文/樂居財(cái)經(jīng) 李奕和

用“萬(wàn)綠叢中一點(diǎn)紅”來形容如今的保利發(fā)展似乎并不為過。

今年上半年，保利發(fā)展以銷售簽約面積1383.09萬(wàn)平方米、同比上升5.8%，銷售簽約金額2368.21億元、同比上升12.7%的成績(jī)，位居2023年中國(guó)房地產(chǎn)銷售百?gòu)?qiáng)企業(yè)首位?！斑M(jìn)三爭(zhēng)一”的目標(biāo)最終得以實(shí)現(xiàn)。

(資料圖片)

從市場(chǎng)情況來看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)仍處在長(zhǎng)時(shí)間的爬坡回暖階段，銷售市場(chǎng)自一季度短暫回暖后承壓下行，行業(yè)資金面仍較為緊張。同時(shí)，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，行業(yè)信心不足，房企業(yè)績(jī)?nèi)匀怀袎骸?/p>

這樣的背景下，在規(guī)模上穩(wěn)坐第一的保利發(fā)展，業(yè)績(jī)指標(biāo)也表現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

8月30日，保利發(fā)展發(fā)布了2023年半年度報(bào)告，期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1369.78億元，同比增長(zhǎng)23.71%；歸屬于上市股東的凈利潤(rùn)122.22億元，同比增長(zhǎng)了12.65%。

不僅營(yíng)收和凈利均實(shí)現(xiàn)了較好的增長(zhǎng)，同時(shí)也成為上半年歸母凈利潤(rùn)少有過百億的房企。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)了解，目前已發(fā)半年報(bào)的房企，歸母凈利潤(rùn)過百億的僅有四家。

期內(nèi)，保利積極推進(jìn)“大物業(yè)”戰(zhàn)略布局，物業(yè)在管面積6.50億平方米，同比增長(zhǎng)24.3%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入71.41億元，歸母凈利潤(rùn)7.64億元，同比分別提升10.7%、21.5%。

消費(fèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的環(huán)境之下，其還實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類收入22億元，同比增長(zhǎng)22%。都為保利發(fā)展的整體業(yè)績(jī)提供了較好支撐。

自上任以來，保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平對(duì)保利的規(guī)模之爭(zhēng)一直有自己的看法。他不止一次向外界澄清，保利發(fā)展所謂的“進(jìn)三爭(zhēng)一”，并不是真要在規(guī)模上爭(zhēng)第一，而是指成為硬實(shí)力、軟實(shí)力都過硬的一流企業(yè)，綜合實(shí)力領(lǐng)先。

從上半年的表現(xiàn)來看，保利發(fā)展似乎正向著劉平所規(guī)劃的方向行進(jìn)。

城市深耕，帶動(dòng)業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)

實(shí)際上，房地產(chǎn)大環(huán)境仍舊低迷，若說保利發(fā)展作為身處其中的一員，絲毫不受影響幾乎是不可能的。一個(gè)明顯數(shù)據(jù)，受市場(chǎng)下行影響，保利發(fā)展的毛利率跟絕大多數(shù)同行一樣有所下滑。這是地產(chǎn)行業(yè)近兩年一個(gè)明顯的趨勢(shì)。

好在，保利發(fā)展較好的結(jié)轉(zhuǎn)讓業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了正向的增長(zhǎng)。期內(nèi)，由于結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模提升，其利潤(rùn)規(guī)模實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，上半年凈利潤(rùn)150.67億元，同比增長(zhǎng)0.80%，同時(shí)受結(jié)算權(quán)益比提升的影響，該公司歸母凈利潤(rùn)122.22億元，同比增長(zhǎng)12.65%。

通過產(chǎn)品品牌服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、投資定位一體化等一系列精益管理動(dòng)作，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效率提升，其2022年以來新拓展項(xiàng)目的平均首開時(shí)長(zhǎng)為5.7個(gè)月，首開效率提高3.2個(gè)月。

上半年，該公司搶抓市場(chǎng)窗口促銷售，實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積1383.09萬(wàn)平方米，同比上升5.8%，實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額2368.21億元，同比上升12.7%，市場(chǎng)占有率提升0.4個(gè)百分點(diǎn)至3.8%。期間，實(shí)現(xiàn)回籠金額2273億元，同比提升13.9%，回籠率96%，同比提升1.1個(gè)百分點(diǎn)。

