文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠???

重組珠海萬(wàn)達(dá)商管，駕“輕舟”折返港交所，王健林?？肯憬a頭已經(jīng)等候了近兩年時(shí)間。如今，陳遞的第四份申請(qǐng)也差不多過去了三個(gè)月，卻還是遲遲未等來(lái)放行的回復(fù)。

商管型物企巨頭被卡在港交所之外，各種原因復(fù)雜。但可以確定的是，商管賽道的故事對(duì)資本市場(chǎng)，以及物企本身的吸引力并沒有消弭。

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物業(yè)股持續(xù)震蕩，央企屬性疊加商管頭部玩家身份，華潤(rùn)萬(wàn)象生活穩(wěn)居上市物企市值榜首，時(shí)常都是領(lǐng)先萬(wàn)物云與碧桂園服務(wù)的總和；今年以來(lái)，沖過千億市值線的獨(dú)苗也唯有爾。

物企走出社區(qū)，競(jìng)逐非住宅物業(yè)領(lǐng)域，高毛利的商管賽道，正在將越來(lái)越多競(jìng)爭(zhēng)者躬身?！吧坦?物管”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，已經(jīng)是物企中最為常見的業(yè)態(tài)組合。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，截至2023年上半年，共有55家港股物企遞交了中期業(yè)績(jī)成績(jī)單。其中，公布商管類業(yè)務(wù)管理面積、營(yíng)收等情況的就有30家，占比超過一半。而在實(shí)際中涉獵商管賽道的物企更多，如金茂服務(wù)、和泓服務(wù)、京城佳業(yè)等，其非住宅物業(yè)中不乏商業(yè)物業(yè)、寫字樓、商場(chǎng)等項(xiàng)目。

但另一個(gè)不能忽視的事實(shí)上是，商管比物管更復(fù)雜、更專業(yè)，進(jìn)入的門檻也相對(duì)更高。

目前，布局商管賽道的物企中，有一部分可能僅止步于為商業(yè)、寫字樓等提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，雖然憑借較高的物業(yè)費(fèi)單價(jià)也能創(chuàng)造營(yíng)收和利潤(rùn)，但要植入真正的商管基因，其實(shí)還是需要在管理、招商、咨詢等方面有所建樹。

商管確實(shí)是一門好生意，但也只有是在真正賺到錢的時(shí)候。

收入分化，萬(wàn)物云商管收入奪冠

在樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)的30家涉獵商管類業(yè)務(wù)的物企中，有21家披露對(duì)應(yīng)在管面積，27家公布了對(duì)應(yīng)的營(yíng)收數(shù)據(jù)。

在管面積方面，卓越商企服務(wù)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)都在2000萬(wàn)方以上；最小的是領(lǐng)悅生活服務(wù)，其商業(yè)物業(yè)在管面積70萬(wàn)平。

收入方面，萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、卓越商企服務(wù)、寶龍商業(yè)，4家物企的商管類業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)收入都超過了10億元；魯商服務(wù)、朗詩(shī)綠色生活、領(lǐng)悅生活服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、德商產(chǎn)投服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)，6家物企對(duì)應(yīng)收入不足5000萬(wàn)元。

兩極分化在收入方面表現(xiàn)更明顯，分列頭尾的萬(wàn)物云與融創(chuàng)服務(wù)之間相差39.52億元。

差距拉得如此大，與融創(chuàng)服務(wù)在今年上半年“對(duì)部分回款率偏低的關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)調(diào)整了收入確認(rèn)節(jié)奏，導(dǎo)致了大量收入未于期內(nèi)確認(rèn)”有關(guān)。在去年同期，融創(chuàng)服務(wù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)收入約為1.1億元，占其當(dāng)期總收入的2.8%。

不過，二者涉獵的細(xì)分業(yè)務(wù)并不一樣，萬(wàn)物云以萬(wàn)物梁行聚焦于商企空間全生命周期管理服務(wù)的解決方案，包含物業(yè)管理（PM）、綜合設(shè)施管理（IFM）、泛行政定制化服務(wù)、以及圍繞商企空間衍生的各類生態(tài)業(yè)務(wù)等。而融創(chuàng)服務(wù)以從關(guān)聯(lián)地產(chǎn)收購(gòu)的融樂時(shí)代，主要從事商業(yè)項(xiàng)目的研策服務(wù)、開業(yè)籌備服務(wù)、招商代理服務(wù)及運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

