9月份,可以說是樓市非常關(guān)鍵的一個月!
(資料圖片)
多項樓市利好政策相繼落地,深圳住宅新盤推盤量在9月份也創(chuàng)高峰,但相對于深圳的樓市來說,金九還差點成色,但我們已經(jīng)看到了有一點好轉(zhuǎn)的趨勢,置業(yè)者心態(tài)的變化從這一年多完全不關(guān)注樓市,目前至少開始轉(zhuǎn)上看房了。
一
在“金九”期間,多城出臺樓市利好政策,為購房者降低置業(yè)成本,支持合理購房需求。
深圳8月31日出臺了認(rèn)房不認(rèn)貸政策;9月25日,銀行對首套存量房貸進行了集中調(diào)整;9月29日起,又調(diào)整優(yōu)化個人住房貸款利率下限,此次下調(diào),首套房利率下調(diào)至4.1%(LPR-10bp),二套房利率下調(diào)至4.5%(LPR+30bp)。深圳現(xiàn)在房貸利率下降,最直接的利好,是降低了購房者首付和月供的壓力,有利于促進剛需和換房需求的釋放。
此外,其它一線城市的政策也頗受關(guān)注,9月20日,廣州多區(qū)放開限購,增值稅“5改2”。一線城市持續(xù)的落地利好政策的信號意義非常強,這意味著限購政策或從二線城市的放開進入到一線城市,后續(xù)不排除其它一線城市陸續(xù)跟進,帶動樓市企穩(wěn)向好。
在新房市場的表現(xiàn)上,“黃金周”放假前一天,深圳“網(wǎng)紅盤”1010批客搶337套房,開盤3小時售罄,將樓市的熱鬧氛圍推至高潮。
但放眼看整個9月份的新開盤項目去化,仍舊處于極其分化的現(xiàn)狀,賣得好的很少,即便是南山和福田的項目,也只能說賣得算一般。
9月份的新房數(shù)據(jù)來看,9月份預(yù)售是8278套房源,成交2076套房,同比往年的同期,成交量仍是近5年來的新低,可見,大家依然處于觀望的現(xiàn)狀。
二手房方面,成交量相比前幾個月又有所好轉(zhuǎn),據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示,9月全市二手房錄得3,210套,環(huán)比增長率為3.0%,相比去年同期,同比增長率為50.8%。
圖源:深房中協(xié)
【錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù),并非最終成交過戶套數(shù)】
在9月份拿預(yù)售的近20個樓盤中,有幾個“網(wǎng)紅項目”,如南山綠景白石洲項目,這個盤在開盤已經(jīng)將價格打到了低點,折后8.2萬/平起,預(yù)售住宅套數(shù)是1257套,開盤登記763批,截止到10月7日,官方網(wǎng)簽備案的數(shù)據(jù)是488套,成交最不到40%。
福田的金地環(huán)灣名苑項目推401套,目前網(wǎng)簽備案的數(shù)據(jù)是191套房,銷售率是約48%。
這兩個項目其實是片區(qū)較有代表性的項目,開盤賣得一般的情況下,接下來的自然去化會更加難。
放眼光明,9月份光明入市了6個住宅項目,可謂是“神仙打架”,賣得最好的是深房光明里,這個項目以地段+價格取勝,均價不到4.5萬/平的價格,能買到光明目前大家公認(rèn)的“光明豪宅區(qū)”,是這個項目賣得好的主因之一。
光明這一批入市的樓盤的價格,一次一次在刷新著光明的價格新低,多個項目的單價最低已到3字頭,這是在兩年前要靠搶的光明無法想象的,值得深思的是,接下來,光明的價格底點會是多少?
