文/樂居財(cái)經(jīng) 曾樹佳

看到公司股價處于低位，萬科認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，決定終止150億定增募資。郁亮認(rèn)為，當(dāng)前市場顯然是超跌了。

(資料圖片僅供參考)

不過，近期房地產(chǎn)迎來了特殊的節(jié)點(diǎn)。各座城市紛紛跟進(jìn)認(rèn)房不認(rèn)貸、降首付等政策，掀起了購房熱度，一張張大紅背景的樓盤海報(bào)，記錄下了攀升的成交量。

另一邊，房地產(chǎn)股也應(yīng)聲上漲。其中，港股表現(xiàn)得最為明顯，股價持續(xù)拉升，63只內(nèi)房股在近一周內(nèi)，平均漲幅為22%；個股最高的漲幅，甚至達(dá)到324%。

許多被壓抑太久的出險房企，反彈的力度更為顯眼。

令人出乎意料的是，A股的表現(xiàn)卻較為溫和。雖然在近一周內(nèi)，地產(chǎn)A股也偶有股價拉升，比如9月6日午后翻紅，但49家樣本房企，總體卻收獲了-7.4%的平均跌幅。

樓市瞬間出現(xiàn)了久違的熱鬧，似乎迎來了新一輪的轉(zhuǎn)機(jī)。但不可否認(rèn)，一些持幣代購者，仍在衡量投資風(fēng)險，處于觀望狀態(tài)。

今年前8月，TOP100房企銷售總額為43656.1億元，同比下降8.6%；樓市新政釋放了一波需求，后續(xù)還要看金九銀十的成色。

地產(chǎn)股的估值，從高峰到洼地，只有短短數(shù)年的時間，如今要進(jìn)行修復(fù)，必將是一個漫長的過程。

股市拉升

新政加持樓市，沸騰了起來，上演“不眠夜”。而在另一片陣地，股市的表現(xiàn)則耐人尋味。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，從8月29日收盤，到9月6日收盤，幾天之內(nèi)，63家港股房企的股價，呈現(xiàn)漲勢的有51家，占比超過八成。

其中，融創(chuàng)中國報(bào)2.66港元/股，漲幅達(dá)到171.43%，一舉從仙股行列中脫身。據(jù)悉，它已被調(diào)入港股通標(biāo)的證券名單，而此前其債務(wù)重組方案，也已獲得債權(quán)人通過。

上半年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)收入總額約為584.7億元，較2022年同期增加20.5%；公司擁有人應(yīng)占虧損約為153.7億元，虧損同比減少18.1%。

除了融創(chuàng)之外，億達(dá)中國、中國恒大、上坤地產(chǎn)，則分別報(bào)0.42港元/股、0.64港元/股、0.06港元/股，漲幅均超過1倍以上。許家印搶在8月28日復(fù)牌，可謂是踩中了節(jié)點(diǎn)。

而世茂集團(tuán)、福晟國際、佳兆業(yè)、花樣年、正榮地產(chǎn)、碧桂園等，也均獲得了30%以上的股價漲幅。幾天內(nèi)股價漲幅超過10%的，有25家房企，其中有24家均為地產(chǎn)民企。

超過了綠城中國的9.82%、大悅城地產(chǎn)的9.76%、中海發(fā)展的5.65%。

地產(chǎn)民企的股市行情，優(yōu)于國資房企，這傳遞著不一樣的信號。認(rèn)房不認(rèn)貸、降首付、降利率等舉措，或許讓投資者們對民企短期內(nèi)的反彈，有了一些信心。

與港股不同，向來對政策較為敏感的A股市場上，大部分上市房企的股價，卻在浮沉中有所走弱。

樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)了49家A股樣本房企，在新政紛紛落地的幾天里，3家被賦予風(fēng)險警示的房企，股價反而有所上漲，*ST泛海、ST世茂、*ST新聯(lián)，分別上漲了26.04%、9.4%、5.1%。

