這兩天，娟子統(tǒng)計(jì)了深圳今年1-8月份各區(qū)入市的住宅新盤去化情況（銷售量）。

(資料圖片)

細(xì)看數(shù)據(jù)，大半樓盤的去化從開盤至今去化率在35%以下，有少數(shù)在10%以下！賣10%以下的是什么概念？比如一個(gè)項(xiàng)目拿了500套預(yù)售房源，開盤幾個(gè)月過去了，才買幾十套……見證過市場的熱火烹油，再回到這兩年的行情，這種反差感尤其明顯。

最近一些政策也實(shí)實(shí)在在的落地了，許多人盼著樓市能“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開”！這包括房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)從業(yè)者，也包括一些手握房產(chǎn)的置業(yè)者……

這幾天市場有一些很明顯的變化，比如好些城市放盤和看房都增加了，開發(fā)商也在積極的營銷出貨，包括深圳周末的幾個(gè)項(xiàng)目開盤，從開發(fā)商的消息來看，相對來說賣得還不錯(cuò)。

房地產(chǎn)股這兩天也非常給力……可以預(yù)見的是，接下來房地產(chǎn)市場會(huì)有所好轉(zhuǎn)，但曾經(jīng)那個(gè)房價(jià)座“過山車”的時(shí)代已然一去不復(fù)返了。

新政落地后的樓市眾生相

有樓盤要漲價(jià)、有項(xiàng)目“買一送一”？

1、成交量同比增了？

在北上廣深等一線城市都執(zhí)行了“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策后的幾天里，北京和上海的成功出現(xiàn)大的變化。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，北京新政第一天的新房市場成交，就超過8月半個(gè)月的成交量。9月2日，北京新房成交量超過1800套，但9月3日成交快速下調(diào)至900套左右。二手房方面，9月2日-3日兩天，北京二手房成交2600套，其中9月2日成交1200套，較上周同期的600套上漲100%。

而上海，新政后首個(gè)周末二手房成交量增加約70%。

深圳上周末入市的幾個(gè)盤剛好在政策的節(jié)點(diǎn)上，從傳來的銷售數(shù)據(jù)，賣得還不錯(cuò)。

雖然整體的熱度未達(dá)到3月小陽春時(shí)期的高峰，但二手房同比帶看量和咨詢量明顯上升了不少。一位中介朋友告訴娟子，在這之前一幾個(gè)月，咨詢房子的非常少，而這幾天明顯有大幅增加，主要還是基于新政后對自己的影響而咨詢。

2、開發(fā)商趁熱出貨

市場環(huán)境不同往日，目前許多開發(fā)商以借熱度出貨的多。

在這之前有多個(gè)樓盤打出收回折扣漲價(jià)的營銷，來激發(fā)買房客盡快落定。

后又出現(xiàn)借首套首付20%，二套首付30%來造勢的項(xiàng)目。但深圳細(xì)則其實(shí)尚未落地，開發(fā)商的操作大致是“和開發(fā)商溝通，先交定金甚至兩成首付保留房源，等政策落地后再網(wǎng)簽備案，再繼續(xù)接下來的手續(xù)”，也有直接墊1成首付款，“低首付”營銷已被叫停。

前兩天娟子還看到，深圳的龍華某項(xiàng)目直接玩起來“買一套送一套”，此項(xiàng)目本屬于“工改居”項(xiàng)目，去年12月開盤，推251套房源，建面是約123-154平的中大戶，均價(jià)約6.4萬/平，但賣了8個(gè)多月，只賣了不到30套房。

這次買一送一的營銷，形式更大于實(shí)際，送東莞房的首付和大鵬的統(tǒng)建房，購房者如果不細(xì)算，去買基本上占不到便宜，而且還買了個(gè)不優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，畢竟現(xiàn)在龍華的個(gè)別新房價(jià)已經(jīng)到4字頭了。

3、反價(jià)、漲價(jià)，有業(yè)主又飄了

深圳目前出現(xiàn)反價(jià)的情況還是比較少，有個(gè)別業(yè)主的放盤價(jià)確實(shí)提高了，相對來說，大家還比較淡定。

但在東莞的業(yè)主顯然比深圳業(yè)主飄多了，二手房業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了變化，從以前的買房市場有又點(diǎn)回到賣房市場的態(tài)勢。據(jù)了解，有些核心區(qū)的二手房業(yè)主連夜?jié)q價(jià)。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，在新政落地三天后，東莞24小時(shí)內(nèi)漲價(jià)的二手房源超過了50套。

其中位于西平東駿豪苑的一套兩房業(yè)主報(bào)價(jià)從270萬漲到了400萬，在一夜之間漲價(jià)130萬……對于業(yè)主來說，漲價(jià)是一方面，賣不賣得出去又是另一回事了，氛圍很重要。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場預(yù)期的效果，還有待觀察；深圳接下來是否還有后續(xù)的政策？深圳是否會(huì)跟進(jìn)首套首付2成，二套3成？離婚2年限貸的政策是否會(huì)放松？這些都還打個(gè)問號。

對于置業(yè)者來說，現(xiàn)在還是要以長期主義的思維去買房。

但即便是樓市好起來，深圳市場該分化的還是會(huì)分化，也就是好地段的好房子一樣會(huì)好賣，地段差的房子仍會(huì)賣得艱難。

1-8月60余住宅新盤入市

大半項(xiàng)目銷售率在35%以下

大概統(tǒng)計(jì)了下今年1-8月份約有60多個(gè)住宅新盤入市，預(yù)售套數(shù)約3.4萬套（不包括深汕合作區(qū)），這其中，賣了約1.2萬套，還有約2萬多套沒賣出。

