶群還是在多元第三方。

截至2023年6月30日，京城佳業(yè)的在管面積約為3905.2萬平方米，較上一年同期增長約13.7%。其中，約2111.3萬平方米來源于關(guān)聯(lián)方，占比54.1%。

同期，京城佳業(yè)披露，其來自城建集團及附屬公司的收入占比約為17.7%，而上一年同期這一數(shù)據(jù)值為20.5%。

地產(chǎn)行業(yè)流動性危機未解，這直接影響到了物企們的回款，京城佳業(yè)也被應(yīng)收款困擾。

截至2023年6月39日，京城佳業(yè)來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款約為2.23億元，較2022年底增加約7.9%，較上一年同期的1.50億增長了約48.2%；來自第三方的應(yīng)收款占大頭，約為6.37億元，較2022年底增加約19.7%，較上一年同期的4.32億增長了約47.6%。

應(yīng)收賬款激增，超過了營收增速，埋下的壞賬風(fēng)險增加。報告期內(nèi)，京城佳業(yè)對應(yīng)收款撥備了1.04億元，超過了同期的溢利，較上一年同期的0.72億元增長了約44.4%。

另外，報告期末，京城佳業(yè)對應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款項的預(yù)期信貸虧損約為2035萬元，較上一年同期的1079.7萬元增長88.5%。而再往前推，2021年同期，該組數(shù)據(jù)約為591.1萬元。

隨著規(guī)模擴張與應(yīng)收款的增加，如何加速回款、避免形成更大占比的壞賬，是物企亟需解決的問題之一。

首份股票激勵，行權(quán)業(yè)績條件嚴(yán)苛

刊發(fā)中期業(yè)績報之前，7月26日，京城佳業(yè)發(fā)布了上市后的首份股權(quán)激勵，建議采納股票增值權(quán)激勵計劃及相關(guān)授予方案。

雖然該計劃須待北京市國資委及股東于臨時股東大會上批準(zhǔn)后方可實施，不過就行權(quán)的經(jīng)營條件來看，京城佳業(yè)把業(yè)績壓力給到管理層，有意改善成長性差、盈利能力較低、發(fā)展速度遲緩的現(xiàn)狀。

根據(jù)公告，本次的激勵對象為公司執(zhí)行董事、高級管理人員、管理和技術(shù)骨干員工，涉及33人、總合計422萬股的股票增值權(quán)，所對應(yīng)的H股股票數(shù)量約占公司已發(fā)行股本總額約2.88%。其中，首次授予合計27人342萬股，預(yù)留授予合計6人80萬股。

按照當(dāng)前的股價計算，這422萬股的市值約為1198.48萬元。

具體來看，執(zhí)行董事、總經(jīng)理、黨委副書記楊軍，擬獲授的股票增值權(quán)的份額最大，為20萬份，占授予總量的4.74%；其次是兩位執(zhí)行董事兼副總經(jīng)理羅周、姚昕，二人擬獲授的股票增值權(quán)的份額分別為17萬份，占授予總量的4.03%。

不過，激勵對象要對已獲授的股票增值權(quán)行權(quán)卻并不容易。京城佳業(yè)在這份方案中列出了5條經(jīng)營業(yè)績條件，且需同時達(dá)成。

擬定的考核年限為2024-2026年，在這期間，激勵對象需保證歸母扣非后凈資產(chǎn)收益率分別不低于15%、16%、17%；營業(yè)收入同比增長率均不低于25%；歸母扣非后凈利潤同比增長

率均不低于26%，且這三項還不低于對標(biāo)企業(yè)75分位。

另外，2024-2026年公司物業(yè)增值服務(wù)收入分別不低于7億元、8.5億元、10.2億元，綜合收繳率分別不低于93%、94%、94%。

若激勵對象前一年度績效考核分值為80分及以上，則其行權(quán)比例為100%；分值為70分至79分之間，則其行權(quán)比例為80%。分值再低，則當(dāng)期行權(quán)額度取消，增值權(quán)由公司注銷。

“看看這公司的歷史業(yè)績，這個激勵方案要求也太高了，這是要鉚足勁開始搞收購了嗎？”有雪球網(wǎng)友如是評論。