文/樂居財經 靳文雨
在與關聯地產公司的關連交易中,中海物業(yè)曾嘗到不少甜頭。
(資料圖片僅供參考)
如從關聯方手中購買停車位,再開展停車位買賣業(yè)務,該業(yè)務一度是中海物業(yè)最大的“催肥劑”,2020年和2021年其停車位買賣業(yè)務收入漲幅均超過100%。
入局容易,破局難。進入2022年,中海物業(yè)的停車位買賣業(yè)務進入了瓶頸期,該業(yè)務收入占比以及利潤率均出現下滑。
而截至2023年6月30日,中海物業(yè)囤積的停車位還有高達8.92億港元的存貨貨值。輕資產屬性的中海物業(yè),在與地產停車位的關聯交易中,似乎在不斷增重。
為地產“承重”,擁有較好現金流的物企們被迫承擔著反哺地產的重任。
近日,中海物業(yè)(02669.HK)再度開啟了與關聯地產公司的持續(xù)關聯交易協議簽訂工作。不過,這次是與地產關聯方的貸款有關。
據其9月26日公告,中海物業(yè)的全資附屬公司汕頭中海(貸款人)與中國海外宏洋的全資附屬公司中海宏洋汕頭(借款人)訂立了一份貸款重續(xù)協議。
之所以是“重續(xù)”,因上一次的貸款協議中,還款日期即將到期,即今年的10月18日。眼看還款期限來臨,中海宏洋汕頭似乎沒有償還的意思,所以有了這次的重續(xù)協議。
根據最新發(fā)布的貸款重續(xù)協議,貸款本金約為7500萬元,貸款的還款日期延長三年至2026年10月18日,利率依舊是每年4.75厘。
事實上,這已經不是雙方第一次簽訂貸款重續(xù)協議。據樂居財經《物業(yè)K線》了解,雙方之間的首次貸款協議始于2017年底,彼時,該份貸款協議約定的本金即為7500萬元,利率每年4.75厘,還款期限為2020年10月18日。
然而即將到期但未償還,于是有了第一份貸款重續(xù)協議,貸款金額、利率同樣保持不變,只是將還款時間延長至了2023年10月18日。
現在來看這份前后長達9年的貸款協議,分三次進行簽訂,這一化簡為繁的操作,引來業(yè)內不少疑問。
兩次對貸款進行延期,中海物業(yè)給出的理由是,可以賺取額外利息收入,“考慮到現時的經濟不確定性及本集團的未來現金需求,重續(xù)該貸款可繼續(xù)為中海物業(yè)提供機會,以自多出的現金資源賺取額外利息收入?!?/p>
不過,將貸款以三年為期,并已兩次在到期后進行重續(xù),有業(yè)內人士分析認為,此舉不排除是在變相降低貸款利率,減輕關聯方利息壓力,以達到“輸血”目的。
樂居財經《物業(yè)K線》查閱發(fā)現,˙中國人民銀行最新發(fā)布的基準利率中,周期為一年至三年(含三年)的商業(yè)貸款,年利率為4.75%,而五年以上的商業(yè)貸款的年利率為4.9%。
如果以5年期的年利率4.9%來計算,7500萬元的貸款每年可產生的利息為199.06萬元,6年則為1117.81萬元。如果是3年期的4.75%年利率,每年可產生的利息為192.97萬元,6年為1083.59萬元。與前者相比,少了約34.22萬元。
根據公告,汕頭中海作為中海物業(yè)的全資附屬公司,主要從事房地產管理;中國海外宏洋集團主要從事物業(yè)投資及發(fā)展、物業(yè)租賃及投資控股業(yè)務;中海宏洋汕頭也主要從事物業(yè)發(fā)展。
從股權關系來看,中海物業(yè)和中國海外宏洋是兄弟公司,兩者控股股東均是中國海外,而中國海外分別持有中海物業(yè)61.18%股權和中國海外宏洋38.32%股權。因此,此次交易構成關連交易。
事實上,中海物業(yè)年內并不僅一次出現了與關聯地產之間重續(xù)關連交易的情況。
4月28日,中海物業(yè)也曾發(fā)布兩則關連交易公告,事涉中海物業(yè)與中國海外發(fā)展、中國海外宏洋、中國建筑國際及中建集團重續(xù)關于提供物業(yè)管理服務及增值服務的持續(xù)關連交易。
在與上述各方的相關服務協議到期之后,中海物業(yè)在原協議基礎上與之進行了重續(xù),期限均為三年,自2023年7月1日至2026年6月30日結束。
當日的另一則公告顯示,中海物業(yè)與中國海外發(fā)展之間涉及租賃交易及公用服務費交易,與中國建筑國際之間涉及租賃交易。中海物業(yè)須根據特定個別協議的條款按月支付所租用物業(yè)的租金以及公用服務費。
2021年、2022年及今年上半年,中海物業(yè)就租賃交易向中國海外發(fā)展集團、中國海外發(fā)展的聯系人及其附屬公司支付的費用分別為380萬港元、340萬港元及1580萬港元;就公用服務費交易向后者支付的費用分別為1.1億港元、1.28億港元及7200萬港元。
同期中海物業(yè)就租賃交易向中國建筑國際集團、中國建筑國際的聯系人及其附屬公司支付的費用分別為240萬港元、350萬港元及550萬港元。
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