文/樂居財(cái)經(jīng) 許淑敏

8月初，中建二局官網(wǎng)發(fā)布了一則招聘啟事，為旗下地產(chǎn)平臺(tái)中建玖合招攬人才。

(資料圖)

招聘的崗位為北京區(qū)域項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)理、北京區(qū)域項(xiàng)目土建工程師。

在那不久，中建玖合剛打敗了十余家房企，以54.05億搖中大興西紅門地塊，再一次成為“幸運(yùn)兒”。

它一邊在補(bǔ)充人才，一邊在加快項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)。

眼下，拿地僅僅兩個(gè)多月的時(shí)間，大興西紅門地塊已定下了案名“中建玖玥府”，期房銷售指導(dǎo)價(jià)6.6萬/㎡，現(xiàn)房6.8萬/㎡，不久將推出市場(chǎng)。

盡管還未入市，市場(chǎng)已經(jīng)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目抱有厚望。隨著認(rèn)房不認(rèn)貸等優(yōu)化政策的推動(dòng)，“金九”樓市回溫，不少北京業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該項(xiàng)目有望成為下一個(gè)“中建玖合府”。

中建玖合把主戰(zhàn)場(chǎng)設(shè)置在北京、上海等核心城市。去年，它剛進(jìn)入行業(yè)銷售百?gòu)?qiáng)榜單，眼下正是繼續(xù)沖刺的關(guān)鍵時(shí)期。

作為中建二局旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，自2021年更名以來，中建玖合一改以往合作開發(fā)項(xiàng)目的形式，大手筆拿地、獨(dú)立操盤項(xiàng)目，在市場(chǎng)上的聲量越來越大。

雖然依賴于國(guó)資背景，股東中建二局資金實(shí)力也較為強(qiáng)勁。但正如中誠(chéng)信國(guó)際的報(bào)告所言，中建二局部分房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模較大，需對(duì)在手項(xiàng)目的后續(xù)資本支出壓力和銷售去化情況，保持關(guān)注。

推貨提速

在北京，中建玖合拼了兩次運(yùn)氣。

一次是2022年6月，中建玖合打敗了7家房企，搖號(hào)拿下朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊，總價(jià)66.815億，溢價(jià)率15%，成交樓面價(jià)約8.8萬/㎡。

另一次是今年7月，40輪的競(jìng)價(jià)過后，中建玖合以54.05億搖中大興西紅門地塊，樓面價(jià)約4.16萬/㎡，溢價(jià)率15%。

朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊、大興西紅門地塊，都是北京區(qū)域的熱門地塊，因位置核心、價(jià)格倒掛等因素，受到多家房企的追捧。

對(duì)于這兩宗地，中建玖合以高周轉(zhuǎn)的形式進(jìn)行操盤。

像是去年的朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊，拿地兩個(gè)月以后，便確定案名為“中建玖合府”，三個(gè)月便拿到預(yù)售證，四個(gè)月便開盤出售。

眼下，大興西紅門6006等地塊，也已經(jīng)確定案名“中建玖玥府”，期房銷售指導(dǎo)價(jià)6.6萬/㎡，現(xiàn)房6.8萬/㎡，預(yù)計(jì)很快便推出市場(chǎng)。

中建玖合想要延續(xù)去年中建玖合府的高光時(shí)刻。中建玖合府開盤當(dāng)天，412套房源實(shí)現(xiàn)“日光”，全部售罄，網(wǎng)簽金額超過80億元。

這一波操作，讓中建玖合在北京市場(chǎng)、全國(guó)市場(chǎng)嶄露頭角。2022年，中建玖合首次登上百?gòu)?qiáng)銷售榜單，以204.4億元的銷售規(guī)模，排第87名。

而北京市場(chǎng)，亦以銷售83.25億元擠入前十。

盡管如此，業(yè)內(nèi)對(duì)于中建玖合的操盤能力仍存疑惑。他們大多認(rèn)為，中建玖合府的成功得益于稀缺位置、學(xué)區(qū)資源、價(jià)格優(yōu)勢(shì)等，顯示不出中建玖合真實(shí)的操盤能力。畢竟中建玖合在北京打造的首個(gè)高端項(xiàng)目——國(guó)望府，2020年入市以后，實(shí)際成交并不理想，現(xiàn)已轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。

而且中建玖合本身并無太多土儲(chǔ)積累。其于2022年才開始大規(guī)模拿地，當(dāng)年以拿地金額131億元位于行業(yè)拿地榜單第22名。

隨著土儲(chǔ)不斷消化，截至2022年末，中建玖合已無剩余未開發(fā)土地儲(chǔ)備。今年至今，中建玖合也僅僅在北京拿到了上述的大興西紅門6006等地塊，除此鮮有其他擴(kuò)儲(chǔ)動(dòng)作。

