文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)靳文雨

資本市場(chǎng)的不如意，似乎并沒(méi)有對(duì)國(guó)資物企產(chǎn)生太大的影響。

近半年以來(lái)，國(guó)資物企IPO的消息，讓冷清的資本市場(chǎng)不斷泛起漣漪，也頻頻擾動(dòng)著投資者的神經(jīng)。

(資料圖片僅供參考)

相較于民營(yíng)物企，在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展承壓下行，潛在風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至關(guān)聯(lián)物企的大背景下，央國(guó)資物企對(duì)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)把控相對(duì)更加嚴(yán)格，運(yùn)營(yíng)相對(duì)更加穩(wěn)健，面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也較強(qiáng)。

這一點(diǎn)，在業(yè)績(jī)成色及規(guī)模擴(kuò)張上，也表現(xiàn)的更為明顯。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，目前上市物企中擁有國(guó)資背景和央企身份的有14家，占上市物企總數(shù)的兩成多一點(diǎn)。其中港股有11家，A股有3家。

從2023年上半年業(yè)績(jī)情況來(lái)看，保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活及招商積余等4家國(guó)央企物企躋身營(yíng)收榜前十，魯商服務(wù)和蘇新服務(wù)略顯遜色，分別以3.14億元和3.41億元的營(yíng)收排在榜單靠后的位置。

在凈利潤(rùn)方面，各家物企都有所上漲，除特發(fā)服務(wù)、魯商服務(wù)及京城佳業(yè)3家物企的營(yíng)收漲幅低于10%之外，剩下物企的營(yíng)收漲幅均在10%以上，其中招商積余和華潤(rùn)萬(wàn)象生活的凈利潤(rùn)同比增幅突破20%，分別為26.65%、20.74%。

不過(guò)，也有例外存在。具有國(guó)央背景的物企中，珠江服務(wù)略顯特殊。該公司于今年3月完成重大資產(chǎn)重組，剝離了虧損的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，并轉(zhuǎn)戰(zhàn)進(jìn)入了A股物企的陣營(yíng)。上半年該公司實(shí)現(xiàn)收入24.47億元，同比增長(zhǎng)203.37%，在所有物企中，可以排到第14位。

但珠江服務(wù)在營(yíng)收增長(zhǎng)達(dá)兩倍的同時(shí)，其歸母凈利潤(rùn)卻為-6929.95萬(wàn)元，較上年同期減虧，同期也是A股中唯一錄得虧損的物企。

目前來(lái)看，營(yíng)收、凈利以及規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)之下，央國(guó)資物企在股價(jià)漲幅、市值等方面，也明顯優(yōu)于民營(yíng)物企。不過(guò)，光鮮的增長(zhǎng)背后也有隱憂，如不少國(guó)資物企的盈利能力在持續(xù)下滑，此外，不少央國(guó)資物企還在今年上半年出現(xiàn)了反常的減員現(xiàn)象。

盈利能力下降

在地產(chǎn)行業(yè)寒潮尚未完全消退之時(shí)，央國(guó)資物企的營(yíng)收、凈利潤(rùn)普遍實(shí)現(xiàn)雙增，展現(xiàn)出了較強(qiáng)的發(fā)展韌性。但不得不說(shuō)，盈利能力較低等難題，也揮之不去。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，2023年上半年發(fā)布業(yè)績(jī)的61家上市物企，平均毛利率約為25.51%。而14家央國(guó)資物企的平均毛利率約為21.13%，低于上市物企毛利率均值。

目前來(lái)看，僅有華潤(rùn)萬(wàn)象生活、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、金茂服務(wù)4家國(guó)資物企的毛利率在行業(yè)均值之上。其中華潤(rùn)萬(wàn)象生活的毛利率最高，約為33.2%；越秀服務(wù)次之，毛利率約為28.1%；建發(fā)物業(yè)和金茂服務(wù)的毛利率分別為25.56%、26.4%。

盈利能力下降，多半還是與央國(guó)資物企的個(gè)別業(yè)務(wù)板塊發(fā)展成色不足有關(guān)。

以京城佳業(yè)來(lái)說(shuō)，背靠國(guó)企北京城建，上半年該公司實(shí)現(xiàn)總收入約為8.88億元，同比增加約33.4%；毛利約1.94億元，同比增長(zhǎng)23.9%。但上半年該公司的整體毛利率約為21.8%，較上一年同期的23.5%下降了約1.7個(gè)百分點(diǎn)。同期，凈利率約為6.9%，較上一年同期的8.0%下滑了約1.1個(gè)百分點(diǎn)。

