文/樂居財經徐酒眠

(資料圖)

今年的中報季，港股物企頗顯矜持，大部分都等著八月下旬的最后一趟末班車。

相比之下，“胡同第一股”京城佳業(yè)（02210.HK）倒是積極，8月16日收盤后不久，京城佳業(yè)發(fā)布了截至2023年6月30日的業(yè)績公告。比去年同期提前了半個月，同時也打響了港股物企今年中期業(yè)績報的第一槍。

數(shù)據(jù)顯示，其在報告期內實現(xiàn)營業(yè)總收入約為8.88億元，較上一年同期增加約33.4%；錄得毛利約1.94億元，同比增長23.9%；溢利約為0.62億元，同比增長16.0%；股東應占溢利5868.3萬元，同比增長11.91%。

在多家物企預減、甚至預虧之下，京城佳業(yè)的幾項核心指標仍保持穩(wěn)健，并均實現(xiàn)了雙位數(shù)的增長，這的確算得上是一份比較亮眼的成績單。

盡管整體表現(xiàn)可觀，但京城佳業(yè)的業(yè)績仍有不少隱憂。

一方面，整體毛利率下調，凈利率偏低，利潤增幅幾乎只有營收增幅的一半，股東應占溢利的增速較上一年同期的16.9%有所下滑，存在增收不增利的現(xiàn)象；另一方面，應收賬款及計提減值提速、預期信貸虧損也在擴大。

業(yè)績發(fā)布后的連續(xù)兩個交易日，京城佳業(yè)的股價都沒能上漲。

8月17日，股價短暫上揚了一會，但漲幅只有0.34%；反而是多次下跌，午后開盤一度跌至1.38%，當日平收。8月18日，收跌2.07%，報2.84港元/股，市盈率(TTM)約3.21倍，總市值約4.17億港元。

盈利隱憂，增值服務發(fā)展成色不足

從以往數(shù)據(jù)來看，京城佳業(yè)的盈利水平一直低于行業(yè)均值。如今，本就不高的盈利水平出現(xiàn)了下滑。其整體毛利率、凈利率較去年同期均有所下降。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，京城佳業(yè)的整體毛利率約為21.8%，較上一年同期的23.5%下降了約1.7個百分點。同期，凈利率約為6.9%，較上一年同期的8.0%下滑了約1.1個百分點。

京城佳業(yè)盈利能力不佳，或與其增值服務發(fā)展成色不足有關。

對于物企而言，社區(qū)增值服務往往是拉高整體毛利率的一把利器，然而京城佳業(yè)的該板塊卻是“拖后腿”的一個。

具體來看，其社區(qū)增值服務主要分為供熱服務、車位運營服務、餐飲服務及其他四項。今年上半年，京城佳業(yè)該板塊的毛利率約為14.3%，而去年上半年更低，約為13.8%，均低于同期的物業(yè)管理服務毛利率。與此同時，社區(qū)增值服務成為了營收占比最小的業(yè)務板塊，實現(xiàn)收入1.83億元，同比增長28.3%，占總收入的20.7%。

相比而言，與地產業(yè)務密切相關的非業(yè)主增值服務，成為了其唯一一項毛利率較高的業(yè)務。

今年上半年，其營收大增的非業(yè)主增值服務毛利率約32.7%，不過對比上一年同期的47.6%，已然驟跌了14.9個百分點。

值得注意的是，今年上半年，其非業(yè)主增值服務營收同比大增135.2%，收入1.92億元，占總收入的21.6%。具體來看，這主要由于其2022年度承擔北京市多個項目的開荒保潔、后勤運維及餐飲服務等工作，在今年上半年持續(xù)完成該等專項保障服務相關結算工作。

與大多數(shù)物企一樣，物業(yè)管理服務也是京城佳業(yè)的主要營收來源。今年上半年收入5.13億元，同比增長16%，占總收入的57.7%。該板塊的毛利率也有所下滑，從上一年同期的22.2%下降至了20.5%。

