文/樂居財(cái)經(jīng) 曾樹佳 許淑敏
【資料圖】
以往調(diào)控嚴(yán)苛的北京樓市,在近一個(gè)月里,有著另一番氣象。
從宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”,到鏈家公布降低中介費(fèi)、實(shí)行雙邊付傭,一系列的優(yōu)化政策,讓有意購(gòu)房的王林,減少了許多觀望情緒。
尤其是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對(duì)中介費(fèi)的調(diào)整,更讓其有些興奮。
此前,鏈家在北京市場(chǎng)名義中介費(fèi)為2.7%,其中包括2.2%的居間代理費(fèi),外加0.5%的代辦服務(wù)費(fèi),全部由買方支付?,F(xiàn)在中介費(fèi)率調(diào)整為2%,且由買賣雙方共同承擔(dān)。
王林瀏覽著網(wǎng)上的房產(chǎn)信息,相中了一套約540萬價(jià)款的二手房,心里立刻算了一筆賬:
以往按2.7%計(jì)算,需支付14.6萬元中介費(fèi);就算此前落地過程中,實(shí)際費(fèi)率普遍為2.5%或2.35%,中介費(fèi)也均在12萬以上。
而按照新的政策,買房方只需給5.4萬元中介費(fèi),跟之前相比有著數(shù)萬元的差額。一想到這,王林豁然開朗,他直言,能省下一筆錢,調(diào)動(dòng)了他購(gòu)房的熱情。
對(duì)于中介費(fèi)的調(diào)整,后續(xù)或許會(huì)有其他經(jīng)紀(jì)公司、城市跟進(jìn),這有助于提高二手房市場(chǎng)熱度,促進(jìn)成交量回升。
眼下,各方主體都在為提振樓市出一份力。
優(yōu)化政策的持續(xù)出臺(tái),逐漸恢復(fù)行業(yè)信心;銀行迅速落實(shí)政策,適時(shí)給予金融支持;房企積極化債,改善了自身的流動(dòng)性,踐行保交樓;而如今中介也加入進(jìn)來,在交易環(huán)節(jié)上,為樓市的回暖,添磚加瓦。
他們都在推動(dòng)著房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)常態(tài)。
打通交易環(huán)節(jié)
降低中介費(fèi)、實(shí)行雙邊付傭,部分人認(rèn)為會(huì)讓賣房人有所損失。因?yàn)榇饲岸际琴I家承擔(dān)所有中介費(fèi),如今則是各付1%。
但事實(shí)并非如此,兩邊收取費(fèi)用,反而構(gòu)建了更好的二手房交易生態(tài)。
劉陸的房子,掛了大半年,至今仍沒有賣出去,聽到鏈家調(diào)整收費(fèi)方式的消息,他反而覺得是好事:“給買房人減負(fù),來看房的人多了,我的房子可能更容易賣得出去?!?/p>
從時(shí)間成本的角度看,他的看法不無道理。二手房的市場(chǎng)被調(diào)動(dòng)起來,他也能在一定的范圍內(nèi),挑選買家。
至于要支付一部分中介費(fèi),劉陸認(rèn)為這也是情理之中的事:“我賣了房子,對(duì)方買了房子,雙方各取所需,達(dá)成交易后,分擔(dān)費(fèi)用很正常?!?/p>
早在今年5月,住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局就印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》,其中指出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”,引導(dǎo)由交易雙方,共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。
北京鏈家此次做出新調(diào)整,既是順應(yīng)市場(chǎng),也是呼應(yīng)大的政策面。鏈家表示,相關(guān)通知將在三周內(nèi),將新的收費(fèi)模式和標(biāo)準(zhǔn),在所有門店進(jìn)行公示。
在此基礎(chǔ)上,后續(xù)各門店服務(wù)內(nèi)容不減項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量不降低。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,新收費(fèi)模式的實(shí)施,有望帶動(dòng)北京二手房中介費(fèi)的變革。這對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)中大多數(shù)的購(gòu)房群體而言,都能感受到利好。
尤其是剛需、改善群體的購(gòu)房者,他們的購(gòu)房成本,能有著顯而易見的降低。在此基礎(chǔ)上,二手房市場(chǎng)流通量增加、速度加快,交易的效率也會(huì)隨之提高。
而且,假如購(gòu)房者把房子賣了,是為了買新房,那他們的需求可能會(huì)逐漸轉(zhuǎn)移到新房市場(chǎng),形成蝴蝶效應(yīng),帶動(dòng)房企回籠資金,促進(jìn)行業(yè)恢復(fù)生機(jī)。
總的來說,樓市的提振,又被打通了一環(huán)。
