文/樂居財經(jīng) 靳文雨

中報發(fā)布22天后，9月20日下午2：00，珠江股份在線上召開了2023年半年度業(yè)績說明會。

相比年初業(yè)績會中，投資者踴躍的提問氛圍，這一次的中期業(yè)績會倒顯得有些冷清，業(yè)績會持續(xù)一個小時，僅有一個投資者拋來了問題。

(資料圖)

該投資者提問也直指痛點，上半年珠江股份完成資產(chǎn)重組，順利將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)置出，主營業(yè)務(wù)已變更為物業(yè)管理與文體運營業(yè)務(wù)。但從當前半年報的營收情況來看，房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)貢獻的營收仍為18.35億，占營收比重為75%，仍屬于營收的大頭。

“請問進行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型后，未來的業(yè)績報表中是否還會包含房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入？未來公司在業(yè)務(wù)發(fā)展上的具體規(guī)劃是怎樣的？”

珠江股份在董事長盧志瑜對這一問題做出了回答。他表示，公司于今年3月完成重大資產(chǎn)重組，上半年房地產(chǎn)銷售及相關(guān)業(yè)務(wù)收入主要為重組完成前實現(xiàn)收入，截至2023年第一季度末，置出房地產(chǎn)公司已不再納入公司合并報表范圍。

提及珠江股份未來的業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃，盧志瑜沒有掩飾自己的野信，“努力實現(xiàn)‘成為國內(nèi)一流智慧城市運營服務(wù)商’的發(fā)展愿景?！?/p>

作了換“心”手術(shù)的珠江股份，徹底脫胎換骨，剝離了虧損的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并轉(zhuǎn)戰(zhàn)進入了A股物企的陣營。該公司于近期發(fā)布的2023年上半年業(yè)績，也開始被外界拿來與其他物企做比較。

從經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，今年上半年，珠江股份的營收并不遜色，實現(xiàn)收入24.47億元，同比增長203.37%。放在A股物企中，僅次于招商積余。不過，高達兩倍的營收增長背后，珠江股份歸母凈利潤卻為-6929.95萬元，較上年同期減虧，同期其也是A股中唯一錄得虧損的物企。

發(fā)布業(yè)績公告后，珠江股份的股票出現(xiàn)異常波動，于8月30日、8月31日、9月1日連續(xù)三個交易日內(nèi)收盤價格跌幅偏離值累計超過20%。其中，于9月1日收盤時，該公司股價為4.19元，下跌8.71%。

對此，珠江股份也于當日發(fā)布公告進行了回應，稱公司目前生產(chǎn)經(jīng)營情況正常，未發(fā)生重大變化，不存在應披露而未披露的重大信息。但這依然沒有改變股票持續(xù)下行的局面，截至9月20日收盤，其股價為3.87元/股，收跌0.51%，總市值33.03億元。

房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)拖后腿

值得一提的是，將珠江城市服務(wù)股份置入珠江股份，珠實集團對后續(xù)業(yè)績作出了承諾，即，2023-2025年度，珠江城市服務(wù)每年度的凈利潤（以經(jīng)審計的扣除非經(jīng)常性損益后屬于母公司股東的凈利潤為準）分別不低于6800萬元、7400萬元、7900萬元。

根據(jù)公告披露的數(shù)據(jù)，今年上半年，珠江城市服務(wù)產(chǎn)生的凈利潤僅為2917.52萬元，只達成了2023年貢獻凈利潤6800萬元目標的五分之二。

今年上半年，珠江股份歸屬于上市公司股東的凈利潤為-6929.95萬元，較上年同期減虧；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-8662.33萬元。

凈利潤虧損背后，是房地產(chǎn)銷售及相關(guān)業(yè)務(wù)在拖后腿。上半年，珠江股份該業(yè)務(wù)虧損達到4333萬元。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，珠江股份來自物業(yè)管理服務(wù)和文體運營服務(wù)的收入分別為5.08億元、1.18億元，合共6.26億元。而來自房地產(chǎn)銷售及相關(guān)業(yè)務(wù)的收入達18.35億元，占其總營收的比重仍高達75%。

