作為深圳“一哥”的福田，高規(guī)格規(guī)劃+配套成熟，如果可以，應該很少有人會拒絕居住在這里。這幾年出的幾個大熱新盤，基本都是圍繞著福田、南山、前海，還有其他規(guī)劃比較熱門的其他區(qū)域。

但是作為已經(jīng)高度成熟的市中心區(qū)域，福田的供應量用手指頭就可以數(shù)的清，這也不怪福田，深圳集中供應宅地已經(jīng)好幾年，但是仔細回首，發(fā)現(xiàn)福田區(qū)已經(jīng)連續(xù)3年宅地“0”供應。

但是今年卻不一樣，向來“缺貨”的福田，由于舊改新盤的給力，今年上半年已經(jīng)入市5個新盤，其中海德園已經(jīng)售罄，接下來還有6個新盤等待入市，可以說“神仙打架”，對于想要置業(yè)福田的置業(yè)者，無疑是個好消息！

(資料圖)

買房看規(guī)劃：福田的中心地位會改變嗎？或許無人撼動

深圳發(fā)展一路向西，從羅湖到福田，再到如今的南山、寶中。

十幾年前，提到羅湖，絕對是深圳的生活中心，東門、金光華購物中心、國貿(mào)、萬象城是深圳人必逛的區(qū)域，幸福里等圍繞萬象城的小區(qū)，也是深圳響當當?shù)暮勒?。時光荏苒，十幾年后的羅湖，雖然依然配套完善、生活便捷，但是市民的關(guān)注范圍開始向西部移動。

福田會成為下一個羅湖嗎？我想答案是不會，福田的地位確實是很難撼動的：

首先，未來定位不變，十四五規(guī)劃：福田始終是深圳中心的中心。

在深圳發(fā)布的市十四五規(guī)劃中，各區(qū)發(fā)展定位中，深圳多個區(qū)都定位了“中心”，但是此中心并非彼中心，寶安是西部中心、龍崗和坪山是東部中心、龍華是中部中心、光明是北部中心，但是只有福田區(qū)是深圳行政、文化、金融、商務和國際交往中心，夯實了福田“老大哥”的地位。

其次，福田的經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)依然能打。

2022年，福田GDP以5514.49億元位居深圳各區(qū)GDP第二名，僅次于南山區(qū)，一直以來都扮演著經(jīng)濟發(fā)展的排頭兵，展現(xiàn)了福田區(qū)在金融、科技和文化等領(lǐng)域的強大實力。

這里不僅得益于福田的王牌產(chǎn)業(yè)—金融，福田區(qū)的持牌金融機構(gòu)超過270家，占據(jù)了深圳超六成的總數(shù)。

還有一個向好的現(xiàn)象，2023年上半年，受深港通關(guān)等影響，福田上半年GDP的住宿業(yè)和餐飲業(yè)實現(xiàn)40.4%和21.0%的大幅增長。

再者，福田雖然是深圳較早的建成區(qū)，但規(guī)劃具有”前瞻性“，未來還有”三大新引擎“的提升空間。

福田區(qū)雖然是深圳較早的建成區(qū)，但是因為建設(shè)初期就有深圳行政、文化中心的定位，因此規(guī)劃具有”前瞻性“，以市民廣場、深圳會展中心、深圳圖書館音樂廳等、蓮花山公園形成的深圳“中軸線”，是只能被模仿無法被超越的存在。

包括深南大道、北環(huán)大道、濱河大道以及南北向的皇崗路、新洲路等，幾條主干道橫平豎直、規(guī)劃得當；目前，福田區(qū)有1、2、3、4、6、7、9、10、11、14等10條地鐵線路通行，地鐵5期還有地鐵20號線二期、地鐵22號線一期也將經(jīng)過福田；建設(shè)在地下的福田高鐵站，以及在建的穗莞深城際3期、常平至龍華城際（規(guī)劃中），福田區(qū)的交通不管是現(xiàn)在還是在將來，在各個區(qū)中都是站在最前列的。

接下來，福田還要在河套深港合作區(qū)、香蜜湖新金融中心、環(huán)中心公園活力圈大力發(fā)展，將會給富含底蘊的福田區(qū)賦予新的發(fā)展能量和空間。

