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樓市形勢,比我們想象的要復(fù)雜

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售樓處、朋友圈、中介門店,這幾天挺熱鬧!

如何看待政策和市場,需要全新的思路。當(dāng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化,過去長期過熱時期的政策,全面糾偏和回歸,這不是邊際調(diào)整,而是方向上的變化。除了杠桿回歸,資格也回歸了。有的城市(天津、沈陽)放開了限購,這不奇怪,因為樓市進入下半場,這些政策不需要了。


(相關(guān)資料圖)

但是,政策對樓市的影響,比想象的要復(fù)雜,大家不能聽風(fēng)就是雨,要看清背后的基本邏輯。這一輪政策的核心(認(rèn)房不認(rèn)貸)與2014年那一輪紓困(認(rèn)貸不認(rèn)房)剛好相反?!罢J(rèn)房不認(rèn)貸”支持換房需求,而“認(rèn)貸不認(rèn)房”支持多套房需求,對應(yīng)兩個完全不同的地產(chǎn)時代。

2014年,樓市還在“上半場”,“認(rèn)貸不認(rèn)房”點燃熱情。

2023年,樓市進入“下半場”,“認(rèn)房不認(rèn)貸”疏通循環(huán)。

2014年周期啟動,催化因素很多,有棚改和去庫存,也有快速城鎮(zhèn)化、“互聯(lián)網(wǎng)+”的新經(jīng)濟和大眾創(chuàng)業(yè),還有如火如荼的都市圈、新區(qū)規(guī)劃和軌道交通,以及金融創(chuàng)新(融資渠道多樣、監(jiān)管寬松)??梢哉f,天時地利人和促成了一輪樓市大漲。所以就不奇怪,“認(rèn)貸不認(rèn)房”的架構(gòu)下,“還掉貸款、再加杠桿”,極其考驗資金鏈,但依然阻擋不了大家“all in”的熱情。

我們再看看新的邏輯!

本質(zhì)上,“認(rèn)房不認(rèn)貸”支持“賣一買一”的換房需求,賣掉房子、湊到首付,再申請杠桿,換大房子、好房子。當(dāng)然,此舉順應(yīng)改善型購房主導(dǎo)的時代。各大城市新房市場大戶型主導(dǎo)、改善盤主導(dǎo)。另外,相比2014年,現(xiàn)在房價確實太高,要“先賣后買”來創(chuàng)造換房的能力。

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2014年的“認(rèn)貸不認(rèn)房”,更多鼓勵多套房需求,或者投資需求。投資需求主導(dǎo),就是高收入或富豪買房,他們也是杠桿的驅(qū)動力,也是過去樓市火爆的根源,簡單講就是“有收入支撐,也敢加杠桿”。換房需求是合理需求,而不是投資需求,對樓市的帶動作用就沒那么大。

這也是為什么,去年以來樓市比較疲弱,因為任性的購買力或有Old Money的人退場了。而當(dāng)前高高在上的房價,主要是他們撐起來的。在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下,投資需求趨勢性地退場了(指的是大規(guī)模炒房時代結(jié)束了,不考慮局部區(qū)域的投資性購房)。

所以,房地產(chǎn)循環(huán)出了問題:

也就是:剛需萎縮,換房鏈條轉(zhuǎn)不動。2015年,剛需在一二線熱點城市還能占到60%左右,現(xiàn)在只有30%。不是沒需求了,相反,這幾年都市圈大發(fā)展,熱點城市吸引了太多的新市民,剛需規(guī)模還很大,珠三角住房自有率不到50%,深圳不到30%,京滬也有大量年輕人要買房。

關(guān)鍵是買不起,比如現(xiàn)在一二線熱點城市首次買房年齡,都推到36歲以后了,十年前只有27歲。剛需萎縮,換房鏈條就轉(zhuǎn)不動了。很顯然,“賣一買一”先得賣掉。今年一季度的小陽春來得猛,很多新盤賣斷貨,就是因為被疫情積壓的剛需入場了,接盤了換房需求掛出的二手房。

但是從二季度開始,剛需突然斷層,換房也轉(zhuǎn)不動了,表現(xiàn)在二手房掛牌量不斷創(chuàng)新高,新房去化率下降。到了三季度,新盤去化率多在30%左右,主要靠“小眾化”的二套房改善支撐。

注:數(shù)據(jù)來自克而瑞統(tǒng)計

剛需萎縮,換房轉(zhuǎn)不動。除疫情影響外,更重要的是,上面講的包含收入、就業(yè)在內(nèi)的“天時地利人和”的基本面變了?;久孀兞?,預(yù)期跟著變了,“all in”熱情沒了。不考慮資產(chǎn)屬性,在任何一個城市,目前居住的可選擇性非常之多元,導(dǎo)致地產(chǎn)鏈條循環(huán)迅速慢下來。

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因此,此次祭出“認(rèn)房不認(rèn)貸”,同步推出“先賣后買”免個稅,降低首套房、二套房首付比例,就是為了激活剛需和換房需求的循環(huán),二手房和新房的循環(huán)。還有一個新的變化,就是將更多的人群納入到商品房市場中,此次提出“非成套住房”不算首套,就是這個目的。

進一步講,城中村改造,也是將城中村從“非正規(guī)房”納入到“正規(guī)房”范疇,更具體的說,就是將超大、特大城市的新市民、年輕人(主要居住在城中村),卷入到商品房市場中,卷入到市場化的大潮中,讓他們享受到現(xiàn)代化、城市化的公共服務(wù),成為有效的內(nèi)需。

其實,盡管大家認(rèn)為房子過剩了,但不管是剛需還是改善,商品房的內(nèi)需潛力是非常大的。我們?nèi)庋鬯姷?,很多人住在城中村,很多人住在功能?yán)重老化的房子里,很多年輕人要結(jié)婚,很多人因為生了二胎、工作變動、父母照看小孩等,要換大房子。還有,前些年很多人在就業(yè)地(大城市)買不起,轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊三四線城市或老家買房,現(xiàn)在也想在大城市買房。

這些需求都很急迫,潛力并不??!

