文/樂居財(cái)經(jīng) 曾樹佳 許淑敏

【資料圖】

以往調(diào)控嚴(yán)苛的北京樓市，在近一個(gè)月里，有著另一番氣象。

從宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”，到鏈家公布降低中介費(fèi)、實(shí)行雙邊付傭，一系列的優(yōu)化政策，讓有意購(gòu)房的王林，減少了許多觀望情緒。

尤其是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對(duì)中介費(fèi)的調(diào)整，更讓其有些興奮。

此前，鏈家在北京市場(chǎng)名義中介費(fèi)為2.7%，其中包括2.2%的居間代理費(fèi)，外加0.5%的代辦服務(wù)費(fèi)，全部由買方支付?，F(xiàn)在中介費(fèi)率調(diào)整為2%，且由買賣雙方共同承擔(dān)。

王林瀏覽著網(wǎng)上的房產(chǎn)信息，相中了一套約540萬價(jià)款的二手房，心里立刻算了一筆賬：

以往按2.7%計(jì)算，需支付14.6萬元中介費(fèi)；就算此前落地過程中，實(shí)際費(fèi)率普遍為2.5%或2.35%，中介費(fèi)也均在12萬以上。

而按照新的政策，買房方只需給5.4萬元中介費(fèi)，跟之前相比有著數(shù)萬元的差額。一想到這，王林豁然開朗，他直言，能省下一筆錢，調(diào)動(dòng)了他購(gòu)房的熱情。

對(duì)于中介費(fèi)的調(diào)整，后續(xù)或許會(huì)有其他經(jīng)紀(jì)公司、城市跟進(jìn)，這有助于提高二手房市場(chǎng)熱度，促進(jìn)成交量回升。

眼下，各方主體都在為提振樓市出一份力。

優(yōu)化政策的持續(xù)出臺(tái)，逐漸恢復(fù)行業(yè)信心；銀行迅速落實(shí)政策，適時(shí)給予金融支持；房企積極化債，改善了自身的流動(dòng)性，踐行保交樓；而如今中介也加入進(jìn)來，在交易環(huán)節(jié)上，為樓市的回暖，添磚加瓦。

他們都在推動(dòng)著房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)常態(tài)。

打通交易環(huán)節(jié)

降低中介費(fèi)、實(shí)行雙邊付傭，部分人認(rèn)為會(huì)讓賣房人有所損失。因?yàn)榇饲岸际琴I家承擔(dān)所有中介費(fèi)，如今則是各付1%。

但事實(shí)并非如此，兩邊收取費(fèi)用，反而構(gòu)建了更好的二手房交易生態(tài)。

劉陸的房子，掛了大半年，至今仍沒有賣出去，聽到鏈家調(diào)整收費(fèi)方式的消息，他反而覺得是好事：“給買房人減負(fù)，來看房的人多了，我的房子可能更容易賣得出去?！?/p>

從時(shí)間成本的角度看，他的看法不無道理。二手房的市場(chǎng)被調(diào)動(dòng)起來，他也能在一定的范圍內(nèi)，挑選買家。

至于要支付一部分中介費(fèi)，劉陸認(rèn)為這也是情理之中的事：“我賣了房子，對(duì)方買了房子，雙方各取所需，達(dá)成交易后，分擔(dān)費(fèi)用很正常?！?/p>

早在今年5月，住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局就印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，其中指出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”，引導(dǎo)由交易雙方，共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

北京鏈家此次做出新調(diào)整，既是順應(yīng)市場(chǎng)，也是呼應(yīng)大的政策面。鏈家表示，相關(guān)通知將在三周內(nèi)，將新的收費(fèi)模式和標(biāo)準(zhǔn)，在所有門店進(jìn)行公示。

在此基礎(chǔ)上，后續(xù)各門店服務(wù)內(nèi)容不減項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量不降低。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新收費(fèi)模式的實(shí)施，有望帶動(dòng)北京二手房中介費(fèi)的變革。這對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)中大多數(shù)的購(gòu)房群體而言，都能感受到利好。

尤其是剛需、改善群體的購(gòu)房者，他們的購(gòu)房成本，能有著顯而易見的降低。在此基礎(chǔ)上，二手房市場(chǎng)流通量增加、速度加快，交易的效率也會(huì)隨之提高。