另外，金科股份9月6日收盤報(bào)2.19元每股，近一周漲了0.92%。

除了上述房企，其余主體的股價，均有所下跌。盡管9月6日有所拉升，但總體看來，近一周個股的跌幅，從-0.21%至-19%不等，跌幅區(qū)間差距較大。

眼下，樓市如火如荼，且從8月28日起，滬股通及深股通下交易印花稅減半，下調(diào)至按賣出成交金額的0.05%單向收取，提振資本市場信心。

然而地產(chǎn)A股，卻沒有顯現(xiàn)出對應(yīng)的熱情。尤其是9月5日，地產(chǎn)板塊開盤不到1分鐘就跳水，隨后持續(xù)綠盤震蕩，龍頭房企也難以避免股價的下跌。

堪稱魔幻的場景，令一些散戶直呼看不懂。

部分投資者，或許還在觀望。今年前8月，TOP100房企銷售總額為43656.1億元，同比下降8.6%；8月份單月，百強(qiáng)房企的銷售額，同比下降39.2%，環(huán)比下降8.9%。

樓市新政帶起了一波需求釋放，后續(xù)還要看金九銀十的成色。

而房企未來幾個月，償債的壓力仍然不小。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年房企8月到期債券余額為694.4億元，今年內(nèi)到期債券余額為3393.9億元，其中海外債、信用債占比，分別為31.6%、64.8%。

估值洼地

在樓市掀起熱度前夕，證監(jiān)會發(fā)布通知，明確指出“對于存在破發(fā)、破凈、經(jīng)營業(yè)績持續(xù)虧損、財(cái)務(wù)性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當(dāng)限制其融資間隔、融資規(guī)模”。

但其中也提到：“房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制”。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)板塊的整體市凈率，僅為1.04。在127家上市房企中，市凈率達(dá)不到1倍，處于破凈狀態(tài)的房企，就有104家，占比為81.9%。

而今年上半年，發(fā)布財(cái)報(bào)的170家房企中，僅有90家實(shí)現(xiàn)了盈利，盈利總額為1038.23 億元，其中30家房企凈利潤不足1億元；錄得虧損的80家房企虧損總額為2060.89億元，絕對值幾乎是盈利總額的兩倍。

累計(jì)下來，170家房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤，為-1022.67億元，每家房企平均虧損6億元左右。

若地產(chǎn)商開展股權(quán)融資，能不受破凈、虧損影響，那無異于降低融資門檻，提升審批速度。但實(shí)際上，估值太低，如果做股權(quán)融資，就像是在便宜賣股。

萬科在近期，便宣布終止向特定對象發(fā)行A股股票事項(xiàng)，并撤回申請文件。

該公司管理層在業(yè)績會上表示，這一次萬科決定要終止增發(fā)，主要還是因?yàn)榻欢螘r間，其股價處于比較低的價位，有機(jī)構(gòu)投資人對于在低位增發(fā)表示了擔(dān)憂，對于現(xiàn)有股東的權(quán)益保障，需要慎重考慮。

截至9月6日，萬科A的收盤價為14.17元/股，總市值為1582億元，市凈率僅為0.68。管理層口中的估值“低位”，所言非虛。

自去年11月，“第三支箭”發(fā)出之后，宣布試水股權(quán)融資的上市地產(chǎn)商較多，但有些只是停留在隔空喊話，并無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

目前僅有招商蛇口完成定增事項(xiàng)，7月20日，其新增發(fā)的6.02億股份正式上市，總股本增至83.41億股。

其余除了中交地產(chǎn)、保利發(fā)展、陸家嘴等房企的方案，也獲批準(zhǔn)之外，總體定增、配股的熱情并不高。

在近日股價上漲前夕，碧桂園宣布了配股融資。

它將配發(fā)約3.51億股，相當(dāng)于發(fā)行完成后擴(kuò)大股本的1.25%，每股價格0.77港元。此次所籌資金，用于償還2.7億港元債務(wù)，發(fā)行對象為在港上市公司建滔集團(tuán)。