應收賬款激增，預期信貸虧損擴大

從管理面積看，北京城建集團及其合營企業(yè)或聯(lián)營公司對京城佳業(yè)的貢獻占比更高；但從營收來源看，京城佳業(yè)的客戶群還是在多元第三方。

截至2023年6月30日，京城佳業(yè)的在管面積約為3905.2萬平方米，較上一年同期增長約13.7%。其中，約2111.3萬平方米來源于關聯(lián)方，占比54.1%。

同期，京城佳業(yè)披露，其來自城建集團及附屬公司的收入占比約為17.7%，而上一年同期這一數(shù)據(jù)值為20.5%。

地產行業(yè)流動性危機未解，這直接影響到了物企們的回款，京城佳業(yè)也被應收款困擾。

截至2023年6月39日，京城佳業(yè)來自關聯(lián)方的應收款約為2.23億元，較2022年底增加約7.9%，較上一年同期的1.50億增長了約48.2%；來自第三方的應收款占大頭，約為6.37億元，較2022年底增加約19.7%，較上一年同期的4.32億增長了約47.6%。

應收賬款激增，超過了營收增速，埋下的壞賬風險增加。報告期內，京城佳業(yè)對應收款撥備了1.04億元，超過了同期的溢利，較上一年同期的0.72億元增長了約44.4%。

另外，報告期末，京城佳業(yè)對應收賬款及其他應收款項的預期信貸虧損約為2035萬元，較上一年同期的1079.7萬元增長88.5%。而再往前推，2021年同期，該組數(shù)據(jù)約為591.1萬元。

隨著規(guī)模擴張與應收款的增加，如何加速回款、避免形成更大占比的壞賬，是物企亟需解決的問題之一。

首份股票激勵，行權業(yè)績條件嚴苛

刊發(fā)中期業(yè)績報之前，7月26日，京城佳業(yè)發(fā)布了上市后的首份股權激勵，建議采納股票增值權激勵計劃及相關授予方案。

雖然該計劃須待北京市國資委及股東于臨時股東大會上批準后方可實施，不過就行權的經營條件來看，京城佳業(yè)把業(yè)績壓力給到管理層，有意改善成長性差、盈利能力較低、發(fā)展速度遲緩的現(xiàn)狀。

根據(jù)公告，本次的激勵對象為公司執(zhí)行董事、高級管理人員、管理和技術骨干員工，涉及33人、總合計422萬股的股票增值權，所對應的H股股票數(shù)量約占公司已發(fā)行股本總額約2.88%。其中，首次授予合計27人342萬股，預留授予合計6人80萬股。

按照當前的股價計算，這422萬股的市值約為1198.48萬元。

具體來看，執(zhí)行董事、總經理、黨委副書記楊軍，擬獲授的股票增值權的份額最大，為20萬份，占授予總量的4.74%；其次是兩位執(zhí)行董事兼副總經理羅周、姚昕，二人擬獲授的股票增值權的份額分別為17萬份，占授予總量的4.03%。

不過，激勵對象要對已獲授的股票增值權行權卻并不容易。京城佳業(yè)在這份方案中列出了5條經營業(yè)績條件，且需同時達成。

擬定的考核年限為2024-2026年，在這期間，激勵對象需保證歸母扣非后凈資產收益率分別不低于15%、16%、17%；營業(yè)收入同比增長率均不低于25%；歸母扣非后凈利潤同比增長

率均不低于26%，且這三項還不低于對標企業(yè)75分位。

另外，2024-2026年公司物業(yè)增值服務收入分別不低于7億元、8.5億元、10.2億元，綜合收繳率分別不低于93%、94%、94%。

若激勵對象前一年度績效考核分值為80分及以上，則其行權比例為100%；分值為70分至79分之間，則其行權比例為80%。分值再低，則當期行權額度取消，增值權由公司注銷。

“看看這公司的歷史業(yè)績，這個激勵方案要求也太高了，這是要鉚足勁開始搞收購了嗎？”有雪球網友如是評論。