與戴德梁行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，2021年，萬(wàn)物梁行的收入超過國(guó)際五大行中國(guó)區(qū)物業(yè)及設(shè)施管理收入，成為中國(guó)區(qū)域收入最高的商企服務(wù)企業(yè)。今年上半年，萬(wàn)物云商企和城市空間綜合服務(wù)中的物業(yè)和設(shè)施管理服務(wù)營(yíng)收39.74億元，同比增長(zhǎng)15.1%，占總收入的24.9%。

在商管板塊的收入，萬(wàn)物云也大幅甩開了第二名華潤(rùn)萬(wàn)象生活，后者的商管類業(yè)務(wù)包括購(gòu)物中心、寫字樓的物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、商業(yè)分租服務(wù)，今年上半年合計(jì)收入約23.10億元，同比增長(zhǎng)20.1%，占總收入的34.0%。

盈利水平方面，新希望服務(wù)以67.8%的毛利率水平領(lǐng)跑，緊隨其后的華潤(rùn)萬(wàn)象生活、星盛商業(yè)、正榮服務(wù)，3家物企對(duì)應(yīng)毛利率在50%-60%區(qū)間；而萬(wàn)物云、蘇新服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)3家物企的毛利率相對(duì)遜色，未能跑贏各自的綜合毛利率水平。

商管味淡，收入與收入占比縮水

2020年元旦前夕，第一家名字中帶有“商管色彩”的物企——寶龍商業(yè)，沖進(jìn)港交所。

縱覽上市物企列表，如今港交所以商管著稱的物企大致已經(jīng)有8家，另外的分別是華潤(rùn)萬(wàn)象生活、卓越商企服務(wù)、金融街物業(yè)、星盛商業(yè)、浦江中國(guó)、中駿商管、興業(yè)物聯(lián)。

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)了這8家物企今年上半年的商管類業(yè)務(wù)營(yíng)收、收入占比、毛利率同比變化。其中，除了星盛商業(yè)和興業(yè)物聯(lián)，余下6家物企的商管業(yè)績(jī)表現(xiàn)均有不同緯度的“縮水”，或收入同比下滑、或在總收入中的貢獻(xiàn)占比下降、或毛利率下滑。

其中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活變化較為明顯。

“2025年，物管實(shí)力進(jìn)入第一梯隊(duì)，商管方面，繼續(xù)鞏固第一的地位?！比A潤(rùn)萬(wàn)象生活雄心勃勃，既要抓物管，還要保持商管的優(yōu)勢(shì)。

憑借兇猛的收并購(gòu)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活躋身物管第一梯隊(duì)步伐邁得很快。截至2023年6月30日，其在管住宅及其他非商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目數(shù)1605個(gè)，在管總建筑面積約3.13億平方米。

同期，來(lái)自住宅板塊的物業(yè)管理服務(wù)的收入約34.50億元，同比增長(zhǎng)44.8%；占總收入的50.8%，較上一年同期增加5.7個(gè)百分點(diǎn)。而住宅物業(yè)管理服務(wù)大板塊的總收入約為44.84億元，占總營(yíng)收的66%。

住宅物業(yè)管理服務(wù)來(lái)勢(shì)洶洶的另一面，是沖淡了華潤(rùn)萬(wàn)象生活的商管概念。今年上半年，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)收入取得23.09億元，占總營(yíng)收的34%，較去年同期下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。

而回顧近4年華潤(rùn)萬(wàn)象生活商管營(yíng)收情況，在總收入中的占比已累計(jì)下降12.4個(gè)百分點(diǎn)。2020年中期、2021年中期，以及2022年中期，該組數(shù)據(jù)分別為46.4%、40.4%、36.5%。

與此同時(shí)，今年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活商管業(yè)務(wù)的毛利率也同比下滑了約8.2個(gè)百分點(diǎn)。