文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

今年三月中旬，何曙華帶領(lǐng)一眾管理層到訪了碧桂園服務(wù)。

(相關(guān)資料圖)

作為萬物云（02602.HK）的執(zhí)行董事，同時(shí)擔(dān)任萬物云城CEO，何曙華的這趟行程得到了高禮遇，碧桂園服務(wù)首席市場官兼城市服務(wù)集團(tuán)總裁汪英武、城市服務(wù)集團(tuán)副總裁張新建等出面接待。

在物管圈，碧桂園服務(wù)（06098.HK）和萬物云之間的磁場十分微妙。雖然市場卻總是喜歡把二者放在一起對比，但這么多年來他們各自的“一把手”——李長江與朱保全卻鮮少在公開場合共同出現(xiàn)，似乎有種“王不見王”的默契。此前二人在賣物業(yè)和物業(yè)毛利率等共同話題上的話鋒，也表達(dá)了相左的見解。

因此，何曙華一行與汪英武等人約著私底下碰頭，讓外界頗為好奇。在這場會面，雙方都提到“期待在多方面建立長期的交流合作機(jī)制”。根據(jù)雙方會面高管的身份，有人暗暗期待兩家超級大物企會在城市服務(wù)領(lǐng)域合作“搞事情”。

作為物管行業(yè)布局城市服務(wù)賽道的先頭部隊(duì)，碧、萬都有著龐大的野心。

碧桂園服務(wù)打造了“城市共生計(jì)劃”，并曾立下FLAG要在2025年達(dá)到千億總營收進(jìn)行拆分，物業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)和城市服務(wù)分別要達(dá)到500億元、300億元和200億元。萬物云發(fā)布了國內(nèi)第一個(gè)以城市服務(wù)為定位的全新品牌“萬物云城”，立志要做政府首選的物業(yè)管家，計(jì)劃從“百城”走進(jìn)“千條街道”。

根據(jù)克而瑞物管測算，預(yù)計(jì)2025年全國城市服務(wù)市場空間可增加至10019億元。如此龐大的市場引來的分食者眾多，有統(tǒng)計(jì)顯示，過去兩年內(nèi)已有近3000家企業(yè)開始涉足城市服務(wù)領(lǐng)域，百強(qiáng)物企的入局率約有90%。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，目前公告2023年中期業(yè)績報(bào)的62家上市物企中，有16家對城市服務(wù)進(jìn)行了獨(dú)立劃分，并披露了營收等數(shù)據(jù)。

雖然也還有如中海物業(yè)、建業(yè)新生活、弘陽服務(wù)、南都物業(yè)等一批玩家沒有特別點(diǎn)出城市服務(wù)業(yè)績數(shù)據(jù)，但通過這16家物企，仍可以對物管行業(yè)競逐城市服務(wù)賽道的情況窺探一二。

市場占有率不高，15家物企半年收入72億

城市服務(wù)是個(gè)大市場，但目前物企們劃分的蛋糕并不大。今年上半年，16家披露城市服務(wù)收入的物企，合計(jì)創(chuàng)造營收約71.93億元。

而同期，來自上交所、深交所、北交所、港交所和新加坡證券交易所的38家環(huán)衛(wèi)板塊上市企業(yè)，創(chuàng)造的營收約為979.95億元。

這38家環(huán)衛(wèi)板塊上市公司的業(yè)務(wù)涵蓋環(huán)衛(wèi)服務(wù)（含環(huán)衛(wèi)裝備制造）、生活垃圾處理（含生活垃圾焚燒、填埋等）、滲濾液處理、餐廚/廚余垃圾處理等領(lǐng)域，而物企搶灘城市服務(wù)主要涉獵的前兩種，并尤以環(huán)衛(wèi)服務(wù)為側(cè)重。

38家環(huán)衛(wèi)板塊上市公司中，盈峰環(huán)境、啟迪環(huán)境、玉禾田、福龍馬、北控城市資源、僑銀股份、勁旅環(huán)境和新安潔8家以環(huán)衛(wèi)服務(wù)為主營業(yè)務(wù)。今年上半年，8家公司合計(jì)創(chuàng)造營收194.06億元，其中純環(huán)衛(wèi)服務(wù)板塊的總營業(yè)收入超過130億元。