去年，中建系的中建壹品、中建智地，與中建玖合一樣，都擠入了北京房企銷售榜前十。

不過，2023年1-8月，中建玖合已不在北京房企銷售TOP20之列。反觀中建壹品、中建智地仍以超百億的銷售位居TOP10。

中建玖合總部位于北京，雖說布局以京津冀、大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶核心城市為主，但實(shí)際的主戰(zhàn)場(chǎng)，是北京和上海。

在上海，從2021年開始，中建玖合不僅聯(lián)合中銀集團(tuán)以6.85億元拿下臨港西島項(xiàng)目，還以合計(jì)超過86億元拿下臨港片區(qū)的書院社區(qū)地塊以及頂尖科學(xué)家社區(qū)地塊。

2022年，中建玖合在上海市場(chǎng)銷售額78.62億元，排行35名；2023年1-8月，中建玖合上海銷售額44.62億元，排行27名，有所上升。

只是對(duì)比來看，中建玖合在北京市場(chǎng)或許更有存在感。

變換操盤路徑

中建玖合的轉(zhuǎn)變，要從2021年的更名開始說起。

2021年，中建二局將“北京中建地產(chǎn)有限責(zé)任公司”更名為“中建玖合發(fā)展集團(tuán)有限公司”。

天眼查顯示，2021年3月，中建玖合注冊(cè)資本5000萬增至15億，隨后于2021年8月，更改企業(yè)名稱，并擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)范圍，新增房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目工程總承包、建筑勞務(wù)分包、餐飲服務(wù)、銷售機(jī)械設(shè)備、五金產(chǎn)品及電子產(chǎn)品、出租商業(yè)用房等等。

可見，中建玖合想要加快發(fā)展的腳步。與此同時(shí)，中建玖合開始在上海、北京大手筆拿地。據(jù)稱，那兩年，整個(gè)中建系在上海的拿地金額約240億，而中建玖合就占了一半以上。

作為中建二局旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，中建玖合其實(shí)于2007年便已成立，目前其法定代表人、董事長(zhǎng)為王藝超，張發(fā)明為董事、經(jīng)理。

早期，中建玖合的市場(chǎng)聲量不大，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備也不多。

樂居財(cái)經(jīng)從中建玖合對(duì)外投資公司中發(fā)現(xiàn)，在2021年以前，中建玖合更多是以合作的方式進(jìn)行拓展。

在北京市場(chǎng)，中建玖合旗下的北京慧眼置業(yè)，由北京中海地產(chǎn)持股80%，中建玖合持股20%；北京西局置業(yè)則由九龍倉(cāng)置業(yè)持股80%，中建玖合持股20%。

另外，中建玖合旗下的成都北辰天辰置業(yè)、武漢辰發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)、武漢辰展房地產(chǎn)開發(fā)，均由中建玖合與北辰實(shí)業(yè)各持股20%、80%。

而金隅嘉星南京房地產(chǎn)開發(fā)，則由中建玖合與金隅地產(chǎn)各持股30%、70%。

可見，中建玖合常以小股入局，與其他房企合作，而且這些房企，大部分是北京本土房企。據(jù)天眼查，這些合作公司大部分成立于2017-2019年之間。

合作開發(fā)項(xiàng)目雖然可以更少的資金分得一杯羹，但依附于其他房企的發(fā)展，這對(duì)于中建玖合自身權(quán)益的提升以及操盤能力的提升，都會(huì)產(chǎn)生一些影響。

因此，中建玖合已經(jīng)開始改變路徑。其近幾年成立的公司，絕大部分均由中建玖合100%持股。

其對(duì)外投資共35家企業(yè)，分布于北京、河北、云南、廣東、上海等地，其中北京的9家（2家已注銷）企業(yè)，共有7家由中建玖合100%控股。

而上海的3家企業(yè)，包括中建二局海港（上海）房地產(chǎn)開發(fā)、上海昇港置業(yè)、上海昇澄置業(yè)，中建玖合分別持股100%、100%、95%。

中建玖合不斷加大投資，增加項(xiàng)目權(quán)益。2022年7月，中建玖合的注冊(cè)資本已由15億元增至65億元。

增厚資本，為擴(kuò)張做好準(zhǔn)備。

畢竟它當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不多，中建二局的官網(wǎng)上，關(guān)于投資與房地產(chǎn)開發(fā)板塊，展示的項(xiàng)目只有8個(gè)，包括頂尖科學(xué)家社區(qū)、中建玖玥灣、中建玖里書香、中建玖合府等。