同期，物業(yè)管理服務(wù)、文體運營服務(wù)和房地產(chǎn)銷售及相關(guān)業(yè)務(wù)的毛利分別為9095.95萬元、3704萬元、2.26億元；毛利率分別為17.9%、31.3%、12.3%；凈利率分別為4.4%、6.29%及-2.36%?？梢姺康禺a(chǎn)銷售及相關(guān)業(yè)務(wù)的盈利水平不及物業(yè)管理服務(wù)和文體運營服務(wù)。

從凈利潤來看，上半年物業(yè)管理服務(wù)和文體運營服務(wù)兩項業(yè)務(wù)分別為珠江服務(wù)貢獻了2231.92萬元及744.17萬元的凈利潤，合共2976.09萬元，同期房地產(chǎn)銷售及相關(guān)業(yè)務(wù)卻虧損了4333.33萬元。

不過，對躋身物管行業(yè)的珠江服務(wù)來說，當下物業(yè)管理服務(wù)和文體運營服務(wù)為其貢獻的收入和凈利潤，在行業(yè)內(nèi)都尚處在末端位置。

以A股物企來說，珠江股份與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的收入及利潤，均排在倒數(shù)第二的位置。而中天服務(wù)無論是營收還是凈利潤，都在6家物企中“吊車尾”。上半年該公司營業(yè)收入僅有1.59億元，歸屬于上市公司股東凈利潤為1675.95萬元。

放在港股物企中來看，2023年上半年，已發(fā)布半年報的55家港股物企，總營收取得1234.85億元的成績，物企平均營收為22.45億元；凈利潤總計120.75億元，平均凈利潤為2.2億元。珠江股份的相關(guān)營收及利潤分別能排在第34位及42位，處于行業(yè)的中下水平。

除此之外，樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，珠江股份凈利潤增長不利背后，營業(yè)成本的飛漲問題也不容忽視。今年上半年，珠江股份的營業(yè)成本為21.03億元，增幅高達248.87%，且其營業(yè)成本增速增幅遠高于203.37%的營收增幅。

“錢袋子”收縮近8成

在此前資產(chǎn)重組過程中，珠江服務(wù)置入了珠江城服的100%股權(quán)，同時置出了所持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)負債。至于價格，經(jīng)后協(xié)商，置入資產(chǎn)最終作價7.79億元。置出資產(chǎn)作價28.04億元。上述交易之間的估值差額部分，將以現(xiàn)金進行補足。

置出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，使得珠江股份的總資產(chǎn)大幅減少。據(jù)其半年報，截至6月30日，珠江股份的總資產(chǎn)為38.78億元，較2022年末調(diào)整后的322.56億元，大幅減少了87.98%。

此外，樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，今年上半年，珠江股份的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額、投資活動現(xiàn)金流量凈額、籌資活動現(xiàn)金流量凈額都為負值。

其中投資活動現(xiàn)金流量凈額由去年同期的-1923.57萬元再度下滑至-4.53億元；籌資活動現(xiàn)金流量金額從去年同期的6.53億元降至-15.55億元，下降幅度達337.97%。

珠江股份表示，投資活動現(xiàn)金流量凈額下滑主要是由于資產(chǎn)重組事項導致?；I資活動現(xiàn)金流量凈額下滑，則主要是本年未取得新增金融機構(gòu)借款，并償還金融機構(gòu)借款10.54億元。

值得一說的是，截至6月30日，珠江股份的銀行存款也由去年末的30.23億元降至9.64億元，這也導致珠江股份的貨幣資金較年初的30.58億元減少了68.18%，降至9.73億元。同期，珠江股份的在手現(xiàn)金為9.67億元，同比下滑了77.57%。