文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)徐酒眠

延續(xù)一貫的節(jié)奏，8月29日午間，碧桂園服務(wù)（06098.HK）刊發(fā)了2023年中期業(yè)績(jī)公告；幾個(gè)小時(shí)后，下午五點(diǎn)，召開(kāi)了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

但反常的是，這場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)執(zhí)行董事、總裁李長(zhǎng)江卻沒(méi)有來(lái)。碧桂園服務(wù)上市五年多，這還是他第一次缺席。

【資料圖】

對(duì)于李長(zhǎng)江的缺席，外界紛紛猜測(cè)，是不是有了變數(shù)。上個(gè)月，李長(zhǎng)江幾乎清倉(cāng)式減持碧桂園服務(wù)股票，套現(xiàn)近2825萬(wàn)港元，便引發(fā)過(guò)市場(chǎng)聯(lián)想。

發(fā)布會(huì)前一天，晚上十點(diǎn)左右，李長(zhǎng)江在朋友圈發(fā)布了一張新冠抗原檢測(cè)試劑盒照片，顯示兩條杠，并配了一個(gè)“唉！”和一個(gè)捂臉笑的emoji表情。

此番的開(kāi)場(chǎng)致辭和業(yè)績(jī)復(fù)盤，都交給了首席財(cái)務(wù)官、聯(lián)席公司秘書(shū)黃鵬。在問(wèn)答環(huán)節(jié)，首席戰(zhàn)略官，分管社區(qū)增值、運(yùn)營(yíng)、公司戰(zhàn)略及數(shù)字化的徐彬淮，以及首席市場(chǎng)官，分管市場(chǎng)外拓管理、城市服務(wù)的汪英武，就各自領(lǐng)域的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了回復(fù)；投資者關(guān)系總經(jīng)理林文韜則承擔(dān)了主持工作。

80分鐘的業(yè)績(jī)會(huì)，四人相互配合，倒也進(jìn)展順利。

“對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的下行和近期兄弟單位流動(dòng)性短期困難形成的沖擊，以及客戶、財(cái)力的收緊和競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)等問(wèn)題，公司將積極直面面對(duì)，堅(jiān)守服務(wù)，守住底線，收縮戰(zhàn)線。”

關(guān)聯(lián)房企的流動(dòng)性危機(jī)對(duì)物企的影響，依然備受關(guān)注。作為此次業(yè)績(jī)會(huì)最主要的發(fā)言人，黃鵬多次重申了碧桂園服務(wù)的獨(dú)立性。

黃鵬表示，碧桂園服務(wù)不存在將現(xiàn)金存款作為關(guān)聯(lián)兄弟地產(chǎn)公司債務(wù)擔(dān)保方的情況，截至今年上半年期末，這樣的情況沒(méi)有發(fā)生，未來(lái)也不會(huì)發(fā)生，“公司的人員、財(cái)務(wù)、資產(chǎn)、機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)與關(guān)聯(lián)方、控股股東完全隔離?！?/p>

對(duì)于兄弟公司碧桂園，黃鵬同時(shí)表示，碧桂園服務(wù)會(huì)做好乙方，配合甲方保交樓，協(xié)助兄弟公司化解風(fēng)險(xiǎn)和輿情；同時(shí)，嚴(yán)格遵守法律底線，遵守上市規(guī)則，確保兩家公司業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的獨(dú)立，不會(huì)做任何利益輸送行為。

超23億關(guān)聯(lián)應(yīng)收款

事實(shí)上，在近兩年各種業(yè)績(jī)會(huì)、股東會(huì)、投資者大會(huì)，碧桂園服務(wù)的管理層總是在不厭其煩強(qiáng)調(diào)“獨(dú)立”，有意與碧桂園（02007.HK）劃清界限。

憑借過(guò)去多年的大規(guī)模收并購(gòu)與第三方市場(chǎng)拓展，關(guān)聯(lián)交易在碧桂園服務(wù)的營(yíng)收中占比已經(jīng)減少了許多。7月底，楊惠妍捐出所持碧桂園服務(wù)約20%股權(quán)給妹妹楊子瑩創(chuàng)立的國(guó)強(qiáng)基金會(huì)（香港），看似也在股權(quán)隔離上拿出了誠(chéng)意。

但這兩年，地產(chǎn)“吸血”物企的花樣實(shí)在是太多了。即使碧桂園服務(wù)在業(yè)務(wù)和股權(quán)上了雙保險(xiǎn)，也很難讓投資者把心放到肚子里去。

