(資料圖)
9月25日,平安證券發(fā)布月醞知風(fēng)之地產(chǎn)行業(yè)。
本月觀點(diǎn):8月底住建部明確首套房首付比例下限,多地跟進(jìn)下調(diào)首套房首付比例至20%;北上廣深杭等核心一二線逐步落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”,廣州放寬限購條件,南京、合肥等強(qiáng)二線全域取消限購,有望打開“新形勢”下的政策空間。投資建議方面,地產(chǎn)政策組合拳彰顯中央托底地產(chǎn)信心與決心,短期政策博弈機(jī)會仍存,中長期持續(xù)看好積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)等。同時(shí)建議關(guān)注物業(yè)管理及城中村改造的產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會保利物業(yè)、招商積余、綠城管理控股、東方雨虹、科順股份、偉星新材等。
政策:一線城市落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”,一線城市步入限購松綁行列。8月涉房類政策42項(xiàng),其中偏松類政策39項(xiàng);兩部門發(fā)文明確,首套房和二套房最低首付比例分別調(diào)至20%、30%,二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于LPR加20bp,落實(shí)存量房貸利率下調(diào)。地方層面,一線城市落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”,強(qiáng)二線拉開取消限購序幕,一線城市步入限購松綁行列,政策力度持續(xù)加碼。
資金:社融數(shù)據(jù)回溫,居民中長期貸款拖累或?qū)p緩。8月M2同比增速環(huán)比回落0.1pct,社融存量同比增速環(huán)比回升0.1pct;8月新增居民中長期貸款僅為去年同期的6成,存量同比增速較上月降0.2個(gè)百分點(diǎn),后續(xù)隨著存量房貸利率下調(diào)逐步落地,“提前還貸”現(xiàn)象或趨于平穩(wěn),或?qū)p緩對居民中長期貸款拖累。
樓市:成交延續(xù)疲軟,各能級城市價(jià)格均環(huán)比下跌。9月(截至19日)重點(diǎn)50城新房月日均成交環(huán)比降3.5%,同比降39.8%;重點(diǎn)20城二手房月日均成交環(huán)比降1.2%,同比升9%,同比降幅較上月收窄13.2pct。隨著一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”、核心二線城市陸續(xù)放開全域限購,9月第2周重點(diǎn)監(jiān)測城市新房、二手房成交環(huán)比改善,寬松政策逐漸起效;疊加“金九銀十”為傳統(tǒng)推盤旺季,短期重點(diǎn)城市樓市成交有望延續(xù)改善。
地市:土地供應(yīng)規(guī)模仍處低位,土地市場面臨流拍壓力。8月土地市場供地節(jié)奏加快,但仍處于低位,遠(yuǎn)不及上年同期供地量。樓市成交持續(xù)走弱影響房企拿地信心,8月百城土地溢價(jià)率3.54%,環(huán)比降1.5pct,溢價(jià)率降至年內(nèi)最低水平;流拍率升至42%,創(chuàng)2021年以來新高,土地市場面臨流拍壓力。
房企:延續(xù)探底行情,核心城市樓市復(fù)蘇動能有望提振。8月樓市延續(xù)探底行情,百強(qiáng)房企累計(jì)銷售額同比下降10%,單月銷售額同比下滑37.6%,降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。北上廣深杭等核心一二線逐步落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”,南京、福州、青島等地全域取消限購,疊加“金九銀十”加快推貨節(jié)奏,短期有望提振樓市信心。央國企持續(xù)擔(dān)當(dāng)拿地主力,少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企亦有表現(xiàn),地方平臺托底再度活躍,央國企中綠城、越秀表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。
板塊表現(xiàn):8月申萬地產(chǎn)板塊跌6.93%,跑輸滬深300(-6.21%);截至2023年9月22日,當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE(TTM)14.45倍,高于滬深300的11.68倍,估值處于近五年94.2%分位。
風(fēng)險(xiǎn)提示:1)若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲不足而遭受沖擊,將對行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響;2)若樓市去化壓力超出預(yù)期,銷售持續(xù)以價(jià)換量,將帶來部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn);3)政策呵護(hù)力度有限,行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期,將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。
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