而從中誠(chéng)信國(guó)際的報(bào)告來看，截止2022年末，中建玖合主要在建/在售房地產(chǎn)項(xiàng)目共19個(gè)，分布于河北、北京、昆明、廣州、上海等地，預(yù)計(jì)總投資744.11億元，已完成投資557.37億元，累計(jì)銷售金額455.04億元。

現(xiàn)金流課題

中建玖合能夠加快擴(kuò)張的背后，是有著國(guó)資背景的中建二局實(shí)力支撐。

不過，在中建二局的業(yè)務(wù)介紹當(dāng)中，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容提及并不多。中建二局的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，主要涉及房建和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域，而房建是公司的核心業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋住宅、公共建筑和工業(yè)建筑等。

中建二局的債務(wù)報(bào)告介紹，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)區(qū)域集中在北京、上海、廣州等城市。在產(chǎn)品類型方面，以開發(fā)中高端住宅為主，并積極參與保障性住房項(xiàng)目開發(fā)。

其中提及到，隨著現(xiàn)有項(xiàng)目建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，以及不斷拓展新項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為公司貢獻(xiàn)的現(xiàn)金流和利潤(rùn)將逐步增加，并將提升整體盈利水平。

未來，中建二局將利用其在建筑施工和房地產(chǎn)開發(fā)方面的既有優(yōu)勢(shì)和管理經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)從建筑承建商、房地產(chǎn)開發(fā)商向城市綜合體開發(fā)運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變。

但中建二局的業(yè)務(wù)板塊數(shù)據(jù)上，只列舉了房屋建筑工程業(yè)務(wù)板塊、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與投資業(yè)務(wù)、其他板塊。

顯然，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，列入了其他業(yè)務(wù)。而其他業(yè)務(wù)板塊，還包括海外板塊業(yè)務(wù)等。

從其他業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)情況，可大概了解中建玖合的增長(zhǎng)情況。從債務(wù)報(bào)告看，2023年上半年，中建二局其他業(yè)務(wù)營(yíng)收18.28億元，收入占比為1.81%，毛利率為7.23%。

對(duì)比中建二局房屋建設(shè)業(yè)務(wù)上半年6.48%的毛利率，其他業(yè)務(wù)的毛利率水平更占優(yōu)勢(shì)。

自2020年開始，其他業(yè)務(wù)的營(yíng)收規(guī)模開始上漲，2022年甚至漲至74.13億元，占總營(yíng)收3.76%。

但其他業(yè)務(wù)的毛利率并不穩(wěn)定，2019年毛利率一度高達(dá)31.57%，但2022年僅5.11%。

中誠(chéng)信的信用報(bào)告披露，中建二局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健發(fā)展，新項(xiàng)目聚焦一線城市，能夠?qū)φw業(yè)績(jī)形成補(bǔ)充，但部分項(xiàng)目投資規(guī)模較大，需對(duì)公司在手項(xiàng)目的后續(xù)資本支出壓力和銷售去化情況保持關(guān)注。

比如太陽(yáng)宮玖合府項(xiàng)目，截至2022年末住宅部分約90億元貨值已全部出售，但尚有部分車位及儲(chǔ)藏室待去化。

債務(wù)壓力方面，中建二局近年來總債務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)較快，負(fù)債總額從2019年的918.6億元上漲至2022年的1315.5億元。

其中，有息債務(wù)方面，由于經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，使中建二局外部融資需求增加，2022年末及2023年3月末銀行借款規(guī)模均有所提升。

資產(chǎn)負(fù)債率也有走高的傾向，從2020年末上升至2022年末的79.88%。

截至2023年3月末，中建二局1年內(nèi)到期的債務(wù)規(guī)模較大，達(dá)到264.94億元，其中大部分為可滾動(dòng)續(xù)借的銀行借款，共159.21億元。

而截至2023年3月末，中建二局貨幣資金為155.78億元，其中受限資金占比為6.75%。

中建二局本身的債務(wù)壓力并不小，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流波動(dòng)也較大。雖然2022年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拿地支出仍較多，但部分項(xiàng)目當(dāng)期銷售回款情況良好，全年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流已經(jīng)由負(fù)轉(zhuǎn)正。

此前2021年，中建二局經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流為-56.16億元，而2022年為5.28億元。

不過，截至2023年3月末，中建二局經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流為-63.16億元。隨著北京中建玖玥府等項(xiàng)目進(jìn)入銷售回款階段，其全年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流，或許能有所恢復(fù)。