【資料圖】
8月29日,德邦證券發(fā)布地產(chǎn)行業(yè)研報(bào)。
事件:
8 月 25 日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具,納入“一城一策”工具箱。
主要觀點(diǎn):
首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”,降低首套房認(rèn)定門檻,降低部分群體購房壓力。目前城市能級越高,首套房首付比例也相對更高,以上海市公積金貸款為例,所購住房建筑面積在 90 平方米以下(含 90 平方米)的,首付款比例不低于 20%;所購住房建筑面積在 90 平方米以上的,首付款比例不低于 30%;對于認(rèn)定為第二套改善型住房貸款的,所購住房為普通住房的,首付款比例不低于 50%;所購住房為非普通住房的,首付款比例不低于 70%。同時,根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),2023 年 8 月,百城首套主流房貸利率平均為 3.90%,二套主流房貸利率平均為 4.81%,分能級統(tǒng)計(jì),8 月一線城市首二套房貸利率分別為 4.50%、5.03%,二線城市首二套房貸利率分別為 3.88%、4.81%。部分有購房貸款記錄的購房者,在此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)之下,執(zhí)行二套房標(biāo)準(zhǔn),首付比例和貸款利率均高于首套房標(biāo)準(zhǔn),調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后,可降低首付比例和房貸利率,對這部分群體產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。
納入“一城一策”工具箱,預(yù)計(jì)部分城市將對現(xiàn)有政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。目前,北京、上海、廣州、深圳、廈門等高能級城市執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn),后續(xù)在因城施策框架之下,預(yù)計(jì)會有更多城市加入購買首套商品住房“認(rèn)房不用認(rèn)貸”行列,有助于降低購房門檻,進(jìn)一步釋放一定購房需求。
當(dāng)前,房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化, 三部門聯(lián)合發(fā)文明確首套房“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施,有助于釋放此前被“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定為二套房高首付比例拒之門外的部分群體,降低購房成本,促進(jìn)市場活躍度提升。持續(xù)看好土儲布局核心高能級城市、基本面穩(wěn)健的強(qiáng)信用開發(fā)商,如保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、中國海外發(fā)展等,物業(yè)公司看好中海物業(yè)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、招商積余,中介經(jīng)紀(jì)公司看好貝殼-W。
風(fēng)險(xiǎn)提示:商品房銷售不及預(yù)期;政策調(diào)控效果不及預(yù)期;房地產(chǎn)竣工項(xiàng)目數(shù)量不及預(yù)期。
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