福田新盤、二手房，價格相對更堅挺，市場接受度高

這個認知反應在樓市上也非常明顯，福田區(qū)不管在新盤還是二手房方面，相對于其他區(qū)來說，都是價格比較堅挺，市場受歡迎程度大。

提到深圳“網(wǎng)紅樓盤”，其實仔細想想，“網(wǎng)紅樓盤”的出生地主要來源于福田、南山、前海，之前還有龍華、光明、寶安。我們來看看福田這3年總共有26次預售盤開盤，總共有5次開盤基本售罄，接近20%，還是大于大多數(shù)區(qū)域的新盤售罄率：

● 2020年11月，天健天驕北廬開盤，首批207套可售房源全部售罄。共認籌約1284位，當時認籌還分為無房、有房客戶，其中，無房客戶約968位，有房客戶約316位。推出C座、E座共兩棟，建面約58-211平等戶型，均價約11.4萬/平，單價在9-13.7萬/㎡，總價在750-2881萬/套。

●?2021年11月，海德園B區(qū)開盤，181套房源全部售罄。此次共有504批意向登記客，此次最低入圍積分為62.2分，是2021年新盤登記入圍積分最高的一個。推售房源共181套，約121-296平3-6房，備案建面均價12.6萬/平，備案價格區(qū)間在11.46-14.41萬/平。

●?2022年5月，海德園A區(qū)開盤，239套住宅全部選完。推239套住宅，推售面積為約143-251㎡的4-5房，均價約12.6萬/㎡。共686批客戶登記，最低積分53.5分。

●2022年6月，福田崗廈天元花園開盤，開盤后313-330平米房源全賣完了，剩余少量533平米一層一戶樓王單位，總價5300萬起。總共推售159套住宅產(chǎn)品，住宅建面約313-540㎡，備案均價約11.67萬/㎡。單價區(qū)間約為9.00-13.04萬/㎡；總價區(qū)間約為2824-8604萬元。

●?2023年6月，福田“網(wǎng)紅盤”海德園，237套房全選完。共推售237套，位于4棟、5棟。主推戶型面積約86-161㎡，備案均價約12.6萬/㎡，單價區(qū)間約12.1-13.1萬/㎡，總價區(qū)間約1049-2062萬/套。共664批客戶成功入圍，入圍積分為52.5分，是深圳2023年首個需要積分項目。

咱們再來看看二手房，據(jù)@深圳中原統(tǒng)計，在福田、南山、寶安三區(qū)中，成交量TOP10的樓盤中，福田區(qū)的樓盤是三區(qū)之中成交量最多的。也就是說即使是熱點區(qū)域比較，福田的二手房成交依然可圈可點，特別是在市場低迷的當下，更是不易。

今年福田新盤入市迎來高峰期！已3年無商品房宅地出讓

其實這10年來，福田區(qū)的樓盤開盤次數(shù)與全市其他區(qū)相比，數(shù)量并不多，特別是2015年-2021年這幾年時間，福田區(qū)住宅新盤開盤數(shù)量可以說是屈指可數(shù)。

2022年開始，福田區(qū)推盤數(shù)量開始增多，2022年總共推了8次新盤，2023年上半年住宅預售新盤總共推了5個盤，接下來還有7個待入市新盤，因此今年是福田新盤近10年的一個入市高峰期。

我們來看看福田宅地的出讓情況，福田區(qū)近3年出讓過2宗宅地，但是沒有1宗是建設(shè)商品房的，全部建設(shè)出售型人才住房，這也是福田前幾年新盤少的一個原因。

● 2021年11月25日，福田區(qū)皇崗路與百合三路交匯處東南側(cè)B106-0065宅地以332200萬元由深圳深港科技創(chuàng)新合作區(qū)發(fā)展有限公司競得，住宅部分建設(shè)出售型人才住房。

●?2020年12月16日，福田區(qū)蓮花街道B407-0035宅地，由深圳市福田人才安居有限公司以24600萬元+競配4000㎡無償移交政府的只租不售的人才住房面積競得，本次出讓宗地建設(shè)住宅類型為出售的人才住房。

