這兩年，隨著房地產(chǎn)持續(xù)深度調(diào)整，行業(yè)加速出清，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局也在發(fā)生深刻變化。一部分民營(yíng)房企陷入流動(dòng)性困境，債務(wù)違約頻現(xiàn)；而一些綜合實(shí)力較強(qiáng)的央國(guó)企則逐漸占據(jù)市場(chǎng)的話(huà)語(yǔ)權(quán)，成為這一輪調(diào)整期中行業(yè)矚目的焦點(diǎn)。

建發(fā)房產(chǎn)，便是其中典型代表之一。作為地方性國(guó)企，建發(fā)房產(chǎn)在深耕福建大本營(yíng)的同時(shí)，戰(zhàn)略布局全國(guó)其他一二線及核心熱點(diǎn)城市，在保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的前提下發(fā)展態(tài)勢(shì)依然向好，近年來(lái)其營(yíng)收規(guī)模和行業(yè)地位實(shí)現(xiàn)較顯著的提升。

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8月25日，建發(fā)房產(chǎn)旗下的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)主體建發(fā)國(guó)際（01908.HK）披露2023年中期業(yè)績(jī)。報(bào)告顯示，今年上半年，建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入243.59億元，同比增長(zhǎng)43.7%；實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益持有人應(yīng)占利潤(rùn)12.84億元，較上年同期增長(zhǎng)52.5%。期內(nèi)，公司不僅業(yè)績(jī)交出了一份滿(mǎn)意的答卷，財(cái)務(wù)管控能力亦進(jìn)一步增強(qiáng)，這在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下實(shí)屬難得。

而建發(fā)房產(chǎn)旗下物業(yè)服務(wù)平臺(tái)建發(fā)物業(yè)（02156.HK），同樣迎來(lái)不俗的表現(xiàn)。據(jù)同日建發(fā)物業(yè)發(fā)布的中期業(yè)績(jī)報(bào)告，上半年，其營(yíng)業(yè)收入為13.73億元，同比增長(zhǎng)37.7%；公司股權(quán)持有人應(yīng)占溢利為1.72億元，較上年同期增長(zhǎng)31.8%。并且，由于多元化服務(wù)不斷拓展，期內(nèi)其社區(qū)增值及協(xié)同服務(wù)收入同比增長(zhǎng)94.3%至3.56億元，業(yè)績(jī)?cè)鏊俦憩F(xiàn)亮眼。

在當(dāng)今國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體承壓下行的大環(huán)境下，建發(fā)房產(chǎn)旗下各業(yè)務(wù)板塊仍能取得如此增長(zhǎng)，足以展現(xiàn)出一家國(guó)企強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)能力和發(fā)展韌性。

1.銷(xiāo)售逆勢(shì)增長(zhǎng)，營(yíng)收趨于多元

2023年房地產(chǎn)行業(yè)，盡管政策端利好接連釋出，但市場(chǎng)需求較為疲軟，觀望情緒并未得到明顯改善，這也導(dǎo)致大多數(shù)房企業(yè)績(jī)普遍承壓，銷(xiāo)售大幅下滑。

不過(guò)，建發(fā)國(guó)際卻始終維持著良性增長(zhǎng)。根據(jù)其過(guò)去幾年的年報(bào)數(shù)據(jù)，2018-2021年，建發(fā)國(guó)際分別實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額247.9億元、507.8億元、907.7億元、1649.0億元，同比增幅分別達(dá)145.16%、104.84%、78.75%、81.6%。即使在受政策調(diào)控和疫情等多種因素影響的2022年，建發(fā)國(guó)際也依然表現(xiàn)強(qiáng)勁，全年實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額1691億元，超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。

這種長(zhǎng)期良好而又穩(wěn)定的狀態(tài)，也讓今年的優(yōu)異成績(jī)成為了“意料之中”。從中報(bào)數(shù)據(jù)看，上半年，建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售額747.3億元，對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售面積333.8萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)55.7%及34.4%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入243.59億元，同比增長(zhǎng)43.7%；實(shí)現(xiàn)毛利37.14億元，同比增長(zhǎng)45.6%；實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益持有人應(yīng)占利潤(rùn)12.84億元，同比增長(zhǎng)52.5%。

其中，絕大部分收入來(lái)自于物業(yè)開(kāi)發(fā)。報(bào)告期內(nèi)，建發(fā)國(guó)際的物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入達(dá)227.43億元，占總收入的93.37%，較上年同期的156.06億元增加71.37億元。同時(shí)，期內(nèi)交付的物業(yè)總建筑面積為180萬(wàn)平方米，較上年同期增加106萬(wàn)平方米，出色的交付力也在一定程度上反映出公司穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)管理能力。

此外，從收入結(jié)構(gòu)上看，建發(fā)國(guó)際還有約16.16億元的收入來(lái)自物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)，較上年同期增加約2.72億元，而“增加主要由于物業(yè)管理服務(wù)收入的增長(zhǎng)，原因?yàn)樵诠芸偨ㄖ娣e增長(zhǎng)所致。”根據(jù)建發(fā)物業(yè)中報(bào)數(shù)據(jù)，其上半年收入13.73億元，同比增長(zhǎng)37.7%?？梢?jiàn)，曾在2020年底分拆上市的建發(fā)物業(yè)，在去年重新并表“回歸”建發(fā)國(guó)際后，不僅自身營(yíng)收穩(wěn)步上升，也使得建發(fā)國(guó)際的業(yè)務(wù)收入更加多元。

