隨著今年上半年前期政策措施的落地,房地產(chǎn)復(fù)蘇通道已開啟。但短期來看,房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險仍在逐步出清過程中。
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據(jù)不完全統(tǒng)計,在已公布半年報業(yè)績的上市房企中,實現(xiàn)凈利潤同比增長或扭虧為盈的企業(yè)占比不足三成。
行業(yè)轉(zhuǎn)折陣痛之下,大部分房企在財報面上有著不同程度的下滑,即使往昔的TOP10也不列外。但合生創(chuàng)展卻依靠穩(wěn)健的經(jīng)營策略和確定性的盈利能力,跑贏了行業(yè)大勢。
8月29日,合生創(chuàng)展在港交所公布2023年中期業(yè)績報告。報告顯示,截至2023年上半年,企業(yè)實現(xiàn)營收約為150.80億港元,同比上升14.5%。實現(xiàn)毛利潤為53.77億港元,同比上升75%;毛利率為35.66,同比提升13個百分點。凈利潤約44.75億港元,核心利潤15.81億港元,同比上升183%。
債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)延續(xù)向好態(tài)勢
值得注意的是,合生創(chuàng)展也是最早踩下債務(wù)剎車的房企之一。在行業(yè)震蕩不斷中,合生創(chuàng)展憑借審慎穩(wěn)健的財務(wù)政策,維持了良好的財務(wù)狀況,延續(xù)了資產(chǎn)質(zhì)量向好的趨勢。
截至2023年中期,合生創(chuàng)展負(fù)債總額為1966億港元,有息債務(wù)總額914.26億港元,負(fù)債規(guī)模較2022年12月31日下降了5%。
中指研究院曾指出,今年三季度為仍為房企償債高峰。數(shù)據(jù)顯示,今年下半年尚在存續(xù)期的債券余額為4361.6億元,一年內(nèi)到期余額仍高達(dá)9277.6億。
但合生創(chuàng)展通過合理控債,依托多元化融資渠道降低融資成本,進(jìn)一步優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)。
中期公告顯示,截至2023年6月末,合生創(chuàng)展公開市場債務(wù)僅為132億元,較2022年末下降了12%。今年年內(nèi),合生創(chuàng)展公開市場到期債務(wù)僅約2.375億美金美元債及約6.6億人民幣商業(yè)類CMBS,其中商業(yè)類CMBS已于8月完成了置換。
值得關(guān)注的是,當(dāng)不少企業(yè)前仆后繼倒在還債路上,合生創(chuàng)展卻從2022年至今已累計兌付價值92億元的公開市場產(chǎn)品,其中包括美元債、港元債、商業(yè)類CMBS、購房尾款A(yù)BS、供應(yīng)鏈ABS等。
此外,合生創(chuàng)展的資金流動性充足,延續(xù)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)向好的態(tài)勢。截至2023年中期,合生創(chuàng)展總資產(chǎn)約為2958億港元,流動資產(chǎn)總額約為1788億港元,資產(chǎn)凈值約為992億港元。面對724億港元的凈債務(wù),合生創(chuàng)展的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也完全能夠覆蓋債務(wù)缺口。
今年4月,國際知名評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普于將合生創(chuàng)展集團(tuán)的評級展望從負(fù)面調(diào)整至“穩(wěn)定”,穩(wěn)定的展望反映了未來12個月合生創(chuàng)展集團(tuán)流動性惡化的風(fēng)險降低。這也是自2022年以來中國房地產(chǎn)民營企業(yè)中極少數(shù)修復(fù)其國際信用評級的企業(yè)之一。
核心業(yè)務(wù)持續(xù)盈利多元業(yè)務(wù)輕重并舉
在“保交付”背景下,合生創(chuàng)展一直堅守保交樓、保預(yù)售、保開工、??涞摹八谋7结槨?,兌現(xiàn)企業(yè)承諾,保障合生創(chuàng)展業(yè)主、債權(quán)人和投資人等多方的權(quán)益。
2023年中期,合生創(chuàng)展交樓收入約為110.61億港元,較去年上升37%,平均價格較上年同期上升17%;交付總建筑面積約54.3萬平方米。再次以品質(zhì)交付,直觀地展現(xiàn)出合生創(chuàng)展的產(chǎn)品力、服務(wù)力及社會責(zé)任力。
當(dāng)下,隨著中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向存量市場,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的“品質(zhì)時代”。在行業(yè)轉(zhuǎn)折之年,合生創(chuàng)展率先進(jìn)行了戰(zhàn)略優(yōu)化和品牌煥新,立足于常態(tài)化的品質(zhì)管理,以“四位一體”的品質(zhì)管控體系為手段,多維度提升了住宅產(chǎn)品的品質(zhì)力,保障了核心業(yè)務(wù)的持續(xù)盈利。
同時,合生創(chuàng)展通過“中高端精品發(fā)展”戰(zhàn)略,引入國際潮流人居理念,先后推出市場熱銷的合生·縵系、悅系、帝景系、駿景系、國際城系等一系列精品,締造出眾多時代標(biāo)桿的高品質(zhì)住宅,為滿足消費(fèi)者們更多樣化的生活需求和居住標(biāo)準(zhǔn),提供了更多元的美好生活選擇方案。
