文/謝逸楓

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針對(duì)“北京雄安新區(qū)取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售，實(shí)現(xiàn)“所見即所得、交房即交證”的”一事，引起市場(chǎng)的熱議。過(guò)去20年，取消商品房預(yù)售的討論一直存在，并且有的地方開始試行。

商品房預(yù)售制度是保障房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與資金鏈穩(wěn)定的一種銷售模式、融資模式之一。不僅可以加快項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，保障項(xiàng)目順利完工，還可以提高項(xiàng)目建設(shè)資金的周轉(zhuǎn)率、利用率、降低資金使用成本，保障現(xiàn)金流平穩(wěn)。

商品房預(yù)售可以為開發(fā)商出售新房節(jié)約10個(gè)月建設(shè)時(shí)間，迅速回收資金，降低開發(fā)、融資等建設(shè)成本。最大的作用在于利用商品房預(yù)售制配合項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)模式，可以提高房企項(xiàng)目資金使用率、周轉(zhuǎn)率，帶來(lái)高毛利率、高純利潤(rùn)的收益。

筆者認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)里面超過(guò)80%為期房銷售，現(xiàn)房銷售占到20%左右。其中現(xiàn)房銷售集中于一線二線或者核心三四線城市的精裝修房，戶型為三房、四房，少部分為二房，購(gòu)買人群基本上為首次、改善住房需求。

按照供需關(guān)系、購(gòu)買意向房、歡迎度、占比例因素看，期房占優(yōu)勢(shì)，主要是預(yù)售制的存在，及預(yù)售房占市場(chǎng)比例大、性價(jià)比高等因素。但是預(yù)售制的弊端比較明顯，存在質(zhì)量、交房、配套、信息不對(duì)等、爛尾的現(xiàn)象。

筆者認(rèn)為，北京雄安新區(qū)取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售的話，意味著房地產(chǎn)將發(fā)生歷史性的重大變革，市場(chǎng)要變天了。特別是三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制的去杠桿、去高周轉(zhuǎn)、去高債務(wù)的背景下。

對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，融資限制未全面放開情況下，目前商品房預(yù)售回款（定金與預(yù)售款），基本上是開發(fā)商主要的資金來(lái)源，用于還到期債務(wù)、拿地、公司經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的資金保障。

一旦全面實(shí)施現(xiàn)房銷售模式，不僅會(huì)改變房地產(chǎn)開發(fā)模式，也會(huì)影響房企的項(xiàng)目開發(fā)、營(yíng)銷廣告、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、開發(fā)成本的安排。關(guān)鍵是影響到房企的融資模式，影響到資金鏈、現(xiàn)金流、財(cái)務(wù)的穩(wěn)定性。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，現(xiàn)房銷售模式，可以實(shí)現(xiàn)“所見即所得、交房即交證”。一定程度上解決交房、質(zhì)量、配套、信息透明、爛尾、開發(fā)商跑路等一系列問題，完全有利保障購(gòu)房者的權(quán)益、保護(hù)購(gòu)房者的錢包。

現(xiàn)房銷售對(duì)購(gòu)房者可謂是有利必有弊，不排除因現(xiàn)房銷售帶來(lái)的供需不平衡、裝修費(fèi)用、融資與開發(fā)成本上升，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲、質(zhì)量有影響的情形。同時(shí)裝修單一、裝修質(zhì)量等問題存在，這是不可忽略的重要因素。

期房預(yù)售與現(xiàn)房銷售各有利弊，都是一把雙刃劍。在現(xiàn)房銷售模式無(wú)法代替期房銷售模式時(shí)，期房銷售將依然是主要的銷售模式。條件不具備與時(shí)機(jī)不成熟時(shí)，現(xiàn)房銷售模式不宜操之過(guò)急，不可一刀切，否則會(huì)引起市場(chǎng)震蕩。

目前國(guó)內(nèi)由增量轉(zhuǎn)到存量過(guò)程，房地產(chǎn)處于下行周期，面臨去杠桿和去債務(wù)、去高周轉(zhuǎn)、去庫(kù)存的壓力，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資金渠道持續(xù)收緊，資金管理新政策持續(xù)施壓。況且市場(chǎng)未全面復(fù)蘇、企穩(wěn)，房企債務(wù)、交房的危機(jī)未解除。

現(xiàn)房銷售制代替預(yù)售房制，是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但是不可操之過(guò)急，更不能一刀切。否則，盲目的取消商品房預(yù)售制度，會(huì)發(fā)生房地產(chǎn)重大災(zāi)難?？赡軐?dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂，引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)、金融風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)反復(fù)爆雷、供應(yīng)鏈危機(jī)。

當(dāng)下商品房爛尾樓的交付、未完成竣工的交付問題一直存在，一旦取消商品房預(yù)售制，會(huì)導(dǎo)致交付、斷供危機(jī)。在沒有具備條件、時(shí)機(jī)不成熟時(shí)，千萬(wàn)不能一刀切的取消預(yù)售制，否則爆發(fā)房地產(chǎn)12級(jí)地震。

國(guó)外實(shí)行現(xiàn)房銷售模式的國(guó)家，主要是美國(guó)，預(yù)售模式的國(guó)家，有德國(guó)、法國(guó)等國(guó)家。通常情況下，買方與開發(fā)商簽訂買賣合同前，不得挪用、轉(zhuǎn)讓或扣押定金，而支付預(yù)付款，是按照房屋的建設(shè)進(jìn)度分期繳付房款。

預(yù)售制在國(guó)內(nèi)已經(jīng)實(shí)施20年以上，制度本身沒有太大的危害。最大的弊端就是對(duì)商品房預(yù)售資金的立法、監(jiān)管體系不完善、懲罰措施不嚴(yán)厲。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，先試點(diǎn)，后立法、修正，最逐漸實(shí)施現(xiàn)房銷售制，創(chuàng)新金融模式才是最好的辦法。

現(xiàn)房銷售是住房制度改革的重大突破，是長(zhǎng)效機(jī)制的一部分?，F(xiàn)房銷售制要落地生根，完全取代期房預(yù)售制度，根本的做法是立法，修改商品房預(yù)售條例，出臺(tái)商品房現(xiàn)售法或條例。其次是完善土地供應(yīng)、新房供應(yīng)的制度。

目前現(xiàn)房銷售模式的試行城市、地塊數(shù)量看，涉及的數(shù)量比較少。存在現(xiàn)房銷售政策落實(shí)不到位，或者是名存實(shí)亡的現(xiàn)象。有的樓盤銷售前是現(xiàn)房銷售政策，銷售時(shí)就是期房銷售，有的土地出讓時(shí)現(xiàn)房銷售，開發(fā)銷售時(shí)是期房銷售。