整體銷售率達(dá)70%以上的僅有14個(gè)項(xiàng)目，預(yù)售房源全賣完的僅有海德園和布吉的招商臻城花園，其它大部分樓盤的銷售率在35%以下。（以下統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)因涉及到成交備案的延后性，僅作為參考）

分區(qū)來看：

今年南山入市的住宅項(xiàng)目不多，放眼望去，沒有特別好的“網(wǎng)紅盤”，所以去化都差。

前海推出3個(gè)項(xiàng)目，一灣臻邸的去化是這幾年前海最差的項(xiàng)目，主要還是因?yàn)閮r(jià)格相比同期的片區(qū)盤高了，畢竟今天前海的新房價(jià)格已經(jīng)被打到了“8字頭”。

福田算是入市項(xiàng)目較多的了，但大部分項(xiàng)目都是小量供應(yīng)為主，海德園依然是網(wǎng)紅盤，開盤推出的房源都選完了，其它的幾個(gè)項(xiàng)目也賣得很一般。

羅湖今年1-8月份，沒有住宅新盤拿預(yù)售，基本無新房供應(yīng)，所以可以忽略不計(jì)。

寶安仍然是深圳今年住宅供應(yīng)的實(shí)力擔(dān)當(dāng)，約8612套房源拿預(yù)售，賣了約4097套房，從整體的銷售來看，賣得算好的區(qū)，但也是冷熱不均。

好的地段的房子賣得還不錯(cuò)，而地段稍差的房子去化也不理想，但寶安總體來說比其它區(qū)還是要好一些的，這也說明剛需在買房的便好上依然青睞西部。

龍華片區(qū)今年的供應(yīng)也不少，有約6394套住宅入市（售約2023套），整體來看不是深圳賣得最差的區(qū)，但回歸到個(gè)盤，可以說銷售情況是非常不樂觀的。

龍華今年的新盤也是卷到飛起，看樓盤的去化就知道了，即便是同一小區(qū)域的，如北站片區(qū)，超核萬象與瓏悅理的銷售差距就很大；再比如，同片區(qū)位置稍差的樓盤去化可謂是難上加難。

許多盤推出幾百套房，但你看去化量，大部分項(xiàng)目都是2位數(shù)。

光明從以前的“一房難買”，到后來的“一房難賣”只用了一年多的時(shí)間。

好在光明今年入市的項(xiàng)目并沒有想象的那么多，因?yàn)橛泻枚囗?xiàng)目還在路上……也包括一些位置比較出彩的項(xiàng)目。

片區(qū)今年至今有7個(gè)住宅盤拿預(yù)售，約4742套房源，賣了約1486套房。

只有潤暉府項(xiàng)目，今年賣了500多套房，這個(gè)項(xiàng)目分批拿預(yù)售開盤，然后踩在了年初回暖的節(jié)點(diǎn)上，成為了光明新房的唯一“贏家”。

而4月份后開盤的樓盤就沒有那么幸運(yùn)了。

龍崗原本就不是熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)，所以大家的期望值應(yīng)該都比較低。

但是，龍崗也沖出了幾個(gè)賣得好的項(xiàng)目，但大部分項(xiàng)目還是不太理想，如靜安府6月份開盤至今成交了5套房，我一度以為自己看錯(cuò)了，點(diǎn)進(jìn)去又?jǐn)?shù)了一遍……

坪山從去年以來迎來了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和配套的高光時(shí)刻，一方面是區(qū)GDP增長去年和今年都是最高的，另一方面，地鐵的通車給片區(qū)帶來了前所未有的便利。

從去年末以來，坪山的房租漲幅也是深圳最大的，但在買房上，大家對片區(qū)還沒有形成共識(shí)。

坪山除了大鵬之外，仍是大家不愿去買入的區(qū)域之一，主要的原因，還是離中心區(qū)有距離上的鴻溝。

4月份開盤的明玥瀾岸項(xiàng)目推出一棟，624套房源，目前可查的備案及認(rèn)購只1套房，在坪山有盤房價(jià)在打破3字頭到2字頭的當(dāng)下，這個(gè)盤顯然價(jià)格太高了。

從以上的樓盤銷售數(shù)據(jù)中，在過去的幾個(gè)月里，置業(yè)者的偏好都是差不多的。

共同的特點(diǎn)是，地段好還不算，還得有比競品盤有更好的價(jià)格；像前海的深業(yè)云海灣、像寶安的珈譽(yù)府，相比同一區(qū)域的盤，自己主動(dòng)把價(jià)格先打下來。

另外，開盤的時(shí)機(jī)也非常重要，像光明今年賣得最好潤暉府、龍崗的2個(gè)賣得好的項(xiàng)目、龍華的超核中心都是在3-4月份左右，剛好深圳樓市有熱起來跡象的那段時(shí)間。

開發(fā)商的營銷策略在當(dāng)下的市場環(huán)境中也很重要，你看那些多次拿預(yù)售開盤的，比一次全拿出來的就要好一些，因?yàn)槊看瓮埔稽c(diǎn)，但給人感覺又是新盤開了……

這份數(shù)據(jù)，對于接下來要買房的人來說，我覺得也可以作為參考之一，那些賣得極差的項(xiàng)目，買房客已經(jīng)幫你形成了共識(shí)……但大部分項(xiàng)目只要市場熱起來，慢慢也會(huì)賣得好起來。

畢竟深圳的樓盤去化只是時(shí)間的問題，你回過頭去看前兩年入市的項(xiàng)目，除非特別差的項(xiàng)目外，大都能去化完。

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