文/樂居財(cái)經(jīng) 靳文雨

融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）是港股物企中較早一批提交2023年上半年成績單的物企。

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8月21日晚間，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布了2023年中期業(yè)績報(bào)告。次日上午，執(zhí)行董事、行政總裁曹鴻玲著一襲黑色正裝，帶領(lǐng)首席財(cái)務(wù)官、副總裁楊曼，公司秘書、資本管理部總經(jīng)理張曉明出席了業(yè)績發(fā)布會(huì)。

從業(yè)績數(shù)據(jù)來看，今年上半年，融創(chuàng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約34.0億元，其中，物業(yè)管理服務(wù)收入約為29.24億元，較去年同期增長約8%；非關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的收入32.0億元，較去年同期增長約13%；毛利約8.5億元。

去年由于關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提的大額減值撥備，融創(chuàng)服務(wù)歸母凈虧損約7.5億元。目前來看，融創(chuàng)服務(wù)已經(jīng)扭虧為盈，歸母凈利潤達(dá)3.4億元。融創(chuàng)服務(wù)管理層也表示，今年融創(chuàng)服務(wù)不太會(huì)出現(xiàn)因關(guān)聯(lián)方融創(chuàng)中國，而出現(xiàn)大額計(jì)提減值的情況。

與此同時(shí)，其現(xiàn)金流金額也實(shí)現(xiàn)扭虧。報(bào)告期內(nèi)，融創(chuàng)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額約為6.61億元，去年同期本集團(tuán)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額約為-10.09億元；可用資金余額約為42.16億元。

事實(shí)上，在今年年初舉行的2022年年度業(yè)績會(huì)上，融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）行政總裁曹鴻玲就曾表示，“母公司和地產(chǎn)行業(yè)整體的情況目前都在恢復(fù)，隨著地產(chǎn)以及母公司問題的解決，未來這一塊對我們的影響應(yīng)該會(huì)越來越小。”

如今行業(yè)回暖之勢明顯，融創(chuàng)服務(wù)受關(guān)聯(lián)方的影響正在逐漸減弱，業(yè)務(wù)規(guī)模走勢也回歸平穩(wěn)。融創(chuàng)服務(wù)管理層也表示，未來，將以長期可持續(xù)為目標(biāo)，堅(jiān)持品質(zhì)與效率，健康經(jīng)營，在長期高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展的征程上篤定前行。

關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)收縮

關(guān)于物企獨(dú)立性的話題一直是行業(yè)熱點(diǎn)。對物業(yè)公司而言，擺脫對關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目的依賴程度，提升第三方收入占比，不僅是其外拓能力和整體獨(dú)立性的體現(xiàn)，也更符合資本市場的預(yù)期。

目前來看，融創(chuàng)服務(wù)受大股東融創(chuàng)中國的影響也在逐漸減弱，收入結(jié)構(gòu)較之前也有了明顯的改善。今年上半年，該公司來自關(guān)聯(lián)方的收入為1.92億元，占比由去年同期的29.0%下降至5.7%；其來自第三方的收入為32.04億元，占比從原來的71.0%提升至94.3%。

具體業(yè)務(wù)來看，物業(yè)管理服務(wù)收入約29.24億元，較去年同期增長約8%；物管服務(wù)毛利約7.26億元，較去年同期增長約4%。該部分收入的增長，主要是由于集團(tuán)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，在管面積增加所致。

融創(chuàng)服務(wù)在財(cái)報(bào)中強(qiáng)調(diào)，出于謹(jǐn)慎性考慮，公司對部分回款率偏低的關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)調(diào)整了收入確認(rèn)節(jié)奏，導(dǎo)致了大部分空置服務(wù)費(fèi)未于期內(nèi)確認(rèn)。剔除此部分影響，截至2023年6月30日止六個(gè)月物業(yè)管理服務(wù)收入較去年同期增長13.8%。