二
今年的黃金周,可以說是開發(fā)商最熱鬧的黃金周之一,娟子這里說的熱鬧是指開發(fā)商在搞促銷活動上花費了許多心思。
許多新盤都推出了特惠房源以及多種暖場活動,從各大樓盤來看,不少樓盤的現(xiàn)場確實出現(xiàn)看房人多的現(xiàn)象,打折的力度也相當(dāng)給力,可謂是真金白銀的給置業(yè)者讓利。
促銷的樓盤中,也包括知名房企。
如招商蛇口深圳公司十盤聯(lián)動,龍華招商雍云府給到備案價91折的優(yōu)惠,一套約89㎡的3房總價優(yōu)惠近40萬元。即便是位于前海的一灣臻邸項目,也不得不加入打折的行列,不過一套房總價最高優(yōu)惠僅9萬元。
華潤置地深圳大區(qū)則是推出“超燃購房節(jié)”活動,推出特惠禮、到訪禮、推薦禮等優(yōu)惠,包括限量特惠房源、限時傭金加碼等促銷活動。
萬科南方區(qū)域12城聯(lián)動,啟動“2023萬科鉅惠黃金周”,深圳區(qū)域剛改項目未來之光,推出5套限時一口價房源,優(yōu)惠幅度在91折左右……
放眼望去,深圳的新盤都在抓緊搶收“黃金周”,一些樓盤亮出假期千人到訪項目的場面,但從整體的成交數(shù)據(jù)來看,并不如人意,當(dāng)下的現(xiàn)狀是,大家愿意看房但卻不愿當(dāng)即下定。
相比起看房,買房人更加謹(jǐn)慎和猶豫;數(shù)據(jù)顯示,今年國慶黃金周期間(9.29-10.5),深圳新房住宅成交僅為324套,日均成交僅為46套,創(chuàng)近3年同期歷史新低,同比去年黃金周日均成交下降30%。
目前,已有多個樓盤發(fā)出黃金周的戰(zhàn)績,事實證明,促銷多多少少也是有用的,如光明的潤曜府項目在假期成交了23套房;坪山紫樾潤府假期前兩天就成交突破2000萬元;寶安的瑞樾府雙節(jié)期間收金3.35億……這些僅是開發(fā)商傳出來的銷售數(shù)據(jù)。
針對目前的市場行情現(xiàn)狀,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,從客戶情緒來看,看房的人確實都是計劃要買房的,但多傾向于多盤比較。大家普遍認(rèn)為房價不會漲,甚至開發(fā)商大擺促銷姿態(tài)的背景下,認(rèn)為后續(xù)房價可能還會下跌。
他認(rèn)為,現(xiàn)在的樓市出現(xiàn)“等政策式的需求延滯”;但事實上,政策空間眼見在收窄和觸頂,政策的邊際效果明顯在減弱,即便是“大放水”也根本無法達到過去那種火熱的行情。
而問題是,市場不會理解的,他們認(rèn)為政策沒有達到預(yù)期,且相信媒體所謂的“市場不穩(wěn)、救市不斷”,各地確實也很著急,急于想讓樓市穩(wěn)定下來。而對于迫切要買房的人來說,即便開發(fā)商有優(yōu)惠,即便“一口價”房源降價了50萬,但房價還很高,他們依然買不起,而房子本身的品質(zhì)也并沒那么好,這就是當(dāng)前樓市的困局。
三
房子在供應(yīng),但去化卻放緩,庫存的增加是必然。
據(jù)南方+數(shù)據(jù)顯示,截止9月末,全市新房庫存達到49934套,至少創(chuàng)2021年以來新高。實際上,9月份中下旬以來,在售一手住宅庫存量一度超過5萬套;去化時長也至少是2021年以來新高,已達到18.5個月。
南方+ 馮少文 制圖
而二手房方面,據(jù)房中協(xié)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù),掛牌量目前已經(jīng)在5.7萬多套,9月份以來,掛牌量較上月增加了4000多套,這主要是目前許多人想要售賣或置換,但難題卻是先要把之前的房子賣出去。
可以預(yù)見的是,接下來深圳還有多個項目將入市,據(jù)我們的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,近期預(yù)計還將有近20個項目入市,區(qū)位上來看,其中10個項目分布在深圳北部和西部地區(qū),7個項目分布在東部地區(qū)。
價位上來看,都屬于剛需以及改善型置業(yè)項目,產(chǎn)品方面主要以3-4房為主,項目集中在龍華、光明、龍崗地區(qū)。
咚咚牛浩思 統(tǒng)計制圖
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