前期認(rèn)房不認(rèn)貸、降首付、降利率等一系列政策實(shí)施以來,救市措施的導(dǎo)入循序漸進(jìn),眼下正向流通環(huán)節(jié)深入,當(dāng)各個(gè)環(huán)節(jié)被打通,政策效應(yīng)的釋放才能更為立體,才能真正起到提振市場(chǎng)的效果。
二手房市場(chǎng)待消化
業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè),降中介費(fèi)、實(shí)行雙邊付傭,后續(xù)可能有更多的經(jīng)紀(jì)公司、不同的城市效仿。此判斷的基礎(chǔ),在于二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀。
9月1日,北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策正式出爐。政策擲地有聲,當(dāng)天官宣后二手房掛牌量激增,最高的時(shí)候,一小時(shí)內(nèi)新掛牌了400多套房子。
政策瞄準(zhǔn)的是,“賣一買一”的換房需求,以釋放二手房業(yè)主的置換需求,并逐漸讓剛需轉(zhuǎn)向購(gòu)買二手房。
將時(shí)間線拉長(zhǎng),掛牌量也呈現(xiàn)出了上漲趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示,9月1日至24日,北京二手房外網(wǎng)掛牌房源數(shù)量13.93萬套,3周內(nèi)新增超1.3萬套。而整個(gè)北京地區(qū),二手房掛牌量已經(jīng)超過15萬套。
實(shí)際上,自今年3月起,北京二手房掛牌量便開始猛增,至8月底,二手房掛牌量已在12萬套波動(dòng)。在此之前,北京市場(chǎng)二手房掛牌量都是在10萬套左右徘徊。
多數(shù)業(yè)內(nèi)認(rèn)為,激增的掛牌量之下,市場(chǎng)能否消化是問題所在。
網(wǎng)簽口徑數(shù)據(jù)顯示,8月,北京二手房成交10960套,環(huán)比上漲12.8%;9月1日-24日,北京二手住宅網(wǎng)簽10447套,環(huán)比上漲23.21%。
盡管二手房成交有回暖跡象,但不可否認(rèn),市場(chǎng)交易仍不夠活躍。比如9月份,二手房成交數(shù)量甚至不及單月掛牌量,對(duì)比去年同期的成交量,下跌幅度也在10%左右。
可見,觀望的購(gòu)房者依然不少。他們有了更多的選擇,挑選更具性價(jià)比的房子,于是整個(gè)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)不斷被拉長(zhǎng)。
樓市已然進(jìn)入買方市場(chǎng)。不僅僅北京,廣州、上海、深圳等一線城市,均面臨著同樣的境況。
鏈家官網(wǎng)上,廣州二手房達(dá)到13.78萬套(9月27日數(shù)據(jù))。但廣州實(shí)際月成交量自3月份達(dá)到1.2萬套的高峰以后,逐月下跌,直到8月份才止跌回升,環(huán)比微漲0.74%至8156套。
要知道,廣州二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)下跌四個(gè)月之久。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布,8月份,廣州的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.6%。
而上海在新政的刺激下,9月份新增二手房掛牌量也破萬,當(dāng)前掛牌量已超9萬套。
另外,深圳二手房掛牌量也已經(jīng)超過5萬套。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示,9月11-17日這一周,全市二手房(含自助)錄得892套,環(huán)比增長(zhǎng)10.1%,連續(xù)兩周二手房錄得量回升。
截至今年9月18日,二手房掛牌量已連續(xù)33周處于增長(zhǎng)狀態(tài),本周較上周增加1153套。
比較明顯的現(xiàn)象是,成交量漸漸回升,但掛牌量上升速度更快。
當(dāng)務(wù)之急,在于促成交。類似降低中介費(fèi)、降低房產(chǎn)交易稅費(fèi)、降低首付標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整二手房交易指導(dǎo)價(jià)等舉措,本質(zhì)都是為了活躍市場(chǎng)。
半個(gè)月前,消息稱,北京海淀29個(gè)小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)開始有所調(diào)整,大部分掛牌房源可以在房產(chǎn)中介平臺(tái)的外網(wǎng)呈現(xiàn)。此外,深圳樓市二手房指導(dǎo)價(jià)也有放松的消息。
實(shí)際上,自去年中開始,已有不少城市陸續(xù)取消或放松二手房指導(dǎo)價(jià),包括西安、成都、寧波、紹興等。
二手房交易、銀行貸款漸漸不受指導(dǎo)價(jià)的影響,由市場(chǎng)決定,更好拉動(dòng)成交。