而且，假如購(gòu)房者把房子賣了，是為了買新房，那他們的需求可能會(huì)逐漸轉(zhuǎn)移到新房市場(chǎng)，形成蝴蝶效應(yīng)，帶動(dòng)房企回籠資金，促進(jìn)行業(yè)恢復(fù)生機(jī)。

總的來說，樓市的提振，又被打通了一環(huán)。

前期認(rèn)房不認(rèn)貸、降首付、降利率等一系列政策實(shí)施以來，救市措施的導(dǎo)入循序漸進(jìn)，眼下正向流通環(huán)節(jié)深入，當(dāng)各個(gè)環(huán)節(jié)被打通，政策效應(yīng)的釋放才能更為立體，才能真正起到提振市場(chǎng)的效果。

二手房市場(chǎng)待消化

業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，降中介費(fèi)、實(shí)行雙邊付傭，后續(xù)可能有更多的經(jīng)紀(jì)公司、不同的城市效仿。此判斷的基礎(chǔ)，在于二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

9月1日，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策正式出爐。政策擲地有聲，當(dāng)天官宣后二手房掛牌量激增，最高的時(shí)候，一小時(shí)內(nèi)新掛牌了400多套房子。

政策瞄準(zhǔn)的是，“賣一買一”的換房需求，以釋放二手房業(yè)主的置換需求，并逐漸讓剛需轉(zhuǎn)向購(gòu)買二手房。

將時(shí)間線拉長(zhǎng)，掛牌量也呈現(xiàn)出了上漲趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，9月1日至24日，北京二手房外網(wǎng)掛牌房源數(shù)量13.93萬套，3周內(nèi)新增超1.3萬套。而整個(gè)北京地區(qū)，二手房掛牌量已經(jīng)超過15萬套。

實(shí)際上，自今年3月起，北京二手房掛牌量便開始猛增，至8月底，二手房掛牌量已在12萬套波動(dòng)。在此之前，北京市場(chǎng)二手房掛牌量都是在10萬套左右徘徊。

多數(shù)業(yè)內(nèi)認(rèn)為，激增的掛牌量之下，市場(chǎng)能否消化是問題所在。

網(wǎng)簽口徑數(shù)據(jù)顯示，8月，北京二手房成交10960套，環(huán)比上漲12.8%；9月1日-24日，北京二手住宅網(wǎng)簽10447套，環(huán)比上漲23.21%。

盡管二手房成交有回暖跡象，但不可否認(rèn)，市場(chǎng)交易仍不夠活躍。比如9月份，二手房成交數(shù)量甚至不及單月掛牌量，對(duì)比去年同期的成交量，下跌幅度也在10%左右。

可見，觀望的購(gòu)房者依然不少。他們有了更多的選擇，挑選更具性價(jià)比的房子，于是整個(gè)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)不斷被拉長(zhǎng)。

樓市已然進(jìn)入買方市場(chǎng)。不僅僅北京，廣州、上海、深圳等一線城市，均面臨著同樣的境況。

鏈家官網(wǎng)上，廣州二手房達(dá)到13.78萬套（9月27日數(shù)據(jù)）。但廣州實(shí)際月成交量自3月份達(dá)到1.2萬套的高峰以后，逐月下跌，直到8月份才止跌回升，環(huán)比微漲0.74%至8156套。

要知道，廣州二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)下跌四個(gè)月之久。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，8月份，廣州的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.6%。

而上海在新政的刺激下，9月份新增二手房掛牌量也破萬，當(dāng)前掛牌量已超9萬套。

另外，深圳二手房掛牌量也已經(jīng)超過5萬套。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，9月11-17日這一周，全市二手房（含自助）錄得892套，環(huán)比增長(zhǎng)10.1%，連續(xù)兩周二手房錄得量回升。

截至今年9月18日，二手房掛牌量已連續(xù)33周處于增長(zhǎng)狀態(tài)，本周較上周增加1153套。

比較明顯的現(xiàn)象是，成交量漸漸回升，但掛牌量上升速度更快。

當(dāng)務(wù)之急，在于促成交。類似降低中介費(fèi)、降低房產(chǎn)交易稅費(fèi)、降低首付標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整二手房交易指導(dǎo)價(jià)等舉措，本質(zhì)都是為了活躍市場(chǎng)。

