8月末至今,伴隨著北上廣深4個核心一線城市相繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,二線城市諸如成都、武漢、南京、蘇州等核心二線城市紛紛跟進(jìn),“四限”政策均有不同程度松綁。9月20日廣州放松限購,又一波“救市潮”來襲。
近期部分城市新房來訪激增、樓盤熱銷,二手房供需兩熱等消息刷屏,市場信心似有逐步恢復(fù)的苗頭。究竟當(dāng)前樓市表現(xiàn)如何?
(資料圖)
據(jù)不完全統(tǒng)計,8月31日至今,至少有83城累計122條政策發(fā)布,其中第38周(9.11-9.17)地方層面共36個城市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策,數(shù)量創(chuàng)2022年以來單周之最。
一方面是北上廣深4個一線城市官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,廈門、武漢、成都、重慶、天津、長沙、南寧、蘇州等相繼跟進(jìn)。另一方面包括廣州在內(nèi),9月份至今至少有15個城市取消或放松限購政策。
此外,放寬限售、放寬首付比例、利率等信貸政策至全國下限、發(fā)放購房補(bǔ)貼、公積金新政等更是層出不窮。
在各地新政密集落地下,重點監(jiān)測城市商品住宅供應(yīng)顯著回升,成交小幅回升,平均去化率升至54%。
CRIC數(shù)據(jù)顯示,2023年第38周,全國重點城市取得預(yù)售證面積590萬平方米,較上周增長77%。重點城市供應(yīng)面積TOP10項目中,深圳入圍項目最多。
成交方面,2023年第38周,各能級城市成交環(huán)比回升。具體來說,一線指數(shù)環(huán)比增長15.71點至67.98,北上廣深4城均回升。二線成交指數(shù)環(huán)比增長3.48點至45.88,成都、青島等保持微增,杭州、重慶、南京等回升幅度超過20%,而武漢、寧波成交環(huán)比轉(zhuǎn)降。三四線成交指數(shù)環(huán)比增長18.10點至61.53,佛山成交發(fā)力,環(huán)比實現(xiàn)翻番,江門、東莞、溫州、肇慶等均持增。
第38周,重點監(jiān)測城市開盤去化率增至54%,較上周增長17個百分點。開盤項目數(shù)量方面,杭州有8個項目開盤加推,成都、寧波、武漢有2個項目加推,其余城市推盤項目較少。銷售表現(xiàn)方面,上海開盤項目取得90%以上平均去化率,而武漢入市項目平均去化率不足10%。
從二手房來看,2023年第38周(9.11-9.17),14個重點監(jiān)測城市二手房成交面積138.8萬平方米,成交增勢延續(xù),環(huán)比增長16%,同比增長61%。
具體來看,八成以上城市成交環(huán)比回升,北京、深圳、杭州、佛山等領(lǐng)漲,增幅在20%以上,成都、青島、蘇州穩(wěn)中有增,漲幅在10%以內(nèi)。同比來看,受中秋錯期影響,大多數(shù)城市成交規(guī)模持增。
值得注意的是,北京從“認(rèn)房不認(rèn)貸”后整體市場熱度明顯,二手房市場方面,由于北京近期二手房指導(dǎo)價松動,部分熱點區(qū)域諸如海淀區(qū)、西城區(qū)熱點學(xué)區(qū)單價超14萬元/平高價房源量穩(wěn)步增加。
CRIC數(shù)據(jù)顯示,2023年第38周,北京二手房成交面積31.1萬平方米,環(huán)比增長23%,同比增長25%,規(guī)模實現(xiàn)六連增。
從目前來看,核心一二線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”、四限松綁等利好政策出臺的確在短期內(nèi)鞏固了市場信心,取得了良好的成效。
從當(dāng)前市場表現(xiàn)來看,對于二手房的利好作用顯著大于新房,主要體現(xiàn)一方面業(yè)主掛牌積極性穩(wěn)步提升,尤其是北京、上海等此前限貸較為嚴(yán)苛的城市,整體掛牌量增價穩(wěn),剛改、改善置換需求較為強(qiáng)烈;另一方面供應(yīng)增量的確帶動了短期內(nèi)成交熱度回升,整體二手房成交套數(shù)也有了穩(wěn)步增長,尤其是此前二手房略顯低迷的上海、深圳,低位復(fù)蘇征兆初顯。
而新政對于新房市場的影響主要體現(xiàn)在微觀項目來訪、認(rèn)購上升,但也并非普漲行情,區(qū)域分化依舊顯著,成交數(shù)據(jù)層面也僅是小幅回升。
事實上,“認(rèn)房不認(rèn)貸”的確在某種程度上擴(kuò)充了居民購買力;但是多數(shù)客群對于高杠桿態(tài)度較為保守,還是希望通過“賣舊換新”的方式進(jìn)行改善,只有二手房的流動性恢復(fù)才能使得新房熱度持續(xù);而新房市場短期內(nèi)來訪、認(rèn)購上升主要還是基于前期有購房需求但持續(xù)觀望客群的延遲釋放,政策效果仍待進(jìn)一步逐漸顯現(xiàn)。
9月恰逢“金九銀十”傳統(tǒng)營銷旺季,在一系列政策利好下,對剛需、改善需求有一定的刺激作用,短期內(nèi)提振了市場信心。
但各城市分化行情也在繼續(xù)延續(xù),其中北京、上海、杭州、成都等前期高熱城市市場熱度仍處第一梯隊,南京、蘇州、武漢等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整,成交預(yù)期轉(zhuǎn)增。
需要注意的是,城鎮(zhèn)化率減速換擋、人口出生率下行、老齡化日益嚴(yán)重、住房剛需趨于飽和已是不可回避的事實。無論是降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸擴(kuò)大加杠桿空間,還是降利率減輕居民負(fù)債,只有在穩(wěn)定的收入增長預(yù)期和房價上漲、至少不下跌的預(yù)期下,才能真正轉(zhuǎn)化為有效購房需求。在經(jīng)歷3年疫情后,居民風(fēng)險偏好下降,縮減開支、提前還貸均是體現(xiàn),唯有穩(wěn)住預(yù)期,讓人民有更多獲得感安全感,方能終止居民縮表,促進(jìn)住房等消費。
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