文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 魏薇

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了兩年的深度調(diào)整，出險(xiǎn)房企數(shù)量不斷增加，能安全活下來(lái)已是不易，在艱難的大環(huán)境下還能實(shí)現(xiàn)盈利的房企更是少數(shù)，新城控股便是其中之一。

8月30日，新城控股披露2023年半年度報(bào)告。期內(nèi)，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入417.68億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)22.79億元，扣非歸母凈利潤(rùn)19.38億元；整體毛利率保持穩(wěn)定，為19.04%。

(相關(guān)資料圖)

在政策指引下，這兩年來(lái)，新城控股將“保交付”工作列為運(yùn)營(yíng)管理的重中之重，今年上半年，新城控股在10個(gè)大區(qū)58個(gè)城市，交付5萬(wàn)余套物業(yè)。

同時(shí)，新城控股堅(jiān)持聚焦“有回款的銷(xiāo)售”，保障現(xiàn)金流安全，上半年實(shí)現(xiàn)回款金額485億元，回款率達(dá)114%。

在保證穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，新城控股持續(xù)降杠桿、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，以提升財(cái)務(wù)安全邊際，保持債務(wù)0違約，向市場(chǎng)展現(xiàn)了其良好信用。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)10.24%

行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清之后，房地產(chǎn)將回歸理性發(fā)展。接下來(lái)，市場(chǎng)將更考驗(yàn)房企的經(jīng)營(yíng)能力、產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。

此前，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化之際，新城控股就提出“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，這不僅穩(wěn)住了基本盤(pán)，也助力其平穩(wěn)進(jìn)入房地產(chǎn)下半場(chǎng)，“吾悅廣場(chǎng)”便是商業(yè)部分的重要載體。如今，此戰(zhàn)略正在進(jìn)一步發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。

2023年上半年新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)6座，截至報(bào)告期末，新城商業(yè)實(shí)現(xiàn)143個(gè)大中城市、205個(gè)綜合體項(xiàng)目的布局，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達(dá)1367.14萬(wàn)平方米，出租率達(dá) 95.22%。

從業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)來(lái)看，2023年上半年，新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入達(dá)到52.01億元，同比增長(zhǎng)10.24%，商管業(yè)務(wù)占公司整體業(yè)績(jī)比重逐步提高。盈利方面，新城控股在上半年實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入48.65億元，占總營(yíng)業(yè)收入的11.65%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利33.83億元，占總毛利的比率由去年同期的33.74%提升至42.55%；物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)69.55%。

今年前8月，新城控股新開(kāi)業(yè)11座吾悅廣場(chǎng)。截至8月25日，新城控股已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量達(dá)到151座，已開(kāi)業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位；開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量達(dá)206座，進(jìn)駐全國(guó)143個(gè)城市。

土地儲(chǔ)備方面，新城控股在報(bào)告期內(nèi)的可售土地儲(chǔ)備4360萬(wàn)平方米。其中，綜合體地塊占比46%，其余為純住宅地塊。

前8個(gè)月已償債97億

在融資收緊的當(dāng)下，資源更多的會(huì)向優(yōu)質(zhì)房企傾斜，今年以來(lái)，作為示范房企之一的新城控股融資渠道相對(duì)暢通并取得了一定突破。

今年5月22日，新城控股境外子公司新城環(huán)球完成發(fā)行1億美元的無(wú)抵押固定利率債券；6月14日，新城控股成功發(fā)行11億元公司債，這是江蘇省首單由中證金融、地方擔(dān)保公司及證券公司等多家機(jī)構(gòu)以“央地合作”增信新模式發(fā)行的公司債。

7月24日，新城控股完成發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模8.5億元，并再次獲得中債增提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任保證擔(dān)保。當(dāng)日，新城控股還成功發(fā)行一筆規(guī)模為13.16億元的綠色CMBS。

另外，今年前8月，以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資合計(jì)約110億元。

上半年，新城控股的整體平均融資成本進(jìn)一步降至6.41%，同比下降0.09個(gè)百分點(diǎn)。

財(cái)務(wù)安全方面，截至期末，新城控股在手現(xiàn)金余額284.89億元，在手現(xiàn)金充裕；凈負(fù)債率為49.52%，繼續(xù)保持較低水平；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為74.34億元，值得一提的是，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額已經(jīng)連續(xù)5年為正。

同時(shí)，新城控股的期末融資余額為666.03億元，較年初壓降46.67億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；合聯(lián)營(yíng)公司權(quán)益有息負(fù)債進(jìn)一步降低至57.76億元，財(cái)務(wù)更加透明。

債務(wù)償還方面，據(jù)悉，新城控股2023年全年需償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券達(dá)117億元，1-8月，已如期償還境內(nèi)外公開(kāi)債達(dá)97億元，年內(nèi)僅剩一筆CMBS待償還。新城控股表示，將根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)的如期償付。