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9月27日，西南證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)周報。

9月44城新房成交面積同比-18%，環(huán)比+6%；14城二手房成交面積同比+29%，環(huán)比+7%。截至22日，9月44城新房累計成交面積同比-18%，環(huán)比8月同期+6%，全年累計同比-6%。其中，一線城市9月累計成交同比-34%，環(huán)比8月同期+3%，全年累計同比+5%。二線城市9月累計成交同比+1%，環(huán)比8月同期+11%，全年累計同比-8%。三四線城市9月累計成交同比-39%，環(huán)比8月同期-5%，全年累計同比-13%。9月14城二手房累計成交面積同比+29%，環(huán)比8月同期+7%，全年累計同比+29%。其中，北京9月累計成交同比+10%，環(huán)比8月同期+37%，全年累計同比+9%；深圳9月累計成交同比+63%，環(huán)比8月同期+11%；全年累計同比+47%。

廣州打響一線城市放松限購第一槍。繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”、利率下調(diào)、降首付后，9月20日廣州再次優(yōu)化房地產(chǎn)政策，番禺、黃埔、花都三區(qū)及白云區(qū)北部4鎮(zhèn)不再限購，非本市戶籍家庭在越秀、海珠、荔灣、天河、白云區(qū)（不含北部4鎮(zhèn)）購房社保年限由原來的5年降為2年，南沙區(qū)由原來的3年降為2年。此次政策優(yōu)化直接利好剛需與改善型購房者，將促進(jìn)外圍區(qū)域庫存去化，提振廣州房地產(chǎn)市場活躍度及購房信心。此外，個人銷售住房增值稅征免年限也從5年調(diào)整為2年，降低二手房交易環(huán)節(jié)成本，進(jìn)一步暢通二手房交易鏈條。

多個城市放開限購，一線城市仍有放松空間。9月19日無錫、武漢發(fā)布消息全面取消住房限購，西安優(yōu)化調(diào)整限購范圍、宣布二環(huán)以外區(qū)域取消限購。9月以來，已有沈陽、南京、大連、蘭州、青島、濟(jì)南、福州、鄭州、合肥、無錫、武漢11個城市全面取消限購，從政策趨勢來看，核心城市仍有優(yōu)化空間：二線城市有望全面取消此前限制性政策。一線城市根據(jù)市場恢復(fù)程度也有望在降低首付比例、房貸利率加點(diǎn)數(shù)、交易稅費(fèi)等方面進(jìn)行優(yōu)化。隨著政策跟進(jìn)落實(shí)，市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。

信貸支持不斷加強(qiáng)，9月二套房貸利率降24BP。8月31日央行發(fā)布新政，不再區(qū)分城市是否執(zhí)行限購，首二套首付比例統(tǒng)一執(zhí)行不低于20%、30%；房貸利率下限分別維持LPR-20BP不變及調(diào)整為LPR+20BP。政策落地后，9月百城二套平均房貸利率下降24BP至4.57%，首套平均利率維持上月水平，同時銀行放款速度加快，放款周期縮短。其中廣州首二套首付比分別降至30%、40%，利率降至4.10%、4.50%，是一線城市中最低首付門檻和利率。當(dāng)前仍有一定比例的城市首二套首付比以及二套房貸利率超過政策下限，存在下降空間，預(yù)計后期將逐步落地。

投資建議：西南證券認(rèn)為當(dāng)前板塊應(yīng)當(dāng)關(guān)注2條投資主線：1）開發(fā)企業(yè)：華發(fā)股份、城建發(fā)展、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、萬科A等；2）物管企業(yè)：中海物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余等。

風(fēng)險提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期；政策效果不及預(yù)期；行業(yè)流動性風(fēng)險。