這些成績(jī)背后，跟保利發(fā)展長(zhǎng)時(shí)間對(duì)核心城市和核心城市群的深耕也是分不開的。

期內(nèi)，保利發(fā)展城市深耕優(yōu)勢(shì)持續(xù)發(fā)揮，重點(diǎn)布局的38個(gè)核心城市的銷售金額占比87%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額超百億城市達(dá)到6個(gè)，累計(jì)銷售金額1123億元，同比增長(zhǎng)21%。

保利發(fā)展上半年在25個(gè)城市銷售排名第一，46個(gè)城市排名前三。城市群效果也同樣顯著，當(dāng)中，長(zhǎng)三角銷售金額777億元，粵港澳大灣區(qū)銷售金額570億。

據(jù)了解，在保障安全質(zhì)量與品質(zhì)的前提下，保利發(fā)展持續(xù)完善多維度竣工、交付風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，全力保證交付11.3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)43%，為穩(wěn)定業(yè)績(jī)規(guī)模奠定了基礎(chǔ)。

近年來，保利發(fā)展重點(diǎn)布局的38個(gè)核心城市貨量?jī)?chǔ)備始終保持在75%以上，住宅貨量占比超80%。正確的戰(zhàn)略方向與堅(jiān)定的戰(zhàn)略執(zhí)行，助力其穿越周期，實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)期可持續(xù)的發(fā)展。

聚焦深耕，持有現(xiàn)金超千億

在現(xiàn)有的業(yè)績(jī)基礎(chǔ)上，保利發(fā)展堅(jiān)持核心城市的深耕戰(zhàn)略，報(bào)告期內(nèi)共拓展項(xiàng)目41個(gè)，總地價(jià)709億元，同比增加17%；容積率面積385萬(wàn)平方米。

期內(nèi)，該公司在38個(gè)核心城市拓展總地價(jià)和拓展面積占比分別為99%和95%，較去年同期提升9個(gè)百分點(diǎn)和21個(gè)百分點(diǎn)。

保利發(fā)展也始終聚焦住宅產(chǎn)品，拓展貨值中住宅業(yè)態(tài)占比95%。而其新增項(xiàng)目稅前成本利潤(rùn)率平均超過15%，收益率良好，具有較強(qiáng)的投資確定性。

此前機(jī)構(gòu)榜單顯示，今年上半年，保利發(fā)展新增土儲(chǔ)貨值位于行業(yè)第二，僅次于華潤(rùn)置地。

半年報(bào)的預(yù)付款項(xiàng)一項(xiàng)，一定程度也展現(xiàn)了保利發(fā)展上半年的拿地勢(shì)頭。期內(nèi)，該公司預(yù)付款項(xiàng)374.81億元，比去年同期的225.56億元，增長(zhǎng)了66%。這些預(yù)付款項(xiàng)，主要為房地產(chǎn)項(xiàng)目合作款、預(yù)付土地款、工程款等。

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)為保利發(fā)展逆勢(shì)的大力投拓提供了可能。

報(bào)告期末，保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率76.99%，較年初下降1.12個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.31%、凈負(fù)債率為63.06%，分別下降3.17和0.50個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比為1.38，“三道紅線”持續(xù)保持綠檔水平。

具體的債務(wù)規(guī)模上，保利發(fā)展的有息負(fù)債3564億元，較期初減少250億元。期末，一年內(nèi)到期的債務(wù)占有息負(fù)債比重為18.6%，較年初下降2.7個(gè)百分點(diǎn)；銀行貸款與直接融資比重為86%，綜合融資成本約3.73%，較年初下降19個(gè)基點(diǎn)。

相比之下，保利發(fā)展于上半年末的貨幣資金余額1486億元，保持在總資產(chǎn)10%左右的合理水平。遠(yuǎn)能覆蓋其短期有息負(fù)債。憑此，保利發(fā)展也成為行業(yè)內(nèi)少數(shù)持有現(xiàn)金超千億的房企。

報(bào)告期末，保利發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額71.46億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額21.73億元，均錄得正值。