拖累京城佳業(yè)整體毛利率的，是社區(qū)增值服務(wù)板塊，今年上半年，該板塊的毛利率約為14.3%，而去年上半年更低，約為13.8%，均低于同期的物業(yè)管理服務(wù)毛利率。

與此同時(shí)，社區(qū)增值服務(wù)成為了京城佳業(yè)營(yíng)收占比最小的業(yè)務(wù)板塊，實(shí)現(xiàn)收入1.83億元，同比增長(zhǎng)28.3%，但占總收入的比重只有20.7%。

在物企經(jīng)營(yíng)仍然承壓的上半年，特發(fā)服務(wù)的收入也實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的增長(zhǎng)，達(dá)11.3億元，增長(zhǎng)率為20.95%，不過(guò)，其歸母凈利潤(rùn)為6014.46萬(wàn)元，增長(zhǎng)率僅有3.85%，凈利率僅有5.7%。

凈利潤(rùn)增長(zhǎng)微弱背后，其毛利率出現(xiàn)下滑，降至12.74%。事實(shí)上，2020上半年、2021上半年、2022上半年，特發(fā)服務(wù)毛利率分別為20.53%、16.62%、13.76%，已經(jīng)連降三年。

細(xì)分業(yè)務(wù)中，作為特發(fā)服務(wù)營(yíng)收重頭的綜合物管服務(wù)，在上半年實(shí)現(xiàn)收入9.64億元，同比增長(zhǎng)了22.02%，而該業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)成本上漲了23.56%。同期，該業(yè)務(wù)的毛利率僅有9.89%，相較于去年同期下滑了1.13個(gè)百分點(diǎn)。

規(guī)模增長(zhǎng)背后員工縮編

央國(guó)資物企在資金、資源整合方面具備優(yōu)勢(shì)。背靠國(guó)資平臺(tái)，它們對(duì)學(xué)校、醫(yī)院、政府辦公樓、軌道交通、城市服務(wù)等體制內(nèi)資源的獲取更為便利，通過(guò)鏈接更多資源，也能嘗試更多的服務(wù)場(chǎng)景。

目前不少央國(guó)資物企新興的非住宅物業(yè)和城市服務(wù)等領(lǐng)域也都取得了一定的服務(wù)優(yōu)勢(shì)。如在今年上半年，金茂服務(wù)全面升級(jí)了外拓策略，聚焦“城市深耕”、“細(xì)化標(biāo)尺”、“城市服務(wù)”、“投運(yùn)一體”四大策略，更進(jìn)一步挖掘了城市服務(wù)項(xiàng)目的巨大發(fā)展空間。

截至2023年6月30日，金茂服務(wù)的合約建筑面積為9448萬(wàn)平方米，在管建筑面積為7098萬(wàn)平方米，較去年同期分別增長(zhǎng)35.8%及56%。而在其今年上半年13.53億的收入當(dāng)中，來(lái)自第三方的收入為9.64億元，占比達(dá)71.2%，同比提升了12.7個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，今年上半年，14家國(guó)家物企中有13家都披露了在管面積，且披露往期對(duì)比數(shù)據(jù)的物企均實(shí)現(xiàn)了在管面積的增長(zhǎng)。其中蘇新服務(wù)的規(guī)模最小，僅有1472.23萬(wàn)平方米，但其在管規(guī)模的增長(zhǎng)率卻高達(dá)113.22%。

除此之外，建發(fā)物業(yè)、越秀服務(wù)、華發(fā)物業(yè)服務(wù)3家物企的規(guī)模增長(zhǎng)率均在30%以上，保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活的規(guī)模增長(zhǎng)率在20%以上。

規(guī)模不斷擴(kuò)大，意味著所需要的相關(guān)管理和服務(wù)人員也更多。但有意思的一個(gè)現(xiàn)象是，今年上半年，不少央國(guó)資物企卻反常地出現(xiàn)了減員情況。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》查閱發(fā)現(xiàn)，在披露了員工人數(shù)的11家央國(guó)資物管公司中，僅有3家物企的員工總數(shù)較去年年末處于增長(zhǎng)狀態(tài)，分別是越秀服務(wù)、華發(fā)物業(yè)服務(wù)以及蘇新服務(wù)。它們的員工人數(shù)分別增長(zhǎng)了7.85%、0.35%、40.38%。相對(duì)應(yīng)的，員工成本在今年上半年分別上漲了17.6%、6.59%及16.01%。

