簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)以后,不想簽公示過(guò)的買(mǎi)賣(mài)合同構(gòu)成違約
華商周爭(zhēng)鋒律師
1.買(mǎi)受人和開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)以后,應(yīng)該在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間內(nèi),簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。任何一方無(wú)正當(dāng)理由遲延履行該簽約義務(wù),構(gòu)成違約,應(yīng)按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定,承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
【資料圖】
實(shí)踐中,錄入網(wǎng)簽時(shí)間是由開(kāi)發(fā)商掌握的,主要是和購(gòu)房者的按揭貸款審批何時(shí)通過(guò)掛鉤。通常情況下,在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi),開(kāi)發(fā)商先讓購(gòu)房者在空白的網(wǎng)簽合同最后簽字頁(yè)上簽名,暫不填寫(xiě)簽字時(shí)間,然后等購(gòu)房者取的銀行的貸款審批后,開(kāi)發(fā)商再在政府的交易系統(tǒng)上錄入網(wǎng)簽合同,最后,通過(guò)調(diào)換簽名頁(yè)部分完成備案。
購(gòu)房者最后拿到的備案過(guò)的網(wǎng)簽合同,簽名頁(yè)和前面的合同部分,并不是同一份合同,這一點(diǎn)可以通過(guò)最下方的錄入時(shí)間,打印時(shí)間,明顯地看出來(lái)。
最終,購(gòu)房者拿到的加蓋備案章的網(wǎng)簽合同,在購(gòu)房者簽名頁(yè)部分的最下面通常都沒(méi)有顯示該合同錄入時(shí)間和打印時(shí)間的標(biāo)識(shí),但是前面的不需要簽名的部分則有顯示。
要想證明開(kāi)發(fā)商違反認(rèn)購(gòu)書(shū)約定構(gòu)成違約,除非購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定簽約的最后一天,有證據(jù)證明購(gòu)房者按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的要求前往指定的簽約地點(diǎn)后,經(jīng)購(gòu)房者反復(fù)催要,開(kāi)發(fā)商始終沒(méi)有向其提供開(kāi)發(fā)商簽名后的網(wǎng)簽合同。
現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商不再要求購(gòu)房者簽訂紙質(zhì)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò)簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同完成備案,選擇在網(wǎng)上直接簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,則買(mǎi)賣(mài)雙方的簽約時(shí)間會(huì)在網(wǎng)上留有明確的痕跡,只要查看一下開(kāi)發(fā)商的簽約時(shí)間,就可以看到開(kāi)發(fā)商是否在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同。
現(xiàn)實(shí)中,往往是購(gòu)房者無(wú)法證明,其已經(jīng)按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間,前往開(kāi)發(fā)商處指定的地點(diǎn),是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因?qū)е码p方?jīng)]有簽署買(mǎi)賣(mài)合同。本案中,如購(gòu)房者能夠證明開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間范圍內(nèi),經(jīng)購(gòu)房者反復(fù)催要沒(méi)有及時(shí)向提供網(wǎng)簽合同并簽署,則開(kāi)發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成違約,需要雙倍返還已支付的定金。
2.依據(jù)2001年住建部《商品房銷售管理辦法》第二十三條的規(guī)定, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》?!渡钲谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法(2017修正)》第十四條亦明確規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房,應(yīng)當(dāng)將商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本及附件在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所公示。
也就是說(shuō),開(kāi)發(fā)商在銷售房地產(chǎn)時(shí),已經(jīng)在售房大廳公示了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的示范文本及附件,購(gòu)房者認(rèn)為有問(wèn)題,可以及時(shí)提出來(lái),如開(kāi)發(fā)商不同意修改,購(gòu)房者可以選擇購(gòu)買(mǎi)或者不購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)房者在簽訂了開(kāi)發(fā)商公示的合同文本及附件以后,認(rèn)為里面存在霸王條款損害購(gòu)房者的合法權(quán)益,有兩個(gè)途徑解決:第1可以找市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)申請(qǐng)行政審查;第2可以到人民法院起訴,確認(rèn)某些條款無(wú)效或不成為合同的內(nèi)容。
實(shí)踐中,廣東省高院在《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》第四條規(guī)定,當(dāng)事人簽訂預(yù)約合同時(shí)已經(jīng)知道將來(lái)擬簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同主要條款,拒絕簽約的一方以雙方不能就該主要條款達(dá)成合意為由抗辯不承擔(dān)違約責(zé)任的,不予支持。
忘掉商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第四條的規(guī)定吧,想通過(guò)惡意磋商退回定金,現(xiàn)在不行了。
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。
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