比如，對(duì)關(guān)聯(lián)應(yīng)收款的擔(dān)憂。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月30日，碧桂園服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)較2022年底增加約24.26億元。其中，來(lái)自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)約為23.01億元，較2022年末增加了約5.7億元，增幅32.9%；來(lái)自第三方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)約為160.91億元，較2022年末增加了約18.7億元，增幅13.12%。

關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)占比并不算大，約為12.5%，但今年上半年的增幅卻是第三方的兩倍多，關(guān)聯(lián)方對(duì)其貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)的拖欠更明顯。

應(yīng)收賬款的增加，通常也伴隨著壞賬風(fēng)險(xiǎn)的增加。一般而言，若貿(mào)易應(yīng)收款回收不及時(shí)，很有可能會(huì)帶來(lái)資產(chǎn)的減損。今年上半年，碧桂園服務(wù)對(duì)貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備了約8.96億元，計(jì)提比例約4.9%。而2022的計(jì)提比，則約為3.7%。

此外，碧桂園服務(wù)還在其他應(yīng)收款中減值撥備了約3.53億元。

將應(yīng)收賬款變成真金白銀才是企業(yè)盈利之道，尤其是在物業(yè)服務(wù)這種高現(xiàn)金流的行業(yè)，加強(qiáng)應(yīng)收款項(xiàng)的管理是最為關(guān)鍵的一環(huán)。減值計(jì)提，不過(guò)是壯士斷腕的悲壯之舉，是充滿無(wú)奈的選擇。

對(duì)于關(guān)聯(lián)公司的應(yīng)收款，黃鵬也在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表了態(tài)，碧桂園服務(wù)會(huì)依法依規(guī)處理應(yīng)收賬款，保護(hù)自身的合法權(quán)益，會(huì)轉(zhuǎn)變服務(wù)的方式，積極溝通，必要的時(shí)候甚至?xí)m當(dāng)?shù)目s減一些不必要的關(guān)聯(lián)交易服務(wù)。

今年上半年，關(guān)聯(lián)方對(duì)碧桂園服務(wù)收入的貢獻(xiàn)，已經(jīng)進(jìn)一步降低至4.4%。但以物業(yè)管理服務(wù)來(lái)看，碧桂園集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)所產(chǎn)生的物業(yè)管理服務(wù)收入占比出現(xiàn)了小幅的回增。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月30日，碧桂園服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入約121.88億元，較去年同期增長(zhǎng)約10.9%，占總收入比例約為58.8%。

其中，由碧桂園集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)貢獻(xiàn)收入53.35億元，同比增長(zhǎng)17.1%，占比由去年同期的41.5%增至43.8%；由獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)貢獻(xiàn)收入68.53億元，同比增長(zhǎng)6.6%。

增值服務(wù)“雙減”

就營(yíng)收和規(guī)模來(lái)看，碧桂園服務(wù)的行業(yè)巨頭地位尚無(wú)人能撼動(dòng)。

截至2023年6月30日止六個(gè)月，碧桂園服務(wù)的總收入約207.33億元，同比增長(zhǎng)3.4%。雖然營(yíng)收增幅只有個(gè)位數(shù)，但憑借過(guò)往的積累，其是唯一在上半年就收入超兩百億的物企。

同期，規(guī)模方面，碧桂園服務(wù)的收費(fèi)管理面積突破10億平方米。截至2023年6月30日，除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，其合同管理面積約為16.47億平方米，收費(fèi)管理面積約為9.16億平方米；其中，今年上半年分別增長(zhǎng)約4470萬(wàn)平方米、4690萬(wàn)平方米。

無(wú)論是營(yíng)收還是規(guī)模，碧桂園服務(wù)都展現(xiàn)出“物管一哥”的氣勢(shì)，但受大環(huán)境影響，這份成績(jī)單仍呈現(xiàn)了增收不增利的狀況。今年上半年，其錄得毛利約51.58億元，凈利潤(rùn)24.89億元，分別同比下滑4.3%、9.6%。

黃鵬坦言，利潤(rùn)微降低，是因?yàn)橛袔讉€(gè)業(yè)務(wù)直接收入和毛利出現(xiàn)下滑，“這是受整體行業(yè)因素的影響所導(dǎo)致的，這些帶走的利潤(rùn)應(yīng)該是超過(guò)兩個(gè)億”。

“利潤(rùn)下降主要是由于集團(tuán)非業(yè)主增值服務(wù)和小區(qū)增值服務(wù)的收入及毛利率均下降等因素導(dǎo)致?！痹缭诖饲暗挠嬷?，碧桂園服務(wù)就對(duì)利潤(rùn)下滑給出如是解釋。