而這兩年福田推盤數(shù)量增多的一個主要原因是，從2022年開始，這兩年福田區(qū)的舊改項目陸續(xù)入市，住宅推盤量開始增多。

舊改新盤撐起福田新房大局，120平左右大戶型競爭激烈

而依靠舊改“活躍”起來的福田新盤市場，新盤產(chǎn)品具有以下特點：

1、大戶型多，120平左右3-4房競爭激烈

近日已經(jīng)曝光戶型的新盤中，不少都是以大戶型為主。此前入市的中洲灣戶型在126-260㎡，綠景尚悅府的戶型在約110-143平。

今年，福田區(qū)的新盤房源，120平左右的3-4房將競爭非常激烈。

位于大金沙片區(qū)的兩大舊改項目—中洲灣迎海和金地環(huán)灣城，都是125平左右的3+1房和260平左右的4房。

當然，今年也有一些剛需戶型的新盤也已經(jīng)入市或等待入市，包括崗廈匯花園、新天石廈銘苑、灣尚駿璽、上梅林雅苑。

2、舊改新盤，撐起福田新房大局

前面說到福田的宅地供應少之又少，僅有的幾塊也用于保障房建設(shè)，因此福田新盤供應高度依賴舊改項目。

包括金地環(huán)灣城前身是金地工業(yè)區(qū)舊改，綠景尚悅府是綠景集團主導的沙嘴村舊改二期項目，新世界香蜜四季家園是原華泰小區(qū)舊改，中洲灣迎海為中洲在上沙的舊改項目，位于梅林板塊的上梅林雅苑為梅林舊改一期，卓越京基南天電力舊改，今年5月開盤的新天石廈銘苑為石廈村舊改二期項目，以及同月開盤的灣尚駿璽前身為水圍村舊改。

舊改項目有個特點，就是容積率相對高一些，福田近日將入市的新盤的容積率普遍在6以上，有些新盤容積率達到9和10以上。這個并不是福田區(qū)獨有的現(xiàn)象，包括南山的一些舊改新盤，新盤樓層也是越來越高。

3、各項配套，都很好

和原關(guān)外基本都是圍繞幾個發(fā)展較為快的點，其他區(qū)域還有待發(fā)展相比，福田區(qū)的發(fā)展成熟度是毋庸置疑的。

福田的各項配套可以說好到?jīng)]話說：良好的交通配套，地鐵線站點在福田區(qū)幾乎沒有“盲點”；分布在各個區(qū)域的購物中心包括cocopak、中心城、皇庭廣場、KKONE、中心城、卓悅匯、深圳上城等等；以深圳標志性公園蓮花山公園、香蜜公園、筆架山公園、荔枝公園等，以及深圳“千園計劃”下建成的各類小公園等；深圳圖書館、音樂廳、少年宮等文體配套。

最重要的醫(yī)療、教育配套，深圳兒童醫(yī)院、北大深圳醫(yī)院、深圳市第二人民醫(yī)院等深圳人心中數(shù)一數(shù)二的醫(yī)院都在福田；教育配套也是非常豐富成熟，一方面是自身好學校多，另一方面是教育集團化目前在福田做的比較好。

福田教育現(xiàn)在還呈現(xiàn)一個特點，就是隨著新居民向低成本區(qū)域也就是原關(guān)外流動，原關(guān)外的教育資源相對開始緊張，而福田、南山這些區(qū)域的教育資源，相比于前幾年緊張的局面出現(xiàn)了緩和，不少口碑不錯的老牌學校租房也可以上。

福田區(qū)將有6盤等待入市！上半年5盤入市，其中4盤在售

總之有購買福田區(qū)新盤的置業(yè)網(wǎng)友，今年會有很多選擇，包括大戶型豪宅盤和剛需戶型盤都會有，上半年5盤入市，除了開盤售罄的海德園外，還有4盤在售中，而下半年還有6個盤等待入市，我們一起看看：

【大金沙片區(qū)】

大金沙片區(qū)目前有多個舊改項目在建，而且不少都是超大型舊改項目，中洲灣迎海和金地環(huán)灣城都是超大型舊改，還有于近期開盤的綠景尚悅府。

金地環(huán)灣城

動態(tài)：樣板房開放中，計劃將開盤。

戶型：120-270平

金地環(huán)灣城前身為金地工業(yè)區(qū)舊改，預計先推出6棟120-270平戶型，大戶型為主純粹度高。本次首發(fā)的是03地塊，總共6棟，其中4棟都是大戶型（包括公寓），也沒有保障房。

