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拼命保殼,暴雷房企的選擇題

文/樂居財經(jīng) 嚴明會


(資料圖片僅供參考)

時間一點點向9月30日靠近,曾扎堆在去年4月1日停牌的房企,正在加快復牌的步伐。

9月22日晚間,中國奧園(3883.HK)宣布,公司達成所有的復牌指引,將于9月25恢復在聯(lián)交所買賣。

奧園是去年4月1日停牌房企中的一員,在經(jīng)歷了長達超17個月的停牌后終于回歸。至此,當時停牌的品牌房企,已基本完成復牌。

與一眾長期的停牌的房企一致,在復牌當日,中國奧園股價暴跌成仙,盤中跌超70%,總市值已經(jīng)不足10億港元,而在巔峰時期,中國奧園的市值一度逼近400億港元。但能保住資本的外殼,對于奧園來說已是最好的結(jié)果。

另外,復牌也被看作出險房企回歸正常經(jīng)營的重要一步。上個月,奧園的境外債重組方案已經(jīng)基本落地,這個月境內(nèi)債展期也已經(jīng)達成。不過,如今房地產(chǎn)市場所有政策力挺,但復蘇依舊緩慢,對于奧園來說,回歸正軌還有很長的路要走。

必須達成的復牌

對于停牌房企而言,通常會在補發(fā)業(yè)績報告、出臺債務(wù)重組方案等一系列事件后達成復牌,但中國奧園的復牌,卻來得晚了一些。

早在7月時,奧園就已經(jīng)補發(fā)了缺席的3份財報,并拋出境外債務(wù)重組方案。然而,其并未在當月實現(xiàn)復牌。2023上半年,奧園實現(xiàn)營業(yè)收入109.41億元,歸母凈利潤-29.45億元。

時間來到9月初,奧園再次邁出重要一步,稱合計續(xù)存12只境內(nèi)標準化公開債務(wù)產(chǎn)品已全部順利達成展期,整體期限三年。

但奧園依舊未隨即實現(xiàn)復牌,而此時距離9月30日的摘牌期限,僅剩24天。

這不免引發(fā)市場擔憂,不過業(yè)內(nèi)人士分析,奧園必然會實現(xiàn)復牌,也必須實現(xiàn)復牌。原因在于,奧園的境外債務(wù)重組方案中,是要用股權(quán)抵債的。

奧園債轉(zhuǎn)股的具體內(nèi)容為,奧園擬發(fā)行10億股普通股,連同目前公司實控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股,轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人。同時,奧園還將發(fā)行1.43億美元無息強制可轉(zhuǎn)換債券,將于2028年9月轉(zhuǎn)化為奧園股份。

奧園的債轉(zhuǎn)股方案,給了債權(quán)人期待。奧園轉(zhuǎn)給債權(quán)人的14億股股份,對價為每股1.06港元,而在停牌之時,奧園的股價為1.18港元/股,而復牌的暴跌在所難免,債權(quán)人所持有的債權(quán)金額也隨著暴跌縮水。

1.43億美元的可轉(zhuǎn)換債券,最終轉(zhuǎn)化為奧園29.9%的股權(quán),也就是相當于僅16.9億股份。按當前匯率粗略計算,每股約等于0.65港元。

奧園在復牌之后,股價已經(jīng)跌至0.3港元左右,已不及債轉(zhuǎn)股的價格以及可轉(zhuǎn)換債券轉(zhuǎn)股后的價格。

債轉(zhuǎn)股,或是債權(quán)人在賭奧園未來的股價上升,但有一個前提,就是奧園的上市地位必須保住。8月10日晚,奧園宣布,75.89%的債權(quán)人已正式簽署或同意重組支持協(xié)議。至此,重組方案已經(jīng)通過,奧園在9月30日復牌是必然的。

股權(quán)償債

與奧園一樣,拋出債轉(zhuǎn)股重組境外債務(wù)的房企并不在少數(shù)。

9月18日,融創(chuàng)境外債務(wù)重組會議上,共有2019名債權(quán)人投票,2014名債權(quán)人支持,債權(quán)人數(shù)通過率為99.75%,債務(wù)總額通過率為98.3%。

融創(chuàng)的償債方案,同樣包含債轉(zhuǎn)股。在幾經(jīng)調(diào)整后,最終的方案包含,將10億美元的現(xiàn)有債權(quán)轉(zhuǎn)換為10億美元的9年期可轉(zhuǎn)換債券;發(fā)行27.5億美元五年期強制可轉(zhuǎn)換債券。最低轉(zhuǎn)股價每股4港元,強制可轉(zhuǎn)債的規(guī)模上限到27.5億元。

融創(chuàng)是去年4月1日停牌的房企之一。4月13日復牌以來,融創(chuàng)股價曾一度跌至最低0.87港元,而在9月份的高點一度達到3.59港元,這對于債轉(zhuǎn)股的債權(quán)人而言無疑一個欣慰的局面。

今年1月初,花樣年拋出債務(wù)重組方案,其中將13億美元的債務(wù)股權(quán)化,這部分債務(wù)占比花樣年境外票據(jù)的32%,不過花樣年指出,債轉(zhuǎn)股后,曾寶寶依舊是公司最大控股股東。

3月9日,花樣年境外重組生效,至5月20日已有77%的債權(quán)人同意并加入重組協(xié)議,而花樣年則在今年8月11日達成復牌。當前股價較復牌日收盤價波動不大。

今年3月初,旭輝同樣掏出債轉(zhuǎn)股償債方案,債權(quán)人可選擇將部分債務(wù)轉(zhuǎn)換為旭輝股權(quán)或可換股債券。旭輝于今年4月開始停牌。

恒大的債務(wù)重組協(xié)議同樣包括債轉(zhuǎn)股,不過并非用的恒大股權(quán),而是恒大汽車及恒大物業(yè)。今年7月28日,停牌16個月的恒大汽車達成復牌,為恒大系首家復牌公司。緊隨其后,恒大物業(yè)也在8月3日達成復牌。

相比于A股,港股房企算是“幸運”的,不會因股價長期低于1元面值而觸發(fā)退市,即使股價再低,也能用債轉(zhuǎn)股方案給予債權(quán)人希望。

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