今天，是國慶假期前的最后一個工作日。

站完最后的一班崗，能好好地休息一下了。我在外出調(diào)研返穗的高鐵上。近期，一直被開會、討論、調(diào)研、分享等等包圍著。難得的空檔時間，整理一下思路，發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)形勢和問題比我們想象的復(fù)雜的多，下面就把近期的思考和大家分享一下。

(相關(guān)資料圖)

01

先看三四線城市：

一是，有效購買力在減少。突出的例子是，公積金貸款買房的客戶明顯減少了。這說明，體制內(nèi)的人，要么已買了，或買了幾套了，沒買的人也買不起了。

這也是為什么近期提出要規(guī)劃建設(shè)保障性住房，給工薪階層供給成本價的保障性住房。

二是，按揭貸款買房的客戶明顯增加，一次性付款客戶明顯減少。這意味著，高收入購房人群減少，買房需求“下沉”到普通群體，也就是還未被卷入到商品房市場的人群。

包括哪些？首先是鄉(xiāng)鎮(zhèn)村進(jìn)城人群，或為結(jié)婚，或為子女教育；其次是返鄉(xiāng)置業(yè)人群，或基于鄉(xiāng)土情節(jié)，或為未來的退路著想，或無論怎么樣，都無法在就業(yè)地城市（往往是一二線城市）買得起房。

三是，商品房增量市場急劇萎縮。三四線城市的體量就那么大，這幾年類似碧桂園這種外來物種，幾個大盤收割數(shù)年，市場迅速進(jìn)入存量時代，前幾年的新房開始轉(zhuǎn)化為二手房，次新房為主的存量交易開始興起，中介機(jī)構(gòu)的生意會慢慢好起來。

四是，有些房子可能很難賣的出去了。三四線城市，有效二手房（次新房）大量供應(yīng)，導(dǎo)致中心區(qū)那些老舊房源很難賣掉了。如果老舊小區(qū)改造不到位，這類房子可能要永遠(yuǎn)拿在手上了。即便大幅度打折出手，但大家都在降價，性價比并不高；另外，現(xiàn)在的客戶都是年輕人，普遍成長于新時代，不愿意選擇這類戶型、功能、建筑材料普遍較差的房子，即便這類房子的位置還不錯。

五是，高收入客戶流失。一方面，三四線城市房價持續(xù)陰跌，先知先覺的人想法子騰挪到更高層級的城市，或從縣城到市區(qū)，或從三四線到一二線；另一方面，更高等級城市，外圍區(qū)域樓市近兩年普遍下跌，價格差距明顯收窄。更重要的是，熱點(diǎn)城市外圍區(qū)域普遍退出了限購。

02

再說一二線城市：

一是，情緒變得理性了。這一輪房價調(diào)整，從2021年下半年到現(xiàn)在，持續(xù)了2年多。這也是房地產(chǎn)市場化20多年來，第一次真正意義上的大調(diào)整。近兩年，多數(shù)人都親身經(jīng)歷且真真切切體會到，“房價真的下跌了”，甚至一線城市也不例外。

值得注意的是，幾乎所有人，這些年都被裹挾在樓市的氛圍中。當(dāng)下，再講到房地產(chǎn)，過去那種“趕快去買房”的熱情和沖動明顯降溫了。取而代之的是，大家關(guān)注的是，房價能不能穩(wěn)定，哪里是安全的區(qū)域。盡管要穩(wěn)定房價預(yù)期，但當(dāng)下是一個無死角的新媒體時代，哪里的房價跌了，似乎更容易被報道、被關(guān)注。

多講一句，對買房態(tài)度的驟變，與這幾年不敢貿(mào)然跳槽、投資、創(chuàng)業(yè)是一個道理。而在2016年，全社會普遍樂觀，都敢去創(chuàng)業(yè)、投資、加杠桿，買房熱情高也在情理之中，現(xiàn)在則反過來了 。

二是，資產(chǎn)騰挪。“認(rèn)房不認(rèn)貸”和退出限購的架構(gòu)下，產(chǎn)生了一個新現(xiàn)象—資產(chǎn)騰挪，即樓市下半場，大浪淘沙，哪些類型的房子跌的多，哪些區(qū)域跌的多，數(shù)據(jù)就擺在那里，是掩蓋不了的。因此，賣掉差的房子，換成好的房子”。內(nèi)地三四線的，外圍高庫存的，中心區(qū)沒有特殊資源（景觀或教育）都可能會被業(yè)主“用腳投票”。

在一二線城市內(nèi)部，業(yè)主們會利用這次寶貴的騰挪機(jī)會，把資產(chǎn)置換到未來能保值或增值的城市或區(qū)域，或真正有居住品質(zhì)的區(qū)域。那些徒有虛名、規(guī)劃未落地的區(qū)域，這一次房價跌得很明顯，也會被淘汰。

三是，開啟“去庫存”。一夜之間，一二線外圍區(qū)域或全境退出了限購，全面鋪開了“認(rèn)房不認(rèn)貸”。其背景是，過去十幾年，在土地財政和都市圈規(guī)劃的刺激下，熱點(diǎn)城市在外圍區(qū)域大規(guī)模供地，大規(guī)模啟動舊改，大規(guī)模開發(fā)新區(qū)。結(jié)果就是，2022年以來這些區(qū)域新房供應(yīng)壓頂，廣義庫存在5年以上，房價普遍下跌30%左右。

退出限購，就是吸引外來購買力；啟動“認(rèn)房不認(rèn)貸”，就是鼓勵存量客戶“賣舊買新8”。開啟新一輪去庫存，去化外圍庫存，目的就是穩(wěn)定資產(chǎn)價格，穩(wěn)定全社會對熱點(diǎn)城市房價的預(yù)期?？上攵粢欢€熱點(diǎn)城市房價持續(xù)下跌，后果是難以想象的。

四是，都市圈的外圍被凈虹吸。熱點(diǎn)城市外圍或全境退出限購，加上“認(rèn)房不認(rèn)貸”的助攻，再考慮到尋找安全墊，過去買不起、買不到熱點(diǎn)城市的人群，現(xiàn)在會轉(zhuǎn)向一二線熱點(diǎn)城市。

過去，之所以到外圍城市或外圍區(qū)域買房，要么是被限購而沒有資格，要么是買不起，要么是看好外圍新區(qū)規(guī)劃?，F(xiàn)在，這些制約都沒有了。

值得注意的是，這種虹吸，不僅對都市圈外圍城市或區(qū)域是利空，對三四線城市也是利空。筆者接觸到好幾個案例，聽說省會城市退出限購了，都想到省會去買房，或者把現(xiàn)在的房子賣掉，換到省會城市的房子。

五是，熱點(diǎn)一二線城市次中心迎來發(fā)展機(jī)會。一方面，這些城市的新市民、新就業(yè)學(xué)生會選擇這些交通相對便利，房價不算高的區(qū)域買房；另一方面，這些區(qū)域會退出限購，也會吸引本省或外地購房者。而且，這些區(qū)域是改善型新房供應(yīng)集中的區(qū)域，老城區(qū)改善型需求會青睞這些區(qū)域。

另外，這些區(qū)域靠近中心區(qū)，過去幾年一直在接受中心區(qū)的輻射和外溢。不管是就業(yè)機(jī)會，公共設(shè)施建設(shè)上，相比更外圍的新區(qū)開發(fā)區(qū)，基本面更加健康。