簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)以后，不想簽公示過(guò)的買(mǎi)賣(mài)合同構(gòu)成違約

華商周爭(zhēng)鋒律師

1.買(mǎi)受人和開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)以后，應(yīng)該在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)，簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。任何一方無(wú)正當(dāng)理由遲延履行該簽約義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

【資料圖】

實(shí)踐中，錄入網(wǎng)簽時(shí)間是由開(kāi)發(fā)商掌握的，主要是和購(gòu)房者的按揭貸款審批何時(shí)通過(guò)掛鉤。通常情況下，在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商先讓購(gòu)房者在空白的網(wǎng)簽合同最后簽字頁(yè)上簽名，暫不填寫(xiě)簽字時(shí)間，然后等購(gòu)房者取的銀行的貸款審批后，開(kāi)發(fā)商再在政府的交易系統(tǒng)上錄入網(wǎng)簽合同，最后，通過(guò)調(diào)換簽名頁(yè)部分完成備案。

購(gòu)房者最后拿到的備案過(guò)的網(wǎng)簽合同，簽名頁(yè)和前面的合同部分，并不是同一份合同，這一點(diǎn)可以通過(guò)最下方的錄入時(shí)間，打印時(shí)間，明顯地看出來(lái)。

最終，購(gòu)房者拿到的加蓋備案章的網(wǎng)簽合同，在購(gòu)房者簽名頁(yè)部分的最下面通常都沒(méi)有顯示該合同錄入時(shí)間和打印時(shí)間的標(biāo)識(shí)，但是前面的不需要簽名的部分則有顯示。

要想證明開(kāi)發(fā)商違反認(rèn)購(gòu)書(shū)約定構(gòu)成違約，除非購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定簽約的最后一天，有證據(jù)證明購(gòu)房者按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的要求前往指定的簽約地點(diǎn)后，經(jīng)購(gòu)房者反復(fù)催要，開(kāi)發(fā)商始終沒(méi)有向其提供開(kāi)發(fā)商簽名后的網(wǎng)簽合同。

現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商不再要求購(gòu)房者簽訂紙質(zhì)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò)簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同完成備案，選擇在網(wǎng)上直接簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，則買(mǎi)賣(mài)雙方的簽約時(shí)間會(huì)在網(wǎng)上留有明確的痕跡，只要查看一下開(kāi)發(fā)商的簽約時(shí)間，就可以看到開(kāi)發(fā)商是否在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同。

現(xiàn)實(shí)中，往往是購(gòu)房者無(wú)法證明，其已經(jīng)按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間，前往開(kāi)發(fā)商處指定的地點(diǎn)，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因?qū)е码p方?jīng)]有簽署買(mǎi)賣(mài)合同。本案中，如購(gòu)房者能夠證明開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間范圍內(nèi)，經(jīng)購(gòu)房者反復(fù)催要沒(méi)有及時(shí)向提供網(wǎng)簽合同并簽署，則開(kāi)發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成違約，需要雙倍返還已支付的定金。

2.依據(jù)2001年住建部《商品房銷售管理辦法》第二十三條的規(guī)定， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》?！渡钲谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法（2017修正）》第十四條亦明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)將商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本及附件在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所公示。

也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在銷售房地產(chǎn)時(shí)，已經(jīng)在售房大廳公示了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的示范文本及附件，購(gòu)房者認(rèn)為有問(wèn)題，可以及時(shí)提出來(lái)，如開(kāi)發(fā)商不同意修改，購(gòu)房者可以選擇購(gòu)買(mǎi)或者不購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)房者在簽訂了開(kāi)發(fā)商公示的合同文本及附件以后，認(rèn)為里面存在霸王條款損害購(gòu)房者的合法權(quán)益，有兩個(gè)途徑解決：第1可以找市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)申請(qǐng)行政審查；第2可以到人民法院起訴，確認(rèn)某些條款無(wú)效或不成為合同的內(nèi)容。

實(shí)踐中，廣東省高院在《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》第四條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂預(yù)約合同時(shí)已經(jīng)知道將來(lái)擬簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同主要條款，拒絕簽約的一方以雙方不能就該主要條款達(dá)成合意為由抗辯不承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持。

忘掉商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第四條的規(guī)定吧，想通過(guò)惡意磋商退回定金，現(xiàn)在不行了。

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。