9月25日，國金證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究。

行業(yè)點評

【資料圖】

本周 A 股地產(chǎn)、 港股地產(chǎn)及物業(yè)板塊均有所下跌。 本周（ 9.16-9.22） 申萬 A 股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-0.5%，在各板塊中位列第 21； WIND 港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-1.6%，在各板塊中位列第 18。 本周恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)漲跌幅為-2.2%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-0.7%，滬深 300 指數(shù)漲跌幅為+0.8%； 物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深 300的相對收益分別為-1.5%和-3%。

本周杭州、無錫集中土拍收官， 土地市場延續(xù)低迷趨勢。 本周（ 9.16-9.22） 全國 300 城宅地成交建面 637 萬㎡，單周環(huán)比+35%，單周同比-63%，平均溢價率 3%。 2023 年初至今，全國 300 城累計宅地成交建面 24892 萬㎡，累計同比-28%； 年初至今， 保利發(fā)展、 中海地產(chǎn)、 華潤置地、 建發(fā)房產(chǎn)、 綠城中國的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。

本周新房銷售環(huán)比持續(xù)上升，同比下降， 一線城市環(huán)比改善幅度最大。 本周（ 9.16-9.22） 35 個城市商品房成交合計 379 萬平米，周環(huán)比+31%，周同比-23%。其中： 一線城市周環(huán)比+61%，周同比-28%；二線城市周環(huán)比+26%，周同比-14%；三四線城市周環(huán)比-8%，周同比-68%。

本周二手房成交同環(huán)比均上升， 二線城市環(huán)比改善幅度最大。 本周（ 9.16-9.22） 15 個城市二手房成交合計 187萬平米，周環(huán)比+16%，周同比+5%。其中：一線城市周環(huán)比+7%，周同比+11%；二線城市周環(huán)比+20%，周同比+3%；三四線城市周環(huán)比+11%，周同比+17%。

二線城市放開限購加速落地，趨勢已蔓延至一線城市。 根據(jù)國金證券的不完全統(tǒng)計，近期已有嘉興、沈陽、大連、南京、蘭州、濟南、青島、福州、鄭州、合肥、武漢、無錫、中山、長沙等城市全面取消限購，天津、深圳、蘇州、廈門、西安、廣州等城市取消部分限購措施。國金證券認為當前二線城市放開限購正持續(xù)加速落地，同時放開限購的趨勢已蔓延至一線城市，廣州打出一線城市放松限購“第一槍”。后續(xù)更多二線城市將持續(xù)取消限制性政策、出臺需求端支持政策，其余一線城市或有望跟進取消外圍限購。

央行信貸新政見效，百城二套房貸利率順勢下降。 根據(jù)貝殼研究院， 9 月百城首套房貸利率平均為 3.9%，環(huán)比持平，同比下降 25bp；二套房貸利率平均為 4.57%，環(huán)比下降 24bp，同比下降 34bp。銀行平均放款周期 20 天，較上月縮短 1 天，維持高速放款水平。二套房貸利率下降幅度分城市能級看, 一線城市下降 8bp 至 4.95%；二線城市下降 26bp 至 4.55%；三四線城市首套房貸利率下降 25bp 至 4.55%。 8 月 31 日，央行發(fā)布新政：首套房貸利率下限維持 LPR-20BP 不變，二套利率下限調(diào)整為 LPR+20BP，目前政策落地已初見成效，一線城市中廣州首二套房貸利率分別降至 4.1%、 4.5%，起到帶頭作用。當前仍有部分城市二套房貸利率高于政策下限，仍具備下降空間，預計后續(xù)有望跟進政策下調(diào)房貸利率，百城房貸利率有望繼續(xù)下降。

投資建議

前一線城市廣州率先明確下調(diào)首付比例及房貸利率，并放開遠郊限購， 二線城市取消限購等系列政策正加速落地。 若要維持復蘇態(tài)勢， 使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，預計后續(xù)全國范圍內(nèi)更多城市包括一線城市遠郊區(qū)域有望全面解除限制性政策。 推薦重點布局優(yōu)質(zhì)一二線城市、改善產(chǎn)品占比高的頭部央國企和改善型房企， 如中國海外發(fā)展、 建發(fā)國際集團、招商蛇口、 綠城中國等。 受益于政策利好不斷落地，將帶動一二手房市場活躍度持續(xù)提升，推薦擁有核心競爭力的房產(chǎn)中介平臺貝殼。

風險提示

寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現(xiàn)債務違約。