2.債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，回款率再創(chuàng)新高

業(yè)績(jī)不斷攀升的背后，有其產(chǎn)品力做支持，從本次半年報(bào)披露看，上半年建發(fā)國(guó)際研發(fā)了“盛世唐風(fēng)”、“風(fēng)雅宋韻”、“詩(shī)意東方”等9款新產(chǎn)品，再次豐富擴(kuò)充了原有的產(chǎn)品庫(kù)。同時(shí)，建發(fā)國(guó)際也穩(wěn)中有進(jìn)的拿地，擴(kuò)充土儲(chǔ)。近兩年，部分房企因面臨流動(dòng)性壓力，投資普遍趨于謹(jǐn)慎甚至?xí)壕從玫?，但建發(fā)國(guó)際卻依托充裕的現(xiàn)金流和敏銳的判斷力，在土地市場(chǎng)斬獲頗豐。據(jù)披露，上半年，建發(fā)國(guó)際拿地?zé)崆椴粶p，新增優(yōu)質(zhì)土地46宗，全口徑拿地金額684億元，全口徑拿地貨值達(dá)1295億元，其中新增土地一二線城市占比86%。截至報(bào)告期末，建發(fā)國(guó)際在中國(guó)設(shè)有298個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備可供銷(xiāo)售總建筑面積達(dá)1711萬(wàn)平方米。

目前，建發(fā)國(guó)際已布局包括廈門(mén)、北京、上海、廣州、深圳等在內(nèi)的70余城，全國(guó)化戰(zhàn)略不斷深化。而值得一提的是，規(guī)模上的增長(zhǎng)并未給建發(fā)國(guó)際帶來(lái)過(guò)多的風(fēng)險(xiǎn)和隱憂(yōu)，因其經(jīng)營(yíng)風(fēng)格向來(lái)穩(wěn)健高質(zhì)，債務(wù)結(jié)構(gòu)也持續(xù)優(yōu)化，使其抗周期底色尤為凸顯。

中報(bào)顯示，今年上半年，建發(fā)國(guó)際流動(dòng)資金狀況管理良好，期末其銀行及手頭現(xiàn)金607.39億元，資金流動(dòng)性充足，短期償債無(wú)憂(yōu)；凈負(fù)債權(quán)益比率32.01%，較上年末下降20.58個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)多年保持低位；簽約回款率達(dá)104%，回款能力處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

對(duì)建發(fā)國(guó)際來(lái)說(shuō)，掌握領(lǐng)先產(chǎn)品力、優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備、良好的財(cái)務(wù)狀況，是未來(lái)業(yè)績(jī)與規(guī)模增長(zhǎng)的關(guān)鍵，更是長(zhǎng)期立足市場(chǎng)的重要基石。

3.多業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，穩(wěn)健穿越周期

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外，建發(fā)房產(chǎn)旗下其他業(yè)務(wù)板塊也收獲了豐碩的果實(shí)。

比如，前面提到的物業(yè)服務(wù)板塊——建發(fā)物業(yè)。中報(bào)顯示，建發(fā)物業(yè)實(shí)現(xiàn)期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入13.73億元，較上年同期的9.97億元增長(zhǎng)37.7%；毛利約為3.52億元，同比增長(zhǎng)37.6%，毛利率25.6%，與上年同期持平；凈利潤(rùn)1.76億元，同比增長(zhǎng)31.9%；歸母凈利潤(rùn)1.72億元，同比增長(zhǎng)31.8%。

在管面積方面，建發(fā)物業(yè)在期末的合約建筑面積約為9401萬(wàn)平方米，合約項(xiàng)目數(shù)量619個(gè)，較上年末分別增長(zhǎng)3.8%及6.0%；在管建筑面積約5061萬(wàn)平方米，在管項(xiàng)目數(shù)量382個(gè)，較上年末分別增長(zhǎng)9.5%及8.2%。

截至目前，建發(fā)物業(yè)的業(yè)務(wù)范圍已遍布中國(guó)16個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的61個(gè)城市，其中在管項(xiàng)目覆蓋33個(gè)城市，服務(wù)逾30萬(wàn)戶(hù)家庭。

而這些項(xiàng)目，并非全部來(lái)自集團(tuán)及其附屬公司，在與母公司保持緊密聯(lián)系的同時(shí)，建發(fā)物業(yè)也在積極拓展第三方物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，以此擴(kuò)大市場(chǎng)份額。報(bào)告期末，其與集團(tuán)相關(guān)聯(lián)的合約建筑面積為5671萬(wàn)平方米，較上年末增長(zhǎng)3.6%；與獨(dú)立第三方簽訂的合約建筑面積為3730萬(wàn)平方米，較上年末增長(zhǎng)4.2%。同時(shí)，其物業(yè)管理業(yè)務(wù)涉及住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、政府大樓及公共設(shè)施、醫(yī)院、學(xué)校等多個(gè)領(lǐng)域，類(lèi)型較為多樣。

除了物業(yè)，還有建筑工程板塊。2021年底，建發(fā)國(guó)際完成對(duì)合誠(chéng)股份（603909.SH）的收購(gòu)，并更名為“建發(fā)合誠(chéng)”，主要從事勘察設(shè)計(jì)、工程管理、試驗(yàn)檢測(cè)、綜合管養(yǎng)、建筑施工、工程新材料等，其與建發(fā)國(guó)際的主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)契合度較高，可形成協(xié)同效應(yīng)，增強(qiáng)公司的競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)營(yíng)效益。

8月19日，建發(fā)合誠(chéng)發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.59億元，較上年同期增加7.39億元，增幅達(dá)231.21%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為2051.16萬(wàn)元，較上年同期增加1021.16萬(wàn)元，增幅99.14%。

眼下，行業(yè)正處于調(diào)整之際，相信經(jīng)過(guò)這一輪周期之后，建發(fā)房產(chǎn)的步子將邁得更加穩(wěn)健從容。