對關(guān)聯(lián)方非業(yè)主增值業(yè)務(wù)進(jìn)行了堅(jiān)決的取舍，關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)大幅收縮，不可避免會(huì)對收入及毛利產(chǎn)生影響。2023年上半年融創(chuàng)服務(wù)收入約為33.96億元，毛利率25%，均較去年同期微降。

不過，融創(chuàng)服務(wù)管理層對2023年全年仍持積極態(tài)度，預(yù)期全年收入規(guī)模微增，毛利率將跟2022年持平。

得益于按市場化原則調(diào)整關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)，融創(chuàng)服務(wù)關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收賬款原值較2022年末減少約1.3億元，關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收賬款減值較2022年末撥回約0.6億元。截至報(bào)告期末，其金融資產(chǎn)減值虧損凈額為3840萬元，較去年同期的18.33億元大幅減少17.95億元。

與此同時(shí)，融創(chuàng)服務(wù)公司經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，上半年經(jīng)營現(xiàn)金凈流入約0.66億元。截至報(bào)告期末，其可用資金42.2億元，凈資產(chǎn)77.2億元。

推進(jìn)高質(zhì)量外拓

業(yè)務(wù)規(guī)模延續(xù)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢之下，融創(chuàng)服務(wù)著力推進(jìn)有質(zhì)量的外拓。截至2023年6月30日，融創(chuàng)服務(wù)的合約建筑面積約為3.96億平方米，在管建筑面積約為2.63億平方米，其中住宅業(yè)態(tài)占比82%，非住宅業(yè)態(tài)占比18%。

融創(chuàng)服務(wù)稱，上半年開始，集團(tuán)的市場拓展聚焦在45個(gè)核心城市，均為一二線高能級城市，并且45個(gè)核心城市的在管建筑面積占集團(tuán)在管建筑面積的約80%，優(yōu)勢明顯。

根據(jù)公告，融創(chuàng)服務(wù)上半年市場拓展新增單年飽和收入約人民幣2億元，新增項(xiàng)目全部位于核心城市，且新增簽約額Top5城市占比達(dá)65%，進(jìn)一步增加了核心城市的密度。

目前，融創(chuàng)服務(wù)布局于核心城市且已形成一定規(guī)模的基礎(chǔ)盤，以及業(yè)務(wù)拓展中，聚焦核心城市的戰(zhàn)略，成為其業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)固的基石。

以品質(zhì)與效率為中心，融創(chuàng)服務(wù)也在不斷夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)。目前其在數(shù)字化建設(shè)進(jìn)程再進(jìn)一步，各類數(shù)科工具得到廣泛應(yīng)用，同時(shí)自主研發(fā)能力提升，軟硬件成本也得到顯著優(yōu)化。

此外，在社區(qū)服務(wù)方面，其全方位系統(tǒng)強(qiáng)化各條線專業(yè)力；而關(guān)于生活服務(wù)，融創(chuàng)服務(wù)方面則提到，“年初我們提出了聚焦城市、聚焦產(chǎn)品的戰(zhàn)略，其實(shí)在今年全年還會(huì)持續(xù)的延伸。”

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》了解，融創(chuàng)服務(wù)是杭州第19屆亞運(yùn)會(huì)官方物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商，獲得亞運(yùn)三館（杭州奧體中心主體育館、游泳館和綜合訓(xùn)練館）累計(jì)簽約6年，累計(jì)簽約額超1億元。今年上半年，其還新獲杭州湘湖世界旅游博覽館等項(xiàng)目。

除場館外，融創(chuàng)服務(wù)憑借在辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)院等其他城市大型服務(wù)項(xiàng)目中的專業(yè)力，以及在軌道交通業(yè)態(tài)上的新突破，還新拓得南京海協(xié)大廈、合肥優(yōu)信產(chǎn)業(yè)園、重慶兩江新區(qū)中醫(yī)院、合肥地鐵珠江路場段等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。