01 新房、二手房成交數(shù)據(jù)
2023年8月1日-8月15日,深圳市新房住宅共成交1125套,二手房住宅共成交1159套,日成交量見圖示。
(資料圖片僅供參考)
02 一線市場(chǎng)分析
和上個(gè)月相比,8月的二手房成交依舊低迷。8月已過半,二手房網(wǎng)簽也只有1000套出頭,若按照這樣的態(tài)勢(shì)延續(xù),本月的二手房成交最多2000套出頭。
一線市場(chǎng)方面,深圳樓市,經(jīng)歷了史上最煎熬的一段時(shí)間。7.24-7.31,各部門對(duì)于樓市紛紛做出積極表態(tài)。不過,截止今日,關(guān)于“降首付、降利率、減稅費(fèi)、認(rèn)房不認(rèn)貸、放開限購(gòu)”相關(guān)細(xì)則,仍未在深圳出臺(tái)。
市場(chǎng)不確定期,購(gòu)房者觀望情緒更加濃厚,看上的好房想買又不敢買,都想等著首付比例、認(rèn)房不認(rèn)貸等等利好舉措落地、根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)再?zèng)Q定何時(shí)進(jìn)場(chǎng),市場(chǎng)都是買漲不買跌。
而這也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)再次跌價(jià)。
譬如,上周成交的一套諾德國(guó)際48平2房,成交首次跌破500萬,相比最近一套同戶型成交,再次下跌50萬左右。
上周金泓凱旋城一期,成交一套128平4房,成交價(jià)1130萬,加上所有稅費(fèi),總額也就1200萬左右,相比最近一套成交,下跌至少100萬。今年2月,金泓凱旋城一期126平同戶型成交價(jià)1318萬。
當(dāng)然,跌價(jià)的不止這些。南山寶安部分核心樓盤仍在跌,最高跌幅近200萬左右。
03 深圳灣豪宅暴跌39%,有錢人的資產(chǎn)大縮水
深圳灣的成交,一直被認(rèn)作為深圳豪宅市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo),然而,近一年來,這里的房?jī)r(jià)走勢(shì)卻讓人觸目驚心。
上周成交一套君匯新天201平4房,成交價(jià)跌至2750萬左右,相比高峰期成交,跌幅高達(dá)39%。2021年年初,君匯新天201平成交價(jià)高達(dá)4500萬左右。
截圖來源:小鹿系統(tǒng)
當(dāng)然,上周成交的這套樓層低,是導(dǎo)致成交近乎腰斬的直接原因之一。但不可否認(rèn)的是,深圳灣200平以上豪宅大平層的確在大跌。
這套房子,是深圳灣首套價(jià)格跌回2019年的200平以上豪宅大平層。君匯新天201平成交單價(jià)跌至13.7萬/平,而在2020年,君匯新天的成交單價(jià)就已經(jīng)穩(wěn)定在14萬以上了。
房子在去年6月份放盤,業(yè)主當(dāng)時(shí)心態(tài)很高、報(bào)價(jià)5000萬,看著不景氣的二手房成交市場(chǎng),去年9月業(yè)主選擇了暫時(shí)撤盤。等了將近一年,等來了調(diào)控的放松,卻遲遲沒有等來成交價(jià)上漲。雙證合一后,單證大平層價(jià)格不漲反跌。
我們了解到,業(yè)主在今年已經(jīng)看好了房子,急需賣掉這套房騰出購(gòu)房名額。
7月份,業(yè)主重新掛盤,初始掛盤價(jià)為3150萬,掛盤一個(gè)月后未能順利賣掉。8月,這套房經(jīng)過多次調(diào)價(jià),最終在8月12日,價(jià)格跌至2750萬后,當(dāng)天晚上就被市場(chǎng)秒殺。
雖然沒有虧本,但一度被視為硬通貨的豪宅,成交價(jià)現(xiàn)在卻近乎腰斬,估計(jì)也讓很多深圳灣業(yè)主徹夜難眠。
其實(shí),如君匯新天這樣的豪宅,成交價(jià)腰斬的局面并不是今天才出現(xiàn)。
從今年4月份開始,伴隨著成交量的縮減,深圳灣各豪宅小區(qū)、大中小戶型都有“陰跌”的情況出現(xiàn)。
恒裕濱城二期,174平4+1房,中高樓層,5月底時(shí)成交價(jià)為4930萬。這套是近3年來,首套跌破5000萬的房源,而且樓層戶型都不差。當(dāng)天價(jià)格下調(diào)后,隔天就被成交了。
緊接著,6月中旬,陽光海濱133平4房,中高層,成交價(jià)跌至2280萬,相比高峰期成交價(jià),跌幅超1000萬。
7月初,鴻威海怡灣142平4房,中間樓層,成交價(jià)跌至2680萬,相比高峰期,跌幅同樣超1100萬。
不僅如此,雙證合一后,深圳灣單證和雙證戶型擁有了同等的價(jià)值,深圳灣的單證平層的稀缺性價(jià)值慢慢被稀釋,這也在沖擊著深圳灣豪宅的價(jià)格。
高峰期總價(jià)達(dá)3500萬以上的深圳灣板式通透大四房豪宅,現(xiàn)在2500萬以內(nèi)也有很大機(jī)會(huì)買到。
上周我們也為大家重新盤點(diǎn)了深圳灣2500萬板式大四房,感興趣的朋友可以點(diǎn)擊攻略查看。
深圳豪宅,一直是有錢人資產(chǎn)的避風(fēng)港。
接下來,深圳灣各價(jià)格段的成交,大概率是以最近的這些成交價(jià)作為錨點(diǎn)。對(duì)于深圳灣2000-3000萬價(jià)格段的豪宅,選擇變多,房齡較老、樓層低,戶型一般的,會(huì)最先受到?jīng)_擊。
客觀來說,現(xiàn)在在賣的房子相比于2020年前的價(jià)格,算上通貨膨脹,以及目前新房的價(jià)格,深圳的很多房子,不論普通住宅還是豪宅,價(jià)格都還是很合理的。一些剛需住宅,月供與租金快接近了。
拋開國(guó)際環(huán)境等不可確定因素,深圳灣這些豪宅區(qū)域的房子,這個(gè)階段或許是最好的時(shí)候。豪宅區(qū)域的新房限價(jià),后續(xù)可變性還是很多的,不排除,新房的限價(jià)往后會(huì)被解除。這個(gè)階段的豪宅,戶型有得選,價(jià)格有得談。
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