新時代十年，全國累計開工改造老舊小區(qū)16.3萬個，惠及居民超2800萬戶

老舊小區(qū)改造更新提升老百姓獲得感

本報記者 丁怡婷 范昊天

習近平總書記在黨的二十大報告中強調，“實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市”“采取更多惠民生、暖民心舉措，著力解決好人民群眾急難愁盼問題”。

老舊小區(qū)改造是提升老百姓獲得感的重要工作，也是實施城市更新行動的重要內容。新時代十年，全國累計開工改造老舊小區(qū)16.3萬個，惠及居民超2800萬戶。各地在改造中，規(guī)整和更新改造水電氣熱信等老舊管線18.5萬公里，增設養(yǎng)老、托育等各類社區(qū)服務設施3.6萬個。

從墻皮脫落、環(huán)境雜亂、設施缺乏，到立面翻新、綠化提升、服務優(yōu)化，老舊小區(qū)如何補齊短板、換上新顏?又將有哪些新舉措惠民生、暖民心?記者進行了采訪。

技術賦能——

“面子新”“里子實”，老舊小區(qū)有了全新模樣

“以前最怕雨季，我們這里經(jīng)常被淹，積水最深超過1米。加上雨污沒有分流，一到下雨污水漫上來，臭氣熏天。”在湖南岳陽市淌丘灣小區(qū)居住了20年的朱桂英感慨，小區(qū)經(jīng)過管網(wǎng)改造后，小雨不濕鞋、大雨不內澇，“雨天出門再也不用發(fā)愁了!”

管網(wǎng)失修、積水內澇，是不少老舊小區(qū)群眾的急難愁盼問題。如何因地制宜應用技術設備，既讓“面子新”又讓“里子實”，對改造工程提出了考驗。針對淌丘灣小區(qū)在排水方面存在的短板，結合前期走訪調研，項目團隊制定了一套改造方案——

修管網(wǎng)，雨污分流。“淌丘灣小區(qū)是上世紀90年代初修建的，大部分管道沒有檢查井，無法定期檢修和清掏，堵塞物較多。另外，常年失修、車輛碾壓等因素導致管道不均勻沉降、流水不暢，雨季容易返污水、糞便。”中國建筑二局岳陽淌丘灣漬水點整治工程技術負責人趙立聰介紹，建設者將藏在小區(qū)地下的管道一分為二，確保暴雨期間有足夠口徑的管道排放雨水，不與生活污水混雜。

建泵站，暢通經(jīng)脈。項目團隊修建了一座一體化排澇提升泵站，當水位達到感應器設定的高度時，泵桶啟動運轉，提高汛期積水抽排的效率。3個泵桶同時運轉時，每秒可以抽排1300升積水，相當于10多臺波輪洗衣機一次洗衣的用水量。

巧檢修，省時高效。改造管道只是起點，后續(xù)的檢修維護同樣重要。在小區(qū)的一處地下管道入口，工作人員將一輛類似遙控汽車的裝置放下井，通過操縱平板電腦就能無死角查看管道畫面，相當于一次“CT檢查”;一旦發(fā)現(xiàn)破損，可以借助修復機器人，采用紫外光固化照射技術，讓高分子修復材料在管道內迅速成型，穿上一層“新衣”。

“以前管道修復常把路面挖得千瘡百孔，既影響市民出行，下井人員還面臨氣體中毒等風險。如今借助管道非開挖智能檢測修復技術，比過去節(jié)省約80%的工期，降低三四成的成本。”趙立聰對比道。

補齊老舊小區(qū)積水內澇短板，除了提升外排能力，“內蓄”循環(huán)利用也是一種有效手段。在江蘇無錫市蠡湖街道的震澤新村小區(qū)，一個個彩色的花箱頗為吸睛。“有些樓棟空間較為狹窄、無法接入市政雨水管網(wǎng)，這種箱體可以儲存多余的雨水，沉淀凈化后用于灌溉和道路清洗，景觀效果也好。”中國建筑一局項目經(jīng)理王俊源介紹，項目團隊還在局部地勢低洼處設置雨水花園、下沉式綠地，將原有的植草磚停車位改造為透水混凝土停車位，最大限度實現(xiàn)雨水的積存、滲透和再利用。

老舊小區(qū)改造涉及多項內容、多種技術，積水內澇改造之外，還有屋面耐久性改善、外圍護結構節(jié)能改造、無障礙全齡化設施安裝等等。當前，一些地方正組織編寫實用指導手冊，分享具體的改造經(jīng)驗和技術。今年6月，江蘇印發(fā)的《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造適宜推廣應用技術手冊(試行)》，就整合了適老社區(qū)、兒童友好型社區(qū)等理念，提出基礎設施改造和公共空間優(yōu)化等技術體系，從技術簡介、技術應用和相關規(guī)范等方面，逐個提出技術要點，提供“菜單式”改造清單。

居民共商——

“改什么”“怎么改”，改造過程匯聚民意民智

老舊小區(qū)改造涉及千頭萬緒。如何充分匯聚民意民智，實現(xiàn)共建共治共享?

