這兩年，隨著房地產(chǎn)持續(xù)深度調(diào)整，行業(yè)加速出清，市場競爭格局也在發(fā)生深刻變化。一部分民營房企陷入流動性困境，債務違約頻現(xiàn)；而一些綜合實力較強的央國企則逐漸占據(jù)市場的話語權，成為這一輪調(diào)整期中行業(yè)矚目的焦點。

建發(fā)房產(chǎn)，便是其中典型代表之一。作為地方性國企，建發(fā)房產(chǎn)在深耕福建大本營的同時，戰(zhàn)略布局全國其他一二線及核心熱點城市，在保持穩(wěn)健經(jīng)營的前提下發(fā)展態(tài)勢依然向好，近年來其營收規(guī)模和行業(yè)地位實現(xiàn)較顯著的提升。

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8月25日，建發(fā)房產(chǎn)旗下的房地產(chǎn)投資業(yè)務主體建發(fā)國際（01908.HK）披露2023年中期業(yè)績。報告顯示，今年上半年，建發(fā)國際實現(xiàn)營業(yè)收入243.59億元，同比增長43.7%；實現(xiàn)公司權益持有人應占利潤12.84億元，較上年同期增長52.5%。期內(nèi)，公司不僅業(yè)績交出了一份滿意的答卷，財務管控能力亦進一步增強，這在當前市場形勢下實屬難得。

而建發(fā)房產(chǎn)旗下物業(yè)服務平臺建發(fā)物業(yè)（02156.HK），同樣迎來不俗的表現(xiàn)。據(jù)同日建發(fā)物業(yè)發(fā)布的中期業(yè)績報告，上半年，其營業(yè)收入為13.73億元，同比增長37.7%；公司股權持有人應占溢利為1.72億元，較上年同期增長31.8%。并且，由于多元化服務不斷拓展，期內(nèi)其社區(qū)增值及協(xié)同服務收入同比增長94.3%至3.56億元，業(yè)績增速表現(xiàn)亮眼。

在當今國內(nèi)外經(jīng)濟增長放緩、房地產(chǎn)市場整體承壓下行的大環(huán)境下，建發(fā)房產(chǎn)旗下各業(yè)務板塊仍能取得如此增長，足以展現(xiàn)出一家國企強大的經(jīng)營能力和發(fā)展韌性。

1.銷售逆勢增長，營收趨于多元

2023年房地產(chǎn)行業(yè)，盡管政策端利好接連釋出，但市場需求較為疲軟，觀望情緒并未得到明顯改善，這也導致大多數(shù)房企業(yè)績普遍承壓，銷售大幅下滑。

不過，建發(fā)國際卻始終維持著良性增長。根據(jù)其過去幾年的年報數(shù)據(jù)，2018-2021年，建發(fā)國際分別實現(xiàn)合同銷售額247.9億元、507.8億元、907.7億元、1649.0億元，同比增幅分別達145.16%、104.84%、78.75%、81.6%。即使在受政策調(diào)控和疫情等多種因素影響的2022年，建發(fā)國際也依然表現(xiàn)強勁，全年實現(xiàn)全口徑銷售額1691億元，超額完成業(yè)績目標。

這種長期良好而又穩(wěn)定的狀態(tài)，也讓今年的優(yōu)異成績成為了“意料之中”。從中報數(shù)據(jù)看，上半年，建發(fā)國際實現(xiàn)權益合同銷售額747.3億元，對應的銷售面積333.8萬平方米，同比分別增長55.7%及34.4%；實現(xiàn)營業(yè)收入243.59億元，同比增長43.7%；實現(xiàn)毛利37.14億元，同比增長45.6%；實現(xiàn)公司權益持有人應占利潤12.84億元，同比增長52.5%。

其中，絕大部分收入來自于物業(yè)開發(fā)。報告期內(nèi)，建發(fā)國際的物業(yè)開發(fā)業(yè)務收入達227.43億元，占總收入的93.37%，較上年同期的156.06億元增加71.37億元。同時，期內(nèi)交付的物業(yè)總建筑面積為180萬平方米，較上年同期增加106萬平方米，出色的交付力也在一定程度上反映出公司穩(wěn)健的經(jīng)營管理能力。

此外，從收入結(jié)構上看，建發(fā)國際還有約16.16億元的收入來自物業(yè)管理及其他相關服務，較上年同期增加約2.72億元，而“增加主要由于物業(yè)管理服務收入的增長，原因為在管總建筑面積增長所致。”根據(jù)建發(fā)物業(yè)中報數(shù)據(jù)，其上半年收入13.73億元，同比增長37.7%?？梢?，曾在2020年底分拆上市的建發(fā)物業(yè)，在去年重新并表“回歸”建發(fā)國際后，不僅自身營收穩(wěn)步上升，也使得建發(fā)國際的業(yè)務收入更加多元。

