文/樂居財經(jīng) 嚴明會

(資料圖片僅供參考)

時間一點點向9月30日靠近，曾扎堆在去年4月1日停牌的房企，正在加快復牌的步伐。

9月22日晚間，中國奧園（3883.HK)宣布，公司達成所有的復牌指引，將于9月25恢復在聯(lián)交所買賣。

奧園是去年4月1日停牌房企中的一員，在經(jīng)歷了長達超17個月的停牌后終于回歸。至此，當時停牌的品牌房企，已基本完成復牌。

與一眾長期的停牌的房企一致，在復牌當日，中國奧園股價暴跌成仙，盤中跌超70%，總市值已經(jīng)不足10億港元，而在巔峰時期，中國奧園的市值一度逼近400億港元。但能保住資本的外殼，對于奧園來說已是最好的結(jié)果。

另外，復牌也被看作出險房企回歸正常經(jīng)營的重要一步。上個月，奧園的境外債重組方案已經(jīng)基本落地，這個月境內(nèi)債展期也已經(jīng)達成。不過，如今房地產(chǎn)市場所有政策力挺，但復蘇依舊緩慢，對于奧園來說，回歸正軌還有很長的路要走。

必須達成的復牌

對于停牌房企而言，通常會在補發(fā)業(yè)績報告、出臺債務(wù)重組方案等一系列事件后達成復牌，但中國奧園的復牌，卻來得晚了一些。

早在7月時，奧園就已經(jīng)補發(fā)了缺席的3份財報，并拋出境外債務(wù)重組方案。然而，其并未在當月實現(xiàn)復牌。2023上半年，奧園實現(xiàn)營業(yè)收入109.41億元，歸母凈利潤-29.45億元。

時間來到9月初，奧園再次邁出重要一步，稱合計續(xù)存12只境內(nèi)標準化公開債務(wù)產(chǎn)品已全部順利達成展期，整體期限三年。

但奧園依舊未隨即實現(xiàn)復牌，而此時距離9月30日的摘牌期限，僅剩24天。

這不免引發(fā)市場擔憂，不過業(yè)內(nèi)人士分析，奧園必然會實現(xiàn)復牌，也必須實現(xiàn)復牌。原因在于，奧園的境外債務(wù)重組方案中，是要用股權(quán)抵債的。

奧園債轉(zhuǎn)股的具體內(nèi)容為，奧園擬發(fā)行10億股普通股，連同目前公司實控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人。同時，奧園還將發(fā)行1.43億美元無息強制可轉(zhuǎn)換債券，將于2028年9月轉(zhuǎn)化為奧園股份。

奧園的債轉(zhuǎn)股方案，給了債權(quán)人期待。奧園轉(zhuǎn)給債權(quán)人的14億股股份，對價為每股1.06港元，而在停牌之時，奧園的股價為1.18港元/股，而復牌的暴跌在所難免，債權(quán)人所持有的債權(quán)金額也隨著暴跌縮水。

1.43億美元的可轉(zhuǎn)換債券，最終轉(zhuǎn)化為奧園29.9%的股權(quán)，也就是相當于僅16.9億股份。按當前匯率粗略計算，每股約等于0.65港元。

奧園在復牌之后，股價已經(jīng)跌至0.3港元左右，已不及債轉(zhuǎn)股的價格以及可轉(zhuǎn)換債券轉(zhuǎn)股后的價格。

債轉(zhuǎn)股，或是債權(quán)人在賭奧園未來的股價上升，但有一個前提，就是奧園的上市地位必須保住。8月10日晚，奧園宣布，75.89%的債權(quán)人已正式簽署或同意重組支持協(xié)議。至此，重組方案已經(jīng)通過，奧園在9月30日復牌是必然的。

股權(quán)償債

與奧園一樣，拋出債轉(zhuǎn)股重組境外債務(wù)的房企并不在少數(shù)。

9月18日，融創(chuàng)境外債務(wù)重組會議上，共有2019名債權(quán)人投票，2014名債權(quán)人支持，債權(quán)人數(shù)通過率為99.75%，債務(wù)總額通過率為98.3%。

融創(chuàng)的償債方案，同樣包含債轉(zhuǎn)股。在幾經(jīng)調(diào)整后，最終的方案包含，將10億美元的現(xiàn)有債權(quán)轉(zhuǎn)換為10億美元的9年期可轉(zhuǎn)換債券；發(fā)行27.5億美元五年期強制可轉(zhuǎn)換債券。最低轉(zhuǎn)股價每股4港元，強制可轉(zhuǎn)債的規(guī)模上限到27.5億元。

融創(chuàng)是去年4月1日停牌的房企之一。4月13日復牌以來，融創(chuàng)股價曾一度跌至最低0.87港元，而在9月份的高點一度達到3.59港元，這對于債轉(zhuǎn)股的債權(quán)人而言無疑一個欣慰的局面。

今年1月初，花樣年拋出債務(wù)重組方案，其中將13億美元的債務(wù)股權(quán)化，這部分債務(wù)占比花樣年境外票據(jù)的32%，不過花樣年指出，債轉(zhuǎn)股后，曾寶寶依舊是公司最大控股股東。

3月9日，花樣年境外重組生效，至5月20日已有77%的債權(quán)人同意并加入重組協(xié)議，而花樣年則在今年8月11日達成復牌。當前股價較復牌日收盤價波動不大。

今年3月初，旭輝同樣掏出債轉(zhuǎn)股償債方案，債權(quán)人可選擇將部分債務(wù)轉(zhuǎn)換為旭輝股權(quán)或可換股債券。旭輝于今年4月開始停牌。

恒大的債務(wù)重組協(xié)議同樣包括債轉(zhuǎn)股，不過并非用的恒大股權(quán)，而是恒大汽車及恒大物業(yè)。今年7月28日，停牌16個月的恒大汽車達成復牌，為恒大系首家復牌公司。緊隨其后，恒大物業(yè)也在8月3日達成復牌。

相比于A股，港股房企算是“幸運”的，不會因股價長期低于1元面值而觸發(fā)退市，即使股價再低，也能用債轉(zhuǎn)股方案給予債權(quán)人希望。