2023年上半年,合生創(chuàng)展實現(xiàn)合約銷售額為160.62億元,其中物業(yè)板塊合約銷售額為155.67億元,裝修合約銷售為4.95億元。在樓市下行壓力仍然較大的態(tài)勢中,展現(xiàn)了頑強(qiáng)、韌性發(fā)展。
其中,合生縵系的品質(zhì)化戰(zhàn)略表現(xiàn)格外亮眼,上半年,縵品牌領(lǐng)跑全國高端市場,縵系產(chǎn)品合計貢獻(xiàn)銷售業(yè)績達(dá)109.06億人民幣,占集團(tuán)總銷售業(yè)績的68%。
合生縵系是合生針對高端市場的精準(zhǔn)化布局,更是合生對國際化高端生活方式的嶄新敘事。對合生創(chuàng)展而言,縵系品牌的建設(shè),不僅能提升資產(chǎn)運(yùn)營價值,也能助力合生旗下產(chǎn)品品質(zhì)實現(xiàn)全方位的躍升,彰顯了合生創(chuàng)展在一線城市高端市場中的核心競爭力。
與業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略同樣重要的是,合生創(chuàng)展持續(xù)以數(shù)智化賦能品牌營銷,是地產(chǎn)行業(yè)中的“元老級”創(chuàng)新營銷高手。近年來,合生創(chuàng)展通過打造營銷新范式,將年輕活力、潮流創(chuàng)新等新興要素融合到品牌基因之中,觸達(dá)主流消費(fèi)人群,為賦能銷售、實現(xiàn)轉(zhuǎn)化提供了有效抓手。
除了聚焦地產(chǎn)主業(yè)之外,合生創(chuàng)展也根據(jù)自身業(yè)務(wù)情況匹配多元賽事,堅持輕重并舉,及時做好業(yè)務(wù)層的優(yōu)化分級,不因貪大而盲目“鋪攤子”。
據(jù)悉,合生創(chuàng)展的商業(yè)板塊已發(fā)展成為輕、重兩大管理模式,形成雙平臺業(yè)務(wù)。目前,合生創(chuàng)展擁有百余個商業(yè)地產(chǎn)項目,業(yè)務(wù)遍及北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個主流城市,已建成運(yùn)營的項目面積超過500萬平方米,成功構(gòu)建構(gòu)建合生匯、超極合生匯、合生廣場、hopx超極主場、MOHO等明星IP。
其中,旗艦品牌合生匯已成為城市現(xiàn)象級商業(yè)地標(biāo),出租率動態(tài)保持在99%,單一項目日均客流突破12萬人次,自有會員數(shù)超過200萬人。上半年,北京合生匯的零售業(yè)態(tài)銷售達(dá)8.6億,同比高增37%,高于全市增長水平。五角場合生匯成為北上海國際化核心生活中心,項目2023年1-7月總客流1897萬人次。
今年上半年,合生創(chuàng)展把握市場節(jié)奏,關(guān)注城市發(fā)展趨勢,商業(yè)板塊版圖再拓展,新簽項目有青島北站超極合生匯、廣州白云站TOD、上海合生新天地。
土儲布局聚焦核心未來盈利堅可期
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在結(jié)合上半年全國房企拿地報告時分析過,在市場筑底修復(fù)的階段,“安全性、流動性、收益性”都較為確定的核心城市優(yōu)質(zhì)地塊,成為房企“搶地、爭奪”的重心。
以中海、保利、招商、龍湖、華潤、合生創(chuàng)展等為代表的優(yōu)質(zhì)房企,也已經(jīng)拉開了聚焦“核心”的競爭態(tài)勢。
其實一直以來,合生創(chuàng)展始就終堅持在確定性高的區(qū)域或城市內(nèi)做好深耕聚焦,精準(zhǔn)研判土地質(zhì)量,在環(huán)渤海、長三角、大灣區(qū)等區(qū)域的一、二線核心城市持有大量成本低、溢價高的優(yōu)質(zhì)土地。
截至2023年上半年,合生創(chuàng)展土地儲備總面積達(dá)2835萬平方米,其中74%的地產(chǎn)板塊土儲和95%的商業(yè)版塊土儲均位于一線城市,不僅為集團(tuán)未來的持續(xù)盈利提供了堅實的基石,也為其隔離了三四線市場下行的風(fēng)險。
其中,合生創(chuàng)展上半年新增一塊為位于上海濱江苑項目129東西地塊,總計新增土地儲備約15萬平方米。據(jù)悉,上海濱江苑項目系城市更新項目,于2022年成功入市,并于今年3月16日取得預(yù)售證。
城市更新是合生創(chuàng)展多年來深耕領(lǐng)域,除濱江苑項目外,目前有多個城更項目在合作進(jìn)展中。比如,在華南區(qū)域的重點城市更新項目有鳳和項目、廣州珠江帝景、番禺項目等。
據(jù)悉,在回暖態(tài)勢下,合生創(chuàng)展積極把握行業(yè)復(fù)蘇機(jī)遇,正在加大開發(fā)力度和供貨節(jié)奏,在保證財務(wù)安全性的基礎(chǔ)上相對放開銷售速度。
近期,房地產(chǎn)的政策支持信號頻出。無論是利好需求端的“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“換房退稅”,還是證監(jiān)會明確的“上市房企再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制”,這些政策工具不僅將有利于緩解房企的發(fā)展需求,同時,也將會改善金融機(jī)構(gòu)及購房人群對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期。
抓住關(guān)鍵的窗口期,是每個自然生物都需要學(xué)習(xí)的生存技能。面對當(dāng)前已出現(xiàn)的行業(yè)復(fù)蘇關(guān)鍵期,也只有像合生創(chuàng)展這樣持續(xù)盈利、堅持良性發(fā)展的長期主義房企,才能有機(jī)會在新的新周期中,探索行業(yè)新發(fā)展模式中的結(jié)構(gòu)性機(jī)會,譜寫它的下一個三十年。
來源:和訊網(wǎng)
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