9月25日，國(guó)金證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究。

行業(yè)點(diǎn)評(píng)

【資料圖】

本周 A 股地產(chǎn)、 港股地產(chǎn)及物業(yè)板塊均有所下跌。 本周（ 9.16-9.22） 申萬 A 股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-0.5%，在各板塊中位列第 21； WIND 港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-1.6%，在各板塊中位列第 18。 本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-2.2%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-0.7%，滬深 300 指數(shù)漲跌幅為+0.8%； 物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)和滬深 300的相對(duì)收益分別為-1.5%和-3%。

本周杭州、無錫集中土拍收官， 土地市場(chǎng)延續(xù)低迷趨勢(shì)。 本周（ 9.16-9.22） 全國(guó) 300 城宅地成交建面 637 萬㎡，單周環(huán)比+35%，單周同比-63%，平均溢價(jià)率 3%。 2023 年初至今，全國(guó) 300 城累計(jì)宅地成交建面 24892 萬㎡，累計(jì)同比-28%； 年初至今， 保利發(fā)展、 中海地產(chǎn)、 華潤(rùn)置地、 建發(fā)房產(chǎn)、 綠城中國(guó)的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。

本周新房銷售環(huán)比持續(xù)上升，同比下降， 一線城市環(huán)比改善幅度最大。 本周（ 9.16-9.22） 35 個(gè)城市商品房成交合計(jì) 379 萬平米，周環(huán)比+31%，周同比-23%。其中： 一線城市周環(huán)比+61%，周同比-28%；二線城市周環(huán)比+26%，周同比-14%；三四線城市周環(huán)比-8%，周同比-68%。

本周二手房成交同環(huán)比均上升， 二線城市環(huán)比改善幅度最大。 本周（ 9.16-9.22） 15 個(gè)城市二手房成交合計(jì) 187萬平米，周環(huán)比+16%，周同比+5%。其中：一線城市周環(huán)比+7%，周同比+11%；二線城市周環(huán)比+20%，周同比+3%；三四線城市周環(huán)比+11%，周同比+17%。

二線城市放開限購加速落地，趨勢(shì)已蔓延至一線城市。 根據(jù)國(guó)金證券的不完全統(tǒng)計(jì)，近期已有嘉興、沈陽、大連、南京、蘭州、濟(jì)南、青島、福州、鄭州、合肥、武漢、無錫、中山、長(zhǎng)沙等城市全面取消限購，天津、深圳、蘇州、廈門、西安、廣州等城市取消部分限購措施。國(guó)金證券認(rèn)為當(dāng)前二線城市放開限購正持續(xù)加速落地，同時(shí)放開限購的趨勢(shì)已蔓延至一線城市，廣州打出一線城市放松限購“第一槍”。后續(xù)更多二線城市將持續(xù)取消限制性政策、出臺(tái)需求端支持政策，其余一線城市或有望跟進(jìn)取消外圍限購。

央行信貸新政見效，百城二套房貸利率順勢(shì)下降。 根據(jù)貝殼研究院， 9 月百城首套房貸利率平均為 3.9%，環(huán)比持平，同比下降 25bp；二套房貸利率平均為 4.57%，環(huán)比下降 24bp，同比下降 34bp。銀行平均放款周期 20 天，較上月縮短 1 天，維持高速放款水平。二套房貸利率下降幅度分城市能級(jí)看, 一線城市下降 8bp 至 4.95%；二線城市下降 26bp 至 4.55%；三四線城市首套房貸利率下降 25bp 至 4.55%。 8 月 31 日，央行發(fā)布新政：首套房貸利率下限維持 LPR-20BP 不變，二套利率下限調(diào)整為 LPR+20BP，目前政策落地已初見成效，一線城市中廣州首二套房貸利率分別降至 4.1%、 4.5%，起到帶頭作用。當(dāng)前仍有部分城市二套房貸利率高于政策下限，仍具備下降空間，預(yù)計(jì)后續(xù)有望跟進(jìn)政策下調(diào)房貸利率，百城房貸利率有望繼續(xù)下降。

投資建議

前一線城市廣州率先明確下調(diào)首付比例及房貸利率，并放開遠(yuǎn)郊限購， 二線城市取消限購等系列政策正加速落地。 若要維持復(fù)蘇態(tài)勢(shì)， 使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)后續(xù)全國(guó)范圍內(nèi)更多城市包括一線城市遠(yuǎn)郊區(qū)域有望全面解除限制性政策。 推薦重點(diǎn)布局優(yōu)質(zhì)一二線城市、改善產(chǎn)品占比高的頭部央國(guó)企和改善型房企， 如中國(guó)海外發(fā)展、 建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、招商蛇口、 綠城中國(guó)等。 受益于政策利好不斷落地，將帶動(dòng)一二手房市場(chǎng)活躍度持續(xù)提升，推薦擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力的房產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼。

風(fēng)險(xiǎn)提示

寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。