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8月21日，浙商證券發(fā)布房地產(chǎn)及物管行業(yè)周報2023年W33。

本周核心觀點

政策面：證監(jiān)會支持“一企一策”化解大型房企債券違約風險，各地需求側政策調(diào)整持續(xù)。中央：1）央行：1年期MLF中標利率從2.65%下調(diào)至2.50%，7天逆回購利率從1.90%下調(diào)至1.80%，分別下調(diào)15個和10個基點。2）證監(jiān)會：繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施落地，將加快推動REITs常態(tài)化發(fā)行和高質(zhì)量擴容，堅持“一企一策”，穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險。各地：1）湖北省決定率先開展智慧小區(qū)建設試點工作。將首先在武漢、襄陽、宜昌率先開展智慧小區(qū)建設試點工作，鼓勵其余市、州積極參與；2）深圳市發(fā)布新策支持民間資本參與重大項目建設，鼓勵民間投資項目參與REITS試點，支持民間投資參與盤活國有存量資產(chǎn)、城市老舊資源；3）西安市擬降低轄內(nèi)個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限；4）四川省、昆明市等優(yōu)化公積金相關政策。

基本面：本周新房市場環(huán)比微漲，二手房市場環(huán)比微降。本周30大中城市商品房成交面積181萬平，環(huán)比+3.1%，環(huán)比增速較上周上升29.7pct；同比-29.9%，同比增速較上周下降3.9pct。分線城市來看，本周一、二線城市成交面積環(huán)比上升，三線城市環(huán)比下降。本周18城二手房成交面積125萬平，環(huán)比-0.8%，環(huán)比增速較上周下降7.5pct，同比-18.1%，同比增速較上周下降1.6pct。分線城市來看，本周一線、三線城市成交面積環(huán)比上升，二線城市環(huán)比下降。

板塊行情：本周SW房地產(chǎn)下跌1.93%，房地產(chǎn)跑贏大盤0.66pct，表現(xiàn)強于大市。本周恒生指數(shù)下跌5.89%，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)下降5.78%，房地產(chǎn)跑贏大盤0.11pct，表現(xiàn)強于大市。恒生物業(yè)服務及管理下跌6.41%，恒生物業(yè)服務及管理跑輸大盤0.52pct，表現(xiàn)弱于大市。

本周觀點：本周中期借貸便利利率（MLF）再度下調(diào)，1年期MLF中標利率及7天逆回購利率分別下調(diào)15個和10個基點。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至6月末，全部343個城市（地級及以上）中，100個城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限。浙商證券認為，本次降息為繼6月央行降息后的再次調(diào)整，能夠推動5年期LPR及房貸利率進一步下調(diào)，居民購房成本有望繼續(xù)降低，從而助力購房情緒改善；此外，8月以來各地放松政策持續(xù)落地，從中央及各地出臺調(diào)整政策的節(jié)奏上來看，浙商證券認為當前已進入政策加速落地階段。根據(jù)本周國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-7月商品房銷售面積6.7億平方米，同比-6.5%，累計降幅降至2023年新低；商品房銷售額7.0萬億元，同比-1.5%，自3月之后累計同比首次轉負。本周新房市場環(huán)比微漲3.1%，二手房市場環(huán)比微降0.8%。浙商證券認為，政策調(diào)整對當前一二線城市基本面企穩(wěn)有重要作用，當前市場銷售邊際的持續(xù)下行可能會再次加速一二線城市供需兩端政策的落地節(jié)奏。

浙商證券看好：一二線城市國企在此輪周期修復中的成長性。總量高位向下，規(guī)模越大的房企增長彈性可能越受約束，而地方企業(yè)得益于屬地資源優(yōu)勢市占率增長潛力更大。看好: 北京的【城建發(fā)展】、深圳的【天健集團】、廣州的【越秀地產(chǎn)】、杭州的【濱江集團】，以及流通性較好且布局一二線比例較高的頭部房企【招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份】。

風險提示：1）房企開發(fā)資金到位速度不及預期；2）融資實質(zhì)進展不及預期；3）行業(yè)回暖速度不及預期。