從上述幾個(gè)維度對比來看，16家上市物企的城市服務(wù)營收總額可謂大巫見小巫了。

值得一提的是，保利物業(yè)雖錄入了12.24億的營收數(shù)據(jù)，但這是其“公共及其他物業(yè)“的總收入，這當(dāng)中除了城市服務(wù)外，還包含了其管理政府機(jī)構(gòu)事業(yè)單位等公共物業(yè)的收入。合景悠活、招商積余也是如此，它們統(tǒng)計(jì)板塊的命名分別為“公建及城市區(qū)域”、“城市空間及其他”。

不過，城市服務(wù)本來就與一些公建類物業(yè)服務(wù)重疊，碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)也納入了高校服務(wù)、醫(yī)療后勤項(xiàng)目等。

另外，銀城生活服務(wù)歸列的城市服務(wù)也比較特別，是向除在管社區(qū)居民外的其他客戶提供服務(wù)，其中包括電動車充電及騎手換電業(yè)務(wù)。

分化明顯，頭尾相差239倍

追溯頭部物企跨入城市服務(wù)的歷史，公認(rèn)的起點(diǎn)是2015年碧桂園服務(wù)與陜西省韓城市市政府達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，并次年3月合資成立了韓城碧桂園城市服務(wù)有限公司。

從這里算起，碧桂園服務(wù)發(fā)展城市服務(wù)已有近8年時(shí)間。截至2023年6月30日，其該業(yè)務(wù)板塊收入23.94億元，占總收入的11.5%，較上一年同期26.35億元的收入和13.1%的總收入占比有所下滑。

對此，碧桂園服務(wù)表示“主要由于期內(nèi)本集團(tuán)主動縮減若干低毛利率業(yè)務(wù)所致”。今年上半年，碧桂園服務(wù)城市服務(wù)的毛利率同比提升約3個(gè)百分點(diǎn)，約為21.1%。

在16家上市物企中，城市服務(wù)營收超過20億只有碧桂園服務(wù)。緊隨其后的保利物業(yè)以涵蓋城鎮(zhèn)景區(qū)、高校及教研物業(yè)、軌道及交通物業(yè)、醫(yī)院、政府辦公樓、城市公共設(shè)施等多種細(xì)分業(yè)態(tài)的“公共及其他物業(yè)”，創(chuàng)收12.24億元，同比增長30.9%，占總收入的17.14%。

雅生活服務(wù)、合景悠活、世茂服務(wù)三家物企的城市服務(wù)收入相差不大，今年上半年的收入都在6億檔。不過后兩者的收入同比有所下滑，降幅分別為9.06%、2.4%。

值得一提的是，這三家物企都是通過投資并購了相關(guān)公司股權(quán)進(jìn)入賽道。這也是大部分物企玩家的共同方式。

萬物云自2018年開展城市綜合服務(wù)業(yè)務(wù)，主要以少數(shù)股權(quán)操盤模式推進(jìn)。今年上半年收入3.1億元，同比增長13.6%，占總收入的1.9%。

16家物企中，城市服務(wù)收入超過1億的有10家。除了上述6家，另外的分別是旭輝永升服務(wù)、蘇新服務(wù)、招商積余、浦江中國，對應(yīng)收入在1.18億到2.09億區(qū)間。

其中，蘇新服務(wù)城市服務(wù)商底色濃郁，收入2.01億元，占總收入的58.9%，是16家物企中唯一貢獻(xiàn)超五成的物企。

招商積余的城市空間業(yè)態(tài)在管面積雖然從去年中期的3119.01萬平方米，快速爬升至了5536.45萬平方米，在總在管規(guī)模的占比從2.15%提升至16.76%。但其城市空間業(yè)態(tài)的收入1.45億元，同比下滑了40.84%，是16家物企中降幅最大的物企。

余下還有6家物企，今年上半年的城市服務(wù)收入在1億元之下。朗詩綠色生活收入約為1026萬元墊底，但同比增幅223.5%在16家物企中居榜首；另一家收入0.84億元的新大正，也同比實(shí)現(xiàn)了兩倍增長，增幅約為204.62%。

以收入來看，16家物企分化較明顯，頭尾的碧桂園服務(wù)與朗詩綠色生活相差了239倍。

分化也體現(xiàn)在盈利方面，9家披露城市服務(wù)毛利率的物企中，排在第一的蘇新服務(wù)（22.8%）與排在最后的旭輝永升服務(wù)（7.8%）相差了15個(gè)百分點(diǎn)。