中海物業(yè)、保利物業(yè)及金茂服務(wù)三家央國(guó)資物企，在今年上半年分別減員了10%以上。以員工人數(shù)最多的中海物業(yè)來(lái)說(shuō)，截至6月30日，其員工總數(shù)為51630人，相較于去年末的57425人，下降了10.09%。

這也意味著，過(guò)去的半年時(shí)間，中海物業(yè)的在管規(guī)模在增長(zhǎng)13.42%至3.6億平方米的同時(shí)，約有5800人從該公司離職。

國(guó)資物企成上市主力

2021年下半年開(kāi)始，受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，市場(chǎng)再一次審視了物企的價(jià)值，板塊估值回歸理性。與此同時(shí)，物企上市節(jié)奏明顯放緩。而央國(guó)資物業(yè)卻在資本市場(chǎng)上卻表現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性。

回望2022年，民營(yíng)物企受市場(chǎng)環(huán)境的影響較大，股價(jià)呈現(xiàn)較大振幅，平均股價(jià)漲跌幅為-34.2%；央國(guó)資背景物企平均股價(jià)漲跌幅為-8.3%。

從估值角度而言，截至2022年12月31日，上市物企市盈率均值約為11.0，與2021年年底的17.3相比下降了7.3個(gè)百分點(diǎn)。但央國(guó)企仍然普遍獲得市場(chǎng)認(rèn)可。截至2022年底，市盈率排名前五的企業(yè)中，特發(fā)服務(wù)（41.8）、華潤(rùn)萬(wàn)象生活（38.6）、招商積余（27.0）三家國(guó)資物企位列前三。

今年以來(lái)，受地產(chǎn)行業(yè)回暖影響，物企的市值也開(kāi)始回升。在這個(gè)過(guò)程中，央國(guó)資物企表現(xiàn)得更為強(qiáng)勢(shì)。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，截至9月25日收盤，65家上市物企中，14家央國(guó)資物企平均市盈率為15.05倍，高于余下民營(yíng)物企的平均市盈率（約為13.65倍）。其中，國(guó)央企中，市盈率最高的是特發(fā)服務(wù)42倍，其次為華潤(rùn)萬(wàn)象生活25.73倍。

年初至今，65家物企中，僅有10家物企的股價(jià)出現(xiàn)了增長(zhǎng)，而占比上市物企兩成的央國(guó)資物企，有5家的股價(jià)實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，分別為京城佳業(yè)、中海物業(yè)、特發(fā)服務(wù)、珠江股份及魯商服務(wù)，漲幅分別為16.78%、9.94%、6.45%、1.13%及0.32%。

從市值來(lái)看，截至9月25日收盤，51家民營(yíng)物企的平均市值為29.12億元，而14家央國(guó)資物企的平均市值為112.65億元，是民營(yíng)物企的平均市值的3.87倍。

資本市場(chǎng)上，相對(duì)于民企的隔海觀望，國(guó)資物企的上市意愿也更為明顯。

9月20日，背靠國(guó)資經(jīng)發(fā)控股的經(jīng)發(fā)物業(yè)，剛剛向港交所遞交了招股書，正式開(kāi)啟了沖刺資本市場(chǎng)的歷程。而在此之前，深業(yè)物業(yè)也于年內(nèi)兩次向港交所遞交了招股書。

目前來(lái)看，已有深業(yè)物業(yè)、經(jīng)發(fā)物業(yè)以及泓盈服務(wù)三家國(guó)資物企遞表港交所。同時(shí)，也有不少國(guó)資物企已經(jīng)傳達(dá)出了欲要上市的想法。

如在今年8月，湖北聯(lián)投城市運(yùn)營(yíng)有限公司在召開(kāi)了2023年上半年生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作會(huì)上透露了上市計(jì)劃，“全面進(jìn)入上市準(zhǔn)備階段，要擬定上市‘時(shí)間表’、‘路線圖’，推進(jìn)證券機(jī)構(gòu)進(jìn)駐輔導(dǎo)，開(kāi)展上市培育合規(guī)審查，加快收并購(gòu)落地?！?/p>