文/樂居財(cái)經(jīng) 魏薇

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今年上半年已經(jīng)結(jié)束，整體來看，情況并不樂觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-6月，全國(guó)商品房銷售額為63092億元，同比增長(zhǎng)1.1%，商品房銷售面積為59515萬(wàn)平方米，同比下降5.3%。在房地產(chǎn)銷售疲軟的背景下，房企的投資意愿也處在低位，期內(nèi)對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資為58550億元，同比下降7.9%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積791548萬(wàn)平方米，同比下降6.6%。

行業(yè)下行之際，收入、利潤(rùn)下滑成為房企的主旋律。也有房企通過積極的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)。

8月24日，五礦地產(chǎn)發(fā)布2023中期業(yè)績(jī)公告。2023年上半年，五礦地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入83.43億港元，同比增長(zhǎng)32.8%；凈利潤(rùn)5.93億港元；公司股權(quán)持有人應(yīng)占溢利為1.12億港元，同比上升24.4%；公司股權(quán)持有人應(yīng)占核心溢利為3.98億港元。

從業(yè)績(jī)構(gòu)成來看，五礦地產(chǎn)的主要收入來源于房地產(chǎn)發(fā)展、專業(yè)建筑和物業(yè)投資三個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，其中，房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)是業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的主要來源，這部分業(yè)務(wù)在期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入81.85億港元，同比上升32.4%，占集團(tuán)綜合收入的98.1%。收入上升主要是由于珠三角地區(qū)部分房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目于今年上半年進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。

整體毛利率提升至21.6%

上半年，五礦地產(chǎn)一方面搶抓銷售窗口期，靈活調(diào)整銷售節(jié)奏；另一方面創(chuàng)新營(yíng)銷舉措加大存貨去化力度，積極推進(jìn)數(shù)字化營(yíng)銷工作。

期內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額70.6億元人民幣，同比增長(zhǎng)7.1%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.2%。從城市劃分來看，銷售額主要來自于一、二線城市；從區(qū)域劃分來看，環(huán)渤海區(qū)域占比37.3%，長(zhǎng)三角區(qū)域占比17.6%，兩大區(qū)域共計(jì)貢獻(xiàn)了逾50%的銷售業(yè)績(jī)。

得益于期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率較高、專業(yè)建筑業(yè)務(wù)扭虧為盈以及物業(yè)投資業(yè)務(wù)毛利率上升，五礦地產(chǎn)的整體毛利率由去年同期的13.5%提升至21.6%，同比增長(zhǎng)8.1個(gè)百分點(diǎn)。

另外，其物業(yè)投資業(yè)務(wù)的毛利率也較去年同期上升2.1個(gè)百分點(diǎn)至70.2%。

融資通暢，平均借貸成本5.0%

截至6月末，五礦地產(chǎn)的借款總額為257.06億港元，主要包括銀行借款及債券。其中，一年內(nèi)到期的126.6億港元，占借款總額的49.2%，兩年內(nèi)到期、三至五年的借款分別占比4.4%、46.4%。

期末，其資產(chǎn)負(fù)債率為72.5%；剔除合同負(fù)債及遞延收入的資產(chǎn)負(fù)債率為68.8%；凈負(fù)債率（債務(wù)凈額對(duì)權(quán)益總額）上升17.6個(gè)百分點(diǎn)至112.1%。

行業(yè)資金鏈普遍緊張之下，五礦地產(chǎn)也在積極開展債務(wù)籌劃。去年以來，不少房企因流動(dòng)性緊張面臨債務(wù)違約，作為央企的五礦地產(chǎn)融資渠道相對(duì)通暢。

境外融資方面，今年2月初，五礦地產(chǎn)獲得9.7億港元3年定期貸款融資，貸款款項(xiàng)用作現(xiàn)有借款再融資；5月，五礦地產(chǎn)與一家銀行簽訂一項(xiàng)10億人民幣一年期循環(huán)貸款協(xié)議，貸款款項(xiàng)用作置換現(xiàn)有的港元借款。

境內(nèi)融資方面，五礦地產(chǎn)在今年6月向國(guó)內(nèi)專業(yè)投資者非公開發(fā)行12億人民幣無擔(dān)保債券。截至期末，其尚未使用的銀行融資額度為56.91億港元。

期內(nèi)，五礦地產(chǎn)的加權(quán)平均借貸成本為5.0%，保持在行業(yè)低位。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)步推進(jìn)，市場(chǎng)總體表現(xiàn)有望變中趨穩(wěn)。展望未來，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，五礦地產(chǎn)將危中尋機(jī)、積極作為，以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)應(yīng)對(duì)行業(yè)變局；堅(jiān)持走品質(zhì)化發(fā)展道路，持續(xù)加快向“城市綜合運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型升級(jí)。