平坦干凈的柏油路、生機盎然的綠化帶、整齊劃一的停車位……走進湖北黃石市西塞山區(qū)牧羊湖小區(qū)，67歲的居民李慶華正坐在詩畫長廊下休息：“過去沒有規(guī)劃停車位，兒子每次來看我，都得‘見縫插針’找地方停車?，F(xiàn)在小區(qū)整齊寬敞多了，停車也不發(fā)愁。”

牧羊湖小區(qū)有19棟樓，大多建于上世紀六七十年代。這個人口密集的老小區(qū)于2020年啟動更新改造。“改造前‘問需于民’、改造中‘問計于民’、改造后‘問效于民’，鼓勵居民參與方案制定、工程進度監(jiān)督。”西塞山區(qū)城鄉(xiāng)建設局局長商子涵介紹。

先看“改什么”。翻開改造征詢意見本，居民反映的問題一一記錄在案，其中小區(qū)停車亂、充電難的意見尤為集中：“車輛橫七豎八停在小區(qū)里面，路都走不開”“要考慮電動車充電難題，一些居民從樓上拉飛線給電動車充電，安全隱患很大”。

再看“怎么改”。牧羊湖小區(qū)成立院落自治委員會，由退休黨員、居民代表組成，在街道和社區(qū)的組織下召開居民議事會，將施工設計方案和效果圖進行公示，廣泛征集意見。比如，有居民提出“一些樓棟老年人多，沒有車也不開車，建車位有什么好處?”經(jīng)過多輪投票、反復商議，最終決定根據(jù)每棟樓的實際需求，確定停車位的建設數(shù)量。停車需求少的樓棟，剩余空間可根據(jù)居民意愿建成石椅石凳、綠化帶等。同時，新建兩個電動車停車棚，添置充電樁。停車費用方面，每月收費60元，主要用于小區(qū)設施維護等日常開支。

方案確定了，停車位和充電樁的建設空間從哪挖潛?“拆除小區(qū)私搭亂建的菜園、雜物間，能騰出不少地方，但由于牽涉到一些居民的利益，很難推動。”牧羊湖社區(qū)副主任王光文介紹，社區(qū)黨員干部和居民志愿者逐戶上門做工作：“違建拆除，消防隱患少了”“小區(qū)環(huán)境變好，房子也升值”……最終，小區(qū)30多處違建全部拆除，新增設近百個停車位、20多個充電樁。

“變‘自上而下’的政府推動為‘自下而上’的群眾主動參與，決策共謀、發(fā)展共建、建設共管、效果共評、成果共享，有力助推老舊小區(qū)改造工作。”商子涵深有感觸。

資金多元——

“優(yōu)服務”“可持續(xù)”， 探索社會力量參與機制

老舊小區(qū)改造，不僅要完善“硬設施”、滿足居民生活需求，還得優(yōu)化“軟服務”、提升居民生活品質。然而，想要豐富養(yǎng)老、托育、助餐等社區(qū)服務供給，光靠政府資金顯然難以持續(xù)，還需社會資本“加柴添薪”。針對不少改造項目小而散、收益不高、回報低的困境，如何調動社會力量的參與積極性?記者走進北京市石景山區(qū)魯谷街道六合園南社區(qū)西院一探究竟。

午餐時間將近，宮保雞丁、鹵味鴨脖、西紅柿炒雞蛋、青菜豆腐……六合園南社區(qū)的社區(qū)食堂熱氣騰騰、香味撲鼻。74歲的居民孫阿姨正在挑選合口的飯菜：“種類很豐富，三葷兩素一湯花了18元。價格不算貴，關鍵不用自己買菜燒飯，方便又省心。”

在六合園南社區(qū)，像孫阿姨這樣60歲以上的居民，占比超過30%。“食堂既為老年人提供用餐便利，早上5點半開始供應的小籠包、紫米粥、糖油餅等早餐也受到年輕上班族的歡迎，平均日流量能達到約200人次。”社區(qū)食堂負責人秦群來說。

2020年，六合園南社區(qū)開始老舊小區(qū)改造，引入社會資本愿景集團參與。改造過程中，小區(qū)增設了社區(qū)食堂、老年會客廳、屋頂花園、立體車庫等便民設施。“飯后約上幾個老伙伴，去花園曬曬太陽、嘮嘮家常，老年會客廳定期提供義診、理療等服務，這日子過得多舒心。”之前原本打算搬走的孫阿姨，決定留下來。

提供這些“錦上添花”的設施和服務，贏得了居民認可。但改造的錢從哪兒來，如何實現(xiàn)可持續(xù)運營?

“六合園南社區(qū)西院只有4棟樓、630戶居民，單個項目改造難以統(tǒng)籌考慮。魯谷街道牽頭將周邊3個社區(qū)7個小院一起打包、統(tǒng)籌招標，形成連片規(guī)模效應。我們在改造后可以通過停車管理收費、低效空間租金等收入，算長遠賬實現(xiàn)微利可持續(xù)。”愿景集團六合園南社區(qū)項目改造負責人劉雨夕介紹。

如今，不少地方正積極探索相應機制，破解老舊小區(qū)改造資金主要靠政府補助、社會力量進入困難等問題。例如，河北石家莊市組織停車設施建設單位與金融機構對接申請貸款，由銀行向建設單位提供基于停車設施產(chǎn)權、使用權、收費權的抵押或質押融資，解決市場主體融資難題;山東棗莊市通過稅收優(yōu)惠、調增容積率盤活閑置資源等措施，吸引社會力量投資。

去年底，住房和城鄉(xiāng)建設部等有關部門印發(fā)通知，鼓勵通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產(chǎn)權益等方式，在不新增地方政府隱性債務的前提下，吸引培育各類專業(yè)機構等社會力量，全鏈條參與改造項目策劃、設計、融資、建設、運營、管理。支持規(guī)范規(guī)模化實施運營主體以市場化運作方式，充分挖掘運營社區(qū)服務等改造項目收益點，通過項目后續(xù)長期運營收入平衡改造投入，實現(xiàn)可持續(xù)。

“十四五”時期，我國將基本完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務。“接下來將創(chuàng)新金融支持方式，落實閑置土地利用、存量房屋用途調整等政策，加快形成推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的政策機制，讓人民群眾獲得感、幸福感、安全感更加充實、更有保障、更可持續(xù)。”住房和城鄉(xiāng)建設部相關司局負責人說。