項目建面約253㎡的戶型圖曝光，這個戶型有雙梯入戶等超豪華設(shè)計，非常值得期待。

金地工業(yè)區(qū)城市更新單元位于福田區(qū)金地-沙頭片區(qū)，項目近7號線沙尾地鐵口，所處位置屬大金沙片區(qū)。

項目拆除用地面積11.9萬平，開發(fā)建設(shè)用地面積6.2萬平。計容積率總建面?67.4萬㎡，包括寫字樓、公寓、住宅、酒店、購物中心及一所九年制公辦學校、一所幼兒園。項目共分為兩期開發(fā)。

綠景尚悅府

動態(tài)：產(chǎn)品于8月入市，在售（預售80套）

備案均價：10.47萬/平

戶型：110-143平

綠景尚悅府位于沙尾福榮路北側(cè)，是綠景集團主導的沙嘴村舊改二期項目，一期是綠景紅樹灣壹號。

此項目戶型主打110-143平的3-4房，按照規(guī)劃，總戶數(shù)有990套房源，但可售商品住宅僅85套。

綠景尚悅府建設(shè)用地面積約1.76萬㎡，總建面約16.4萬㎡，計容總建面約10.89萬㎡，容積率到6.2。

項目規(guī)劃的物業(yè)類型有住宅、商業(yè)及生活公眾配套，住宅方面主要以回遷房為主。

項目一期北側(cè)即是金地環(huán)灣城。

中洲灣迎海

（咨詢電話：400-800-6188轉(zhuǎn)1823）

動態(tài)：2期產(chǎn)品于1月入市，在售

備案均價：10.1萬/平

戶型：126-1065平

2023年1月入市，預售房源包含1棟一單元、1棟二單元，共415套建筑面積約126-1065平住宅產(chǎn)品，均為裝修交付，其中一單元87套住宅，二單元328套住宅。備案均價10.1萬/平。

位于福田上下沙片區(qū)福榮路與上沙村路交匯處。為規(guī)劃總體量約126萬㎡的超級綜合體，包含約300米的地標雙子塔、購物中心、購物街區(qū)、文化廣場、高端酒店、精品公寓、海景住宅等多元業(yè)態(tài)于一體。項目自帶約16萬㎡商業(yè)C Future City，包含一期約8萬㎡大型商業(yè)MALL，二期約8萬㎡創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)。并與現(xiàn)有的KK ONE、Bo Space、萬科濱海云空間等商業(yè)體，聯(lián)合營造超50萬㎡城市級商圈。

中洲灣迎海規(guī)劃總建面約12萬㎡，主要由兩棟超高層住宅構(gòu)成，其中：1棟54層，2梯2戶，主力戶型為建面約260㎡看海大平層，約3.45米層高；2棟64層，5梯6戶，主力戶型為建面約126㎡3房及3+1房戶型，約3.05米層高。

【環(huán)香蜜湖片區(qū)】

香蜜湖片區(qū)不僅是福田知名豪宅區(qū)域，未來也是福田區(qū)重點打造的新金融中心，離香蜜湖片區(qū)較近的景田片區(qū)的新世界香蜜四季家園，以及安托山片區(qū)網(wǎng)紅盤海德園附近的卓越京基南天電力舊改。

新世界香蜜四季家園

動態(tài)：建設(shè)中

戶型：約107-265平

新世界香蜜四季家園前身為華泰小區(qū)舊改，位于景田南片區(qū)，附近有9號線香梅站。

項目總建面約46.7萬㎡，包含商品房住宅、公寓、保障房、商業(yè)以及幼兒園等筑，其中住宅建面約20.32萬㎡（含保障性住房），商業(yè)約5萬㎡。

有媒體爆料商品房住宅為約107-265平戶型，約900余套。

卓越京基南天電力舊改

動態(tài)：前期樁基工程階段

南天電力城市更新位于安托山片區(qū)，該項目位置優(yōu)越，臨近地鐵站安托山站。

項目由卓越和京基兩大舊改巨頭聯(lián)合打造，整體規(guī)劃建筑規(guī)模超過30萬㎡，建設(shè)包含住宅、商業(yè)、商務公寓及商務辦公等，建成后將會是安托山片區(qū)體量最大的都市綜合體。

戶型設(shè)計暫時沒有公開信息。周邊有安巒公館、萬科瑧山府、海德園等樓盤。

【中心區(qū)】

福田中心區(qū)有多個樓盤已經(jīng)入市和等待入市，包括崗廈匯花園、福投控大廈等待入市，以及新天石廈銘苑、灣尚駿璽已經(jīng)在今年入市，而福田中心區(qū)的“環(huán)中心公園活力圈”也是未來區(qū)域發(fā)展的重頭區(qū)域。

