8月21日，國(guó)金證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告。

行業(yè)點(diǎn)評(píng)

本周 A 股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、物業(yè)板塊均有所下跌。本周（8.12-8.18）申萬(wàn) A 股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-1.9%，在各板塊中位列第 15；WIND 港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-6.2%，在各板塊中位列第 19。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-6.4%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-6%，滬深 300 指數(shù)漲跌幅為-2.6%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)和滬深 300的相對(duì)收益分別為-0.4%和-3.8%。

(相關(guān)資料圖)

本周土地成交規(guī)模環(huán)比上升同比下降，土地市場(chǎng)延續(xù)低迷趨勢(shì)。本周（8.12-8.18）全國(guó) 300 城宅地成交建面 539萬(wàn)㎡，單周環(huán)比+22%，單周同比-23%，平均溢價(jià)率 5%。深圳市光明區(qū)成交首宗限售價(jià)突破 5 萬(wàn)/㎡地塊。2023 年初至今，全國(guó) 300 城累計(jì)宅地成交建面 21988 萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-25%；年初至今，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。

本周新房銷售同比下降，環(huán)比上升，總體成交規(guī)模維持 7 月以來(lái)的低位。本周（8.12-8.18）35 個(gè)城市商品房成交合計(jì) 287 萬(wàn)平米，周環(huán)比+8%，周同比-22%。其中：一線城市周環(huán)比+26%，周同比-20%；二線城市周環(huán)比+2%，周同比-17%；三四線城市周環(huán)比+10%，周同比-64%。

本周二手房成交同環(huán)比均略有上升，總體成交規(guī)模維持低位。本周（8.12-8.18）15 個(gè)城市二手房成交合計(jì) 158萬(wàn)平米，周環(huán)比+4%，周同比+1%。其中：一線城市周環(huán)比+7%，周同比-10%；二線城市周環(huán)比-5%，周同比-2%；三四線城市周環(huán)比+155%，周同比+79%（揚(yáng)州市二手房成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)極大值）。

7 月新房銷售持續(xù)筑底，支持性政策有望加速落地。8 月 15 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布 2023 年 1-7 月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況：經(jīng)追溯調(diào)整后，1-7 月商品房銷售額 70450 億元，同比下降 1.5%；7 月單月商品房銷售額 7358 億元，同比下降19.3%。1-7月商品房銷售面積66563萬(wàn)方，同比下降6.5%；7月單月商品房銷售面積7048萬(wàn)方，同比下降15.5%。8 月 16 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布 2023 年 7 月份 70 個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況：從新房?jī)r(jià)格指數(shù)看，7 月全國(guó)70 城的新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌 0.2%，連續(xù) 2 個(gè)月下跌，其中一線城市環(huán)比繼續(xù)持平，二線城市環(huán)比由持平轉(zhuǎn)為下降0.2%，三線城市環(huán)比下降 0.3%，降幅擴(kuò)大 0.2 個(gè)百分點(diǎn)。從城市數(shù)量看，7 月有 20 城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，較 6 月減少 11 城；有 49 城環(huán)比下跌，較 6 月增加 11 城。國(guó)金證券認(rèn)為銷售數(shù)據(jù)的頹勢(shì)有望促進(jìn)各地支持性政策的加速落地。

MLF 超預(yù)期下調(diào)，后續(xù)五年期以上 LPR 有望跟降，房貸利率將進(jìn)一步下降。8 月 15 日，央行開(kāi)展 2040 億元逆回購(gòu)操作和 4010 億元中期借貸便利（MLF）操作，其中 MLF 下調(diào) 15 個(gè)基點(diǎn)，MLF 利率降至 2.5%。由于央行最近一次調(diào)降 MLF 是在 6 月，僅兩個(gè)月后 8 月 MLF 利率再次迎來(lái)調(diào)降，間隔時(shí)間之短超出市場(chǎng)預(yù)期。根據(jù)“LPR=MLF 利率+加點(diǎn)”的傳導(dǎo)機(jī)制，隨著本次 MLF 利率下調(diào)，8 月的 LPR 將大概率隨之下調(diào)，對(duì)應(yīng)的房貸利率亦有望進(jìn)一步下降，助力降低購(gòu)房成本，提振購(gòu)房需求。目前金融端的支持性政策正逐步落地，后續(xù)各地有望因城施策加速出臺(tái)各類需求端支持政策，形成政策組合拳，進(jìn)一步加快推動(dòng)銷售市場(chǎng)的復(fù)蘇回升。

投資建議

日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的 7 月新房銷售額、銷售面積、價(jià)格漲跌情況等數(shù)據(jù)均表現(xiàn)承壓。目前銷售市場(chǎng)正持續(xù)筑底，金融端下調(diào)房貸利率箭在弦上，更多需求端支持性政策有望加速落地。推薦重點(diǎn)布局優(yōu)質(zhì)一二線城市、改善產(chǎn)品占比高的頭部央國(guó)企和改善型房企，如中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示

寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。