2.債務結(jié)構持續(xù)優(yōu)化，回款率再創(chuàng)新高

業(yè)績不斷攀升的背后，有其產(chǎn)品力做支持，從本次半年報披露看，上半年建發(fā)國際研發(fā)了“盛世唐風”、“風雅宋韻”、“詩意東方”等9款新產(chǎn)品，再次豐富擴充了原有的產(chǎn)品庫。同時，建發(fā)國際也穩(wěn)中有進的拿地，擴充土儲。近兩年，部分房企因面臨流動性壓力，投資普遍趨于謹慎甚至暫緩拿地，但建發(fā)國際卻依托充裕的現(xiàn)金流和敏銳的判斷力，在土地市場斬獲頗豐。據(jù)披露，上半年，建發(fā)國際拿地熱情不減，新增優(yōu)質(zhì)土地46宗，全口徑拿地金額684億元，全口徑拿地貨值達1295億元，其中新增土地一二線城市占比86%。截至報告期末，建發(fā)國際在中國設有298個項目，土地儲備可供銷售總建筑面積達1711萬平方米。

目前，建發(fā)國際已布局包括廈門、北京、上海、廣州、深圳等在內(nèi)的70余城，全國化戰(zhàn)略不斷深化。而值得一提的是，規(guī)模上的增長并未給建發(fā)國際帶來過多的風險和隱憂，因其經(jīng)營風格向來穩(wěn)健高質(zhì)，債務結(jié)構也持續(xù)優(yōu)化，使其抗周期底色尤為凸顯。

中報顯示，今年上半年，建發(fā)國際流動資金狀況管理良好，期末其銀行及手頭現(xiàn)金607.39億元，資金流動性充足，短期償債無憂；凈負債權益比率32.01%，較上年末下降20.58個百分點，已連續(xù)多年保持低位；簽約回款率達104%，回款能力處于行業(yè)領先水平。

對建發(fā)國際來說，掌握領先產(chǎn)品力、優(yōu)質(zhì)土地儲備、良好的財務狀況，是未來業(yè)績與規(guī)模增長的關鍵，更是長期立足市場的重要基石。

3.多業(yè)務協(xié)同發(fā)展，穩(wěn)健穿越周期

地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務之外，建發(fā)房產(chǎn)旗下其他業(yè)務板塊也收獲了豐碩的果實。

比如，前面提到的物業(yè)服務板塊——建發(fā)物業(yè)。中報顯示，建發(fā)物業(yè)實現(xiàn)期內(nèi)營業(yè)收入13.73億元，較上年同期的9.97億元增長37.7%；毛利約為3.52億元，同比增長37.6%，毛利率25.6%，與上年同期持平；凈利潤1.76億元，同比增長31.9%；歸母凈利潤1.72億元，同比增長31.8%。

在管面積方面，建發(fā)物業(yè)在期末的合約建筑面積約為9401萬平方米，合約項目數(shù)量619個，較上年末分別增長3.8%及6.0%；在管建筑面積約5061萬平方米，在管項目數(shù)量382個，較上年末分別增長9.5%及8.2%。

截至目前，建發(fā)物業(yè)的業(yè)務范圍已遍布中國16個省、直轄市及自治區(qū)的61個城市，其中在管項目覆蓋33個城市，服務逾30萬戶家庭。

而這些項目，并非全部來自集團及其附屬公司，在與母公司保持緊密聯(lián)系的同時，建發(fā)物業(yè)也在積極拓展第三方物業(yè)服務業(yè)務，以此擴大市場份額。報告期末，其與集團相關聯(lián)的合約建筑面積為5671萬平方米，較上年末增長3.6%；與獨立第三方簽訂的合約建筑面積為3730萬平方米，較上年末增長4.2%。同時，其物業(yè)管理業(yè)務涉及住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、政府大樓及公共設施、醫(yī)院、學校等多個領域，類型較為多樣。

除了物業(yè)，還有建筑工程板塊。2021年底，建發(fā)國際完成對合誠股份（603909.SH）的收購，并更名為“建發(fā)合誠”，主要從事勘察設計、工程管理、試驗檢測、綜合管養(yǎng)、建筑施工、工程新材料等，其與建發(fā)國際的主營業(yè)務房地產(chǎn)契合度較高，可形成協(xié)同效應，增強公司的競爭力和經(jīng)營效益。

8月19日，建發(fā)合誠發(fā)布2023年中期業(yè)績，期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入10.59億元，較上年同期增加7.39億元，增幅達231.21%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為2051.16萬元，較上年同期增加1021.16萬元，增幅99.14%。

眼下，行業(yè)正處于調(diào)整之際，相信經(jīng)過這一輪周期之后，建發(fā)房產(chǎn)的步子將邁得更加穩(wěn)健從容。