兩大增值服務(wù)板塊具體表現(xiàn)如何？

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，碧桂園服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)收入約18.84億元，較上一年同期的21.12億元下降約10.8%；同時(shí)，在總收入中的占比也從同期的10.5%下滑至了9.1%。同期，非業(yè)主增值服務(wù)收入9.72億元，較上一年同期的14.24億元下滑約31.8%；占總收入的4.7%，而上一年同期的占比約為7.1%。

碧桂園服務(wù)解釋稱，社區(qū)增長(zhǎng)服務(wù)推廣受限，主要是因?yàn)橐咔槲赐耆M(fèi)市場(chǎng)趨理想，消費(fèi)者保持觀望態(tài)度，業(yè)務(wù)啟動(dòng)不及預(yù)期；而非業(yè)主增值服務(wù)收入下降，主要因部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)階段性的調(diào)整。

這也影響到了兩項(xiàng)增值服務(wù)的毛利率。業(yè)務(wù)開(kāi)展不及預(yù)期但固定成本持續(xù)發(fā)生，社區(qū)增值服務(wù)毛利率下降了約11個(gè)百分點(diǎn)，從上一年同期的59.7%降至48.7%；整體業(yè)務(wù)縮減，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率從上一年同期的27.2%降至13.2%，下滑了約14個(gè)百分點(diǎn)。

此外，主動(dòng)縮減了低毛利率業(yè)務(wù)，以及商業(yè)委托項(xiàng)目減少，今年上半年其城市服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的收入也出現(xiàn)了下滑，幅度分別為9.1%、9.3%。不過(guò)，同期這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率有所提升，前者上升3個(gè)百分點(diǎn)至21.1%，后者上升2個(gè)百分點(diǎn)至38.4%。

拯救市值

本月初，碧桂園服務(wù)就搶發(fā)盈利預(yù)告，對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)作了下限預(yù)減。給二級(jí)市場(chǎng)投資者留足了心理準(zhǔn)備的時(shí)間，8月29日業(yè)績(jī)公告之后，碧桂園服務(wù)股價(jià)一路拉漲，當(dāng)日?qǐng)?bào)收9.45港元/股，漲幅9.88%，市盈率(TTM)約14.63倍，總市值約318.77億港元。

值得一提的是，相似的劇情在3月底發(fā)布2022年業(yè)績(jī)時(shí)也上演過(guò)，但碧桂園服務(wù)當(dāng)時(shí)的總市值還有453.35億港元。

月初幾乎與發(fā)布盈利警告同時(shí)，碧桂園服務(wù)還刊發(fā)了一則在公開(kāi)市場(chǎng)購(gòu)回股份意向的自愿公告。其表示，現(xiàn)時(shí)股價(jià)的水平不能充分反映公司的內(nèi)在價(jià)值。因此，董事會(huì)計(jì)劃從二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)回不超過(guò)3.37億股(不超過(guò)已發(fā)行股份總數(shù)的10%)。

根據(jù)公告，其預(yù)計(jì)將在本月下旬刊發(fā)2023年中期業(yè)績(jī)公告，而回購(gòu)行動(dòng)最早將在業(yè)績(jī)發(fā)布之后開(kāi)始，相關(guān)代價(jià)將由集團(tuán)現(xiàn)有可用現(xiàn)金儲(chǔ)備撥付。如今，市場(chǎng)已經(jīng)在翹盼碧桂園服務(wù)的回購(gòu)動(dòng)作落地了。

今年以來(lái)，碧桂園服務(wù)的股價(jià)震蕩走低，區(qū)間跌幅49.01%，幾乎又腰斬了一刀?；刭?gòu)能否拉回市場(chǎng)信心、抬高估值，還需要時(shí)間給出答案。

“公司沒(méi)有任何融資計(jì)劃，反而有回購(gòu)和分紅的安排，后續(xù)還會(huì)收回一些投資，處理掉一些沉淀資產(chǎn)，來(lái)補(bǔ)強(qiáng)公司的現(xiàn)金流。”業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，黃鵬表示，“除了1.68億元的受限資金之外，剩下的126億左右的資金全是自由可流動(dòng)資金。”

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月30日，碧桂園服務(wù)賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為125.45億元。不過(guò)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，截至2023年6月30日，碧桂園服務(wù)還有約18.48億元的銀行及其他借款。

8月11日，碧桂園服務(wù)派付了2022年末期股息，合計(jì)12.56億元；此番，其董事會(huì)不建議宣派2023年中期股息。