半個(gè)月前，消息稱，北京海淀29個(gè)小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)開始有所調(diào)整，大部分掛牌房源可以在房產(chǎn)中介平臺(tái)的外網(wǎng)呈現(xiàn)。此外，深圳樓市二手房指導(dǎo)價(jià)也有放松的消息。

實(shí)際上，自去年中開始，已有不少城市陸續(xù)取消或放松二手房指導(dǎo)價(jià)，包括西安、成都、寧波、紹興等。

二手房交易、銀行貸款漸漸不受指導(dǎo)價(jià)的影響，由市場(chǎng)決定，更好拉動(dòng)成交。

中介機(jī)構(gòu)降低中介費(fèi)，則是為購(gòu)房者減低交易環(huán)節(jié)的費(fèi)用負(fù)擔(dān)，能夠提高購(gòu)房預(yù)期，互利買賣雙方，以達(dá)到提升交易量的目的。

救市漸進(jìn)

樓市的提振仍在持續(xù)，各方都在努力推動(dòng)樓市，走出低迷的狀態(tài)，期望地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)正常的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。

8月，監(jiān)管層首先發(fā)聲，政治局會(huì)議、住建部座談會(huì)等會(huì)議，多次釋放“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的信號(hào)。緊接著，三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，官宣購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。

不久后，又祭出降低首套住房商貸首付比例、降低存量首套房貸利率這兩大重磅措施，與“認(rèn)房不認(rèn)貸”構(gòu)成整套組合拳。

這一個(gè)多月的時(shí)間里，各地陸續(xù)落地調(diào)整政策，其中，共有40多個(gè)城市已落實(shí)首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，其中包括北京、廣州等。

此外，共有30多個(gè)城市優(yōu)化限購(gòu)、限售政策，廣州成為首個(gè)明文放松限購(gòu)的一線城市；共有20多個(gè)城市調(diào)整公積金政策，內(nèi)容涵蓋提高公積金貸款額度等。

還有的城市直接發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，像是沈陽、重慶等地區(qū)。

監(jiān)管層刺激樓市的決心很明顯。9月27日，央行會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)，落實(shí)新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，調(diào)降首付比和二套房貸利率下限，推動(dòng)降低存量首套房貸利率落地見效。

自9月初開始，建設(shè)銀行、工商銀行等多家銀行，已相繼發(fā)布關(guān)于存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告，明確了存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則。9月25日，多家銀行已主動(dòng)進(jìn)行批量下調(diào)貸款利率，甚至無需客戶申請(qǐng)。

監(jiān)管層從購(gòu)房的各個(gè)環(huán)節(jié)，為購(gòu)房者提供切實(shí)的利好。

而早于今年4月，住建部與市場(chǎng)監(jiān)管總局便聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容，嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。

其中提及，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

各地的中介機(jī)構(gòu)亦陸續(xù)響應(yīng)，下調(diào)中介費(fèi)用。此次作為頭部中介機(jī)構(gòu)的北京鏈家，跟進(jìn)下調(diào)費(fèi)率，為全國(guó)中介機(jī)構(gòu)調(diào)整費(fèi)率提供示范作用。

市場(chǎng)多方利好，房企亦不斷努力走出困境，抓住“金九銀十”。在新房方面，房企通過精裝大禮包、工抵房、買房送車位等方式，吸引更多的購(gòu)房者。

不少出險(xiǎn)房企，趁著這波利好，讓公司逐漸恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)。例如融創(chuàng)，成功回歸滬港通標(biāo)的股票名單，并通過了境外債務(wù)重組方案。

而碧桂園旗下“16騰越02”債券展期方案，也已獲表決通過，至此，該公司旗下9只境內(nèi)債，目前已全部成功展期，平穩(wěn)度過最嚴(yán)峻的考驗(yàn)期。

另外，奧園、旭輝、當(dāng)代置業(yè)等多家停牌房企，也均于近期復(fù)牌，回歸資本市場(chǎng)。

種種跡象表明，地產(chǎn)行業(yè)正在一點(diǎn)一點(diǎn)地步入正軌。

（文中王林、劉陸均為化名。）