兩年前，建滔集團(tuán)曾向碧桂園，借出18.8億港元定期貸款。目前，碧桂園已同意償還貸款3.19億港元，加上此番認(rèn)購?fù)瓿傻挚奂s2.7億港元后，剩余貸款本息余額約為15.98億港元。

此次配股的定價，是按照碧桂園8月29日0.91港元的收市價，折讓約15.38%。而截至9月6日收盤，碧桂園的股價為1.22港元。

對此有業(yè)內(nèi)人士表示，如果碧桂園把配股的節(jié)點(diǎn)往后移，或許能夠讓新發(fā)的股票，獲得更高的價格。

地產(chǎn)估值處于低位，投行們也開始抄底。

8月14日，碧桂園獲摩根大通以每股均價0.8435港元，增持好倉約1.71億股，涉資約1.44億港元。以目前的股價計(jì)算，1.71億股總價為2.09億港元。

換言之，短短20天左右，摩根大通這筆增持，就浮盈6500萬港元。

修復(fù)長路

與高峰期的股價相比，房企眼下在資本市場上的表現(xiàn)，總讓人唏噓不已。

恒大的股價最高曾達(dá)27.39港元，但停牌時僅剩1.65港元，跌幅達(dá)到93.98%，巔峰時期的數(shù)千億市值蒸發(fā)殆盡，僅剩217.87億港元。

8月28日，停牌歷經(jīng)525天的恒大復(fù)牌，但開盤股價跌了近85%，報(bào)0.249港元，淪為“仙股”；截至當(dāng)天收盤，恒大依舊延續(xù)下跌趨勢，收跌78.79%，報(bào)0.35港元，總市值為46.22億港元。

而9月6日收盤，恒大報(bào)0.64港元，當(dāng)天漲幅達(dá)82.86%，算是有所修復(fù)。

5年前的業(yè)績會上，孫宏斌曾對融創(chuàng)的股價，頗為自信。他甚至開玩笑地說：“我建議我們的合作伙伴，把土地賣給我們，拿錢去買我們股票，這樣收益率更高?！?/p>

高峰與低谷的落差是巨大的。融創(chuàng)的股價，最高也曾達(dá)到過43.22港元，但停牌時卻僅為4.58，跌幅89.4%；復(fù)牌后，現(xiàn)時股價為2.66港元，市值為145億港元。

在深度調(diào)整期里，當(dāng)代置業(yè)、陽光100、花樣年、景瑞控股等，均經(jīng)歷過股價跳水。

為了提振資本市場的信心，上市公司一般采取高管增持、提前償債的方法，但大多收效甚微。即便能夠暫時穩(wěn)住陣腳，長時間內(nèi)也難以持續(xù)。

在A股市場，陽光城、宋都股份、美好置業(yè)等，也曾有過增持的舉措，試圖扭轉(zhuǎn)股價，但最終仍因披星戴帽、股價20天內(nèi)連續(xù)低于1元，而遺憾告別資本市場。

至今，退市名單越拉越長，今年以來已有近10家A股房企，被迫退市。

說到底，只有房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境改善，才能讓他們沖破估值的牢籠。而這一切，也要取決于行業(yè)的優(yōu)化政策的加持，以及樓市回暖的程度。

去年11月，信貸、債券、股權(quán)融資“三支箭”發(fā)布，地產(chǎn)股市曾迎來短時間的拉升。

而近期，中央出臺“民營經(jīng)濟(jì)31條”“金融16條”期限延長等有關(guān)政策，支持房地產(chǎn)風(fēng)險化解，也提出了“適時優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”。

此后，各地樓市松綁政策，不斷出臺。尤其是各地紛紛落實(shí)的認(rèn)房不認(rèn)貸、降首付等政策，讓樓市瞬間出現(xiàn)了久違的熱鬧，似乎迎來了新一輪的轉(zhuǎn)機(jī)。

然而不可否認(rèn)，一些持幣代購者，仍在衡量投資風(fēng)險，看看這輪樓市熱度，能否持續(xù)。