崗廈匯花園

動態(tài)：目前項目主體已出地面二十層左右

崗廈匯花園緊挨著崗廈地鐵站B出口，也在中心天元附近，對面就是卓悅中心商圈，位置十分優(yōu)越。

項目共由3棟住宅+1棟公寓組成，總層數(shù)均為28層，分別為A座公寓、B座住宅、C座一單元住宅、C座二單元住宅，容積率8.74，總建筑面積約15.5萬㎡。有消息透露，項目總房源共808戶，戶型套內(nèi)面積<90㎡有713戶。

在底層打造體量約4.9萬㎡的集中商業(yè)，是集商業(yè)、住宅、公寓于一體的小型綜合體。

福投控大廈

動態(tài)：已封頂

福投控大廈項目靠近崗廈北站，由1號樓（辦公）、2號樓（住宅）和一所6班幼兒園組成。其中，2號樓分為48層的AB座，可售商品房僅39戶，套內(nèi)建面<90㎡有30戶，容積率8.16。

項目處于福田中心區(qū)一帶，臨近深圳中心公園。

新天石廈銘苑

動態(tài)：今年5月開盤，在售

備案均價：10.7萬/㎡

戶型：72-138㎡

新天石廈銘苑位于福田區(qū)石廈北二街與福民路交匯處，5月獲批預售住宅235套，戶型建面約為72-138㎡，備案均價約10.7萬/㎡，單價區(qū)間約9.1-11.7萬/㎡，總價區(qū)間約668-1549萬/套。

新天石廈銘苑即為石廈村舊改二期項目，建設(shè)用地面積約2萬㎡，總建筑面積約16萬㎡，規(guī)劃容積率約6.0，計容建面約12.9萬㎡。

其中，住宅約12萬㎡，商業(yè)約0.5萬㎡。另有文化活動室、社區(qū)服務中心、社區(qū)警務室等標配的社區(qū)配套，以及一所約3600㎡幼兒園。

項目主要是以居住產(chǎn)品為主的項目，含1#棟地面40層，2#棟A/B/C座地面40層和3#棟幼兒園3層高建筑。居住產(chǎn)品又以回遷房為主，回遷建面約8.9萬㎡，共計1090戶。而商品住宅建面約2.3萬㎡，此次推出235戶。

灣尚駿璽

（咨詢電話：400-800-6188轉(zhuǎn)1894）

動態(tài)：2023年5月入市，在售

備案均價：10.26萬/㎡

戶型：61-86㎡

灣尚駿璽家園位于水圍片區(qū)，靠近福民地鐵站，是承翰灣尚國際項目的二期。

5月預售167套房源，戶型建面約為61-86㎡，備案均價約10.26萬/㎡，單價區(qū)間約9.09-12.36萬/㎡，總價區(qū)間約630-1017萬/套。

一期灣尚庭璽家園已于去年8月入市，推出374套住宅房源，備案均價約11.28萬/㎡。

項目由2棟超高層商住樓和1棟9班幼兒園組成。項目總建筑面積近24萬㎡，集住宅、商業(yè)等功能于一體的綜合社區(qū)。開發(fā)建設(shè)用地面積約2.4萬㎡，計容建面約15.5萬㎡。

【梅林片區(qū)】

梅林片區(qū)作為傳統(tǒng)的福田剛需區(qū)域，有一盤上梅林雅苑計劃入市。

上梅林雅苑

動態(tài)：在建中

上梅林雅苑在9號線梅村地鐵站附近，周邊生活配套成熟，有梅林新村、梅林三村等。

項目設(shè)計包括有住宅、商業(yè)及幼兒園，總建筑面積約13萬㎡。有消息稱套內(nèi)建筑面積小于90平占比為79.69%。

主要建設(shè)內(nèi)容為住宅、商業(yè)及幼兒園，包括3棟高層住宅樓、1棟3層幼兒園、商業(yè)裙樓等。其中，1棟1單元和1棟2單元，為44層的超高層住宅，1棟3單元則以小戶型為主，梯戶數(shù)量會比較多，也是42層的超高層住宅。

此外，旁邊建設(shè)有1棟3層幼兒園（2棟），還配建有一個下沉綠地廣場和一個對外開放的社區(qū)體育活動場地。

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