就如2013年以來人口負(fù)增長(每年人口減少1%)、老齡化的東北地區(qū),目前新房銷售面積能夠維持在峰值水平的一半左右?,F(xiàn)在的政策,就是要讓房屋循環(huán)起來。這個想法是好的,但它帶來的直接結(jié)果就是二手房掛牌量的快速攀升,這幾天北京、上海就在發(fā)生這個事情。

注:?數(shù)據(jù)來自各地中介機構(gòu)統(tǒng)計

二手房掛牌量攀升沒關(guān)系,關(guān)鍵是能讓龐大的存量流轉(zhuǎn)起來。2014年的時點上,需求基本是都想進場和“做多”的需求,或“all in”的需求。但在樓市的“下半場”,確實還有如上所講的剛需和換房需求,但現(xiàn)實的情況是,剛需多依賴于二手房,換房需要賣掉二手房。

所以,在新的形勢下,鼓勵良性循環(huán)的政策,首先刺激到的就是供給端,即“業(yè)主掛牌”,即供給端的放量。2022年以來,二手房的存量不僅越來越龐大,而且流轉(zhuǎn)速率下降了。任何一個城市,除了少數(shù)學(xué)qu房,如果不低于市場價,掛牌二手房沒個一年半載,很難賣出去。

這里面,大概有1/3是套現(xiàn)掛牌,主要是2015-2019年入場的投資客,現(xiàn)在價格水平下他們還能獲得50%左右的增值,部分要“降價套現(xiàn)”,這是二手住房價格近期連續(xù)下跌的主要原因。

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下一步政策,關(guān)鍵是要對二手房掛牌堰塞湖泄洪,這是此輪紓困能否見效的關(guān)鍵。我認(rèn)為,“認(rèn)房又認(rèn)貸”錯傷了很多換房需求,會激發(fā)這部分需求,也會帶動部分剛需。政策糾偏以后,一定會有很多人踴躍換房,為實現(xiàn)這一目標(biāo),也會調(diào)低二手房掛牌價格,以求盡快出貨。

從過往的經(jīng)驗來看,當(dāng)房價降到一定水平,達到剛需的心理價位,當(dāng)有的剛需因為政策密集利好而對未來樓市預(yù)期好轉(zhuǎn),就會進入市場。這時,新房和二手房、剛需和改善就能循環(huán)起來。

問題是,這部分需求并沒有那么大。特別是,換房需求是有,但降價賣房以盡快實現(xiàn)置換,可能并沒有那么多。因為,很多人不太想降價,反正有房住,不急著現(xiàn)在賤賣,再等等,說不準(zhǔn)后面會漲價。不降價,剛需就不著急了,因為現(xiàn)在是買方市場,也有大把房子可選擇。

對于剛需來說,一方面是選擇渠道太多了,另一方面是萎縮嚴(yán)重,二季度以來一直是這種情形。這就導(dǎo)致,“賣一買一”實現(xiàn)難度加大了。注意的是,當(dāng)下的樓市參與者,大多經(jīng)歷了上一輪樓市從漲到跌的洗禮,對市場有了自己的認(rèn)識,更加理性了,不再盲目賣或買。

于是,我們不得不要重視,“認(rèn)房不認(rèn)貸”新架構(gòu)下產(chǎn)生的新問題—資產(chǎn)騰挪,即樓市下半場,大浪淘沙,資產(chǎn)的真正價值開始顯現(xiàn),“賣掉差的房子,換成好的房子”?!罢J(rèn)房不認(rèn)貸”提供了一個絕佳機會,老破小的,內(nèi)地三四線的,外圍高庫存的,都可能會被業(yè)主“用腳投票”。

他們會利用這次寶貴的騰挪機會,把資產(chǎn)置換到未來能保值或增值的城市或區(qū)域,或真正有居住品質(zhì)的區(qū)域。那些徒有虛名、規(guī)劃未落地的區(qū)域,這一次房價跌得很明顯,也會被淘汰。這一輪房價調(diào)整持續(xù)了2年左右,是一次真正的大調(diào)整,也是檢驗購買力對房價支撐能力的試金石。

即便是熱點城市,人口未集聚、產(chǎn)業(yè)未進駐的區(qū)域,房價也出現(xiàn)30%-40%的回調(diào)。因此,對于樓市安全區(qū)域的認(rèn)定,微觀市場主體有清醒的認(rèn)識。因此,這次政策糾偏,必會釋放部分需求,疊加傳統(tǒng)的“金九銀十”,11-12月份開發(fā)商促銷沖業(yè)績,年底的市場行情將得到修復(fù)??紤]到2022年底因疫情導(dǎo)致的低基數(shù),全年的商品房銷售會持平或略好于2022年。

值得注意的是,與一季度因前期疫情積壓的需求釋放而出現(xiàn)“小陽春”,但那一波需求在二季度衰減一樣,此次政策利好帶來的年底行情修復(fù),脈沖響應(yīng)或在年底甚至11月份減弱。未來樓市能否企穩(wěn),就需要看基本面的修復(fù)態(tài)勢了。中長期也不用太悲觀,全國存量住宅有500億平米,如果50年更新一次,每年也有10億平米。加上改善型需求、人口流動需求,保底在“12億平米”。大家之所以感覺很艱難,是因為近些年是釋放泡沫的過程。

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