9月22日，東興證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)8月月報(bào)。

投資摘要：

景氣度水平：房地產(chǎn)行業(yè)景氣度繼續(xù)下降，仍處于低景氣度水平。從數(shù)據(jù)來看，8月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.56，前值93.77。

【資料圖】

新房市場：從全國銷售面積與金額來看，8月新房銷售面積和金額的同比跌幅均略微收窄。東興證券認(rèn)為，隨著核心城市限購的普遍放松，全國新房銷售有望迎來筑底回暖。從區(qū)域來看，截至8月份，東部地區(qū)和東北地區(qū)累計(jì)銷售增速進(jìn)一步下滑。從城市能級(jí)來看，東興證券跟蹤的16城8月份銷售數(shù)據(jù)中，一線城市（4城）和二線城市（5城）銷售跌幅較上月有所擴(kuò)大，新一線城市（5城）銷售跌幅明顯收窄。

二手房市場：從東興證券跟蹤的8城二手房銷售面積來看，8月份二手房銷售面積同比跌幅有所收窄。從70大中城市二手房價(jià)來看，8月份70大中城市二手住宅價(jià)格同比降幅較上月擴(kuò)大，環(huán)比跌幅也在擴(kuò)大。從城市能級(jí)來看，8月份各線城市二手房價(jià)環(huán)比進(jìn)一步下跌，其中一線城市環(huán)比跌幅較上月收窄。從戶型來看，8月份各類戶型的二手房價(jià)格環(huán)比都在下滑。

施工與投資：從新開工與竣工來看，8月新開工面積同比降幅有所收窄，竣工繼續(xù)改善。從從開發(fā)投資整體來看，8月開發(fā)投資同比降幅略微收窄。從土地市場來看，8月份住宅用地的成交出讓金同比轉(zhuǎn)增，地成交均價(jià)同比顯著上漲。東興證券認(rèn)為，土地市場的弱勢(shì)和銷售恢復(fù)程度的不確定性將會(huì)持續(xù)制約新開工和投資的恢復(fù)速度。房企特別是民營房企投資信心的恢復(fù)，還需要等到資金面和銷售預(yù)期出現(xiàn)更加實(shí)質(zhì)性的改善。隨著“保交樓”的落地和前些年銷售的樓盤的進(jìn)入交房周期，竣工情況迎來持續(xù)好轉(zhuǎn)。

到位資金：從到位資金來看，8月國內(nèi)貸款同比降幅明顯擴(kuò)大，房企到位資金有所惡化。當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房企的信貸支持依然較為謹(jǐn)慎，行業(yè)資金面依舊面臨較大壓力，8月份民企龍頭碧桂園和具有國資背景的遠(yuǎn)洋集團(tuán)出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可能進(jìn)一步加劇了金融機(jī)構(gòu)的謹(jǐn)慎態(tài)度。銷售不振之下，房企的自我造血能力持續(xù)減弱，將會(huì)更加需要融資端政策的進(jìn)一步支持。

居民存貸款：8月份住戶部門存款余額環(huán)比止跌，短期和中長期貸款增加額均有所提升。8月住戶部門增加的存款額明顯大于貸款額，存貸差額擴(kuò)大，12個(gè)月累計(jì)存貸款的差額水平小幅提升。

投資策略：

東興證券認(rèn)為中央對(duì)樓市的定調(diào)已經(jīng)發(fā)生重大變化，核心城市限購政策正迎來普遍放松，隨著政策預(yù)期的改善和政策效果的逐步顯現(xiàn)，樓市在金九銀十的旺季有望迎來筑底回暖。自八月底三部門聯(lián)合推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施之后，已經(jīng)諸多核心城市陸續(xù)取消限制性購房政策。東興證券認(rèn)為重點(diǎn)布局一二線城市的優(yōu)質(zhì)房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進(jìn)。高能級(jí)城市布局較多的保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、萬科等優(yōu)質(zhì)房企有望受益于核心一二線城市的政策改善，在需求回暖之際搶占先機(jī)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。