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8月23日，信達(dá)證券發(fā)布2023年1-7月統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評。

銷售：7 月銷售金額跌幅持平，市場情緒持續(xù)走弱 。銷售延續(xù) 6 月低迷情緒，7 月商品房銷售金額跌幅持平。2023 年 1-7 月商品房累計(jì)銷售面積 66562.87 萬平，同比下降 6.5%；7 月單月銷售面積 7048.28 萬平，同比下降 15.5%。2023 年 1-7 月商品房累計(jì)銷售金額 70450.00 億元，同比下降 1.5%；7 月單月銷售金額 7358.23 億元，同比下降 19.3%。高頻數(shù)據(jù)來看，市場進(jìn)入 7 月之后整體波動(dòng)相對較小，市場情緒自6 月以來持續(xù)走弱。信達(dá)證券認(rèn)為銷售難有起色可能主要由于：1）需求方面：今年經(jīng)歷了積壓需求集中釋放后，市場銷售持續(xù)走弱，購房者對于房價(jià)悲觀預(yù)期較強(qiáng)，整體需求不足。2）供給端來看，銷售持續(xù)走弱，企業(yè)端一方面面臨著推貨市場接受度較差帶來的去化壓力，因此進(jìn)入 7 月推貨更為謹(jǐn)慎，另一方面也受到資金壓力影響，新開工大幅下降，有效供應(yīng)不足。需求走弱疊加供給不足的背景下，7 月銷售仍未見起色。

投資：開發(fā)投資累計(jì)跌幅擴(kuò)大，開工走弱保交樓持續(xù)推進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅擴(kuò)大，投資承壓趨勢未改。2023 年 1-7 月累計(jì)開發(fā)投資完成額 67717.00 億元，同比下降 8.5%，跌幅擴(kuò)大 0.6pct；7 月單月開發(fā)投資完成額 9167.14 億元，同比下降42.3%，跌幅擴(kuò)大 32.0pct，環(huán)比下降 28.7%。新開工方面，銷售低迷開工意愿無起色，房企出險(xiǎn)持續(xù)，開工能力仍在惡化。今年以來累計(jì)開工面積同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，7月當(dāng)月開工面積同比跌幅略有收窄，但仍然高達(dá) 25.9%，新開工仍然在持續(xù)下行，主要由于：1）在銷售疲弱、回暖不確定性較強(qiáng)的情況下，房企開工意愿較難有明顯起色。2）房企出險(xiǎn)暴雷仍然在持續(xù)，開工能力仍在惡化。3）去年拿地不足，可開工有效儲備不足?？⒐し矫?，“保交樓”持續(xù)推進(jìn)，竣工同比增速大幅回升。

土地：供應(yīng)與成交仍處低位，房企拿地更關(guān)注“確定性”。百城土地供給與成交面積均處低位。供應(yīng)方面，7 月 100 大中城住宅類用地供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積 3315.48萬平，同比下降 6.2%，跌幅較上月收窄。成交方面，成交土地規(guī)劃建筑面積 2289.80萬平，同比下降 49.3%。受到市場區(qū)域分化加劇的影響，房企對于土地投資的確定性要求更高，因此大部分房企為了投資的安全性均聚焦于核心城市的核心區(qū)域，而這些區(qū)域的土地供給規(guī)模有限，通常較難在土地市場熱度提升時(shí)大幅增加土地供應(yīng)，而核心區(qū)域以外的土地供應(yīng)由于土地市場遇冷，今年整體供應(yīng)縮量。土地市場熱度分化加劇，部分基本面有支撐、銷售熱度恢復(fù)較好的城市，今年的集中供地參拍房企增加，逐步有優(yōu)質(zhì)民企開始在這些城市積極補(bǔ)貨，這些核心城市優(yōu)質(zhì)地塊對于房企而言投資安全性更高，因此恢復(fù)拿地能力的民企、積極補(bǔ)貨強(qiáng)化供給優(yōu)勢的國央企均扎堆向這些地塊聚集。但其他市場相對較弱的城市，土拍仍然較冷，房企投資的有效邊界并未有明顯擴(kuò)大，因此信達(dá)證券認(rèn)為今年土拍的總量來看未必會(huì)有明顯提振。

資金：銷售回款支撐轉(zhuǎn)弱，房企資金改善轉(zhuǎn)弱。開發(fā)到位資金單月跌幅擴(kuò)大，房企資金情況仍較弱。2023 年 1-7 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 78217.00 億元，同比下降11.2%；7 月單月到位資金 9419.52 億元，同比下降 24.6%，跌幅擴(kuò)大 3.1pct，環(huán)比下降 26.6%。從分項(xiàng)看，國內(nèi)貸款 1-7 月累計(jì)金額 9732.00 億元，同比下降 11.5%，跌幅較 6 月擴(kuò)大 0.4pct，定金及預(yù)收款 27377.00 億元，同比下降 3.8%；個(gè)人按揭貸款 13950.00 億元，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)為-1.0%。銷售回款支撐轉(zhuǎn)弱，房企資金情況不樂觀。7 月當(dāng)月到位資金同比跌幅擴(kuò)大，銷售熱度下降、銷售回款支撐轉(zhuǎn)弱，資金情況同步轉(zhuǎn)弱。具體到細(xì)項(xiàng)來看，國內(nèi)貸款單月同比跌幅擴(kuò)大 3.2pct，環(huán)比下降 31.3%，利用外資占比較小，因此同比變動(dòng)幅度較大，自籌資金同比跌幅略有收窄，定金及預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款跌幅均擴(kuò)大，環(huán)比分別下降 24.0%和 26.4%，銷售情況是房企資金的重要影響因素，在銷售走弱的背景下，房企資金端的改善也同步轉(zhuǎn)弱。

風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期。市場風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期。