中介機(jī)構(gòu)降低中介費(fèi),則是為購(gòu)房者減低交易環(huán)節(jié)的費(fèi)用負(fù)擔(dān),能夠提高購(gòu)房預(yù)期,互利買賣雙方,以達(dá)到提升交易量的目的。
救市漸進(jìn)
樓市的提振仍在持續(xù),各方都在努力推動(dòng)樓市,走出低迷的狀態(tài),期望地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)正常的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。
8月,監(jiān)管層首先發(fā)聲,政治局會(huì)議、住建部座談會(huì)等會(huì)議,多次釋放“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的信號(hào)。緊接著,三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,官宣購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。
不久后,又祭出降低首套住房商貸首付比例、降低存量首套房貸利率這兩大重磅措施,與“認(rèn)房不認(rèn)貸”構(gòu)成整套組合拳。
這一個(gè)多月的時(shí)間里,各地陸續(xù)落地調(diào)整政策,其中,共有40多個(gè)城市已落實(shí)首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”,其中包括北京、廣州等。
此外,共有30多個(gè)城市優(yōu)化限購(gòu)、限售政策,廣州成為首個(gè)明文放松限購(gòu)的一線城市;共有20多個(gè)城市調(diào)整公積金政策,內(nèi)容涵蓋提高公積金貸款額度等。
還有的城市直接發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼,像是沈陽、重慶等地區(qū)。
監(jiān)管層刺激樓市的決心很明顯。9月27日,央行會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào),落實(shí)新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,調(diào)降首付比和二套房貸利率下限,推動(dòng)降低存量首套房貸利率落地見效。
自9月初開始,建設(shè)銀行、工商銀行等多家銀行,已相繼發(fā)布關(guān)于存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告,明確了存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則。9月25日,多家銀行已主動(dòng)進(jìn)行批量下調(diào)貸款利率,甚至無需客戶申請(qǐng)。
監(jiān)管層從購(gòu)房的各個(gè)環(huán)節(jié),為購(gòu)房者提供切實(shí)的利好。
而早于今年4月,住建部與市場(chǎng)監(jiān)管總局便聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》,明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容,嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。
其中提及,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用,鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià),引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。
各地的中介機(jī)構(gòu)亦陸續(xù)響應(yīng),下調(diào)中介費(fèi)用。此次作為頭部中介機(jī)構(gòu)的北京鏈家,跟進(jìn)下調(diào)費(fèi)率,為全國(guó)中介機(jī)構(gòu)調(diào)整費(fèi)率提供示范作用。
市場(chǎng)多方利好,房企亦不斷努力走出困境,抓住“金九銀十”。在新房方面,房企通過精裝大禮包、工抵房、買房送車位等方式,吸引更多的購(gòu)房者。
不少出險(xiǎn)房企,趁著這波利好,讓公司逐漸恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)。例如融創(chuàng),成功回歸滬港通標(biāo)的股票名單,并通過了境外債務(wù)重組方案。
而碧桂園旗下“16騰越02”債券展期方案,也已獲表決通過,至此,該公司旗下9只境內(nèi)債,目前已全部成功展期,平穩(wěn)度過最嚴(yán)峻的考驗(yàn)期。
另外,奧園、旭輝、當(dāng)代置業(yè)等多家停牌房企,也均于近期復(fù)牌,回歸資本市場(chǎng)。
種種跡象表明,地產(chǎn)行業(yè)正在一點(diǎn)一點(diǎn)地步入正軌。
(文中王林、劉陸均為化名。)
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