10月9日，開(kāi)源證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)。

核心觀點(diǎn)：新房二手房雙周成交同比下降，地產(chǎn)政策持續(xù)放松

開(kāi)源證券跟蹤的64城新房和17城二手房雙周成交面積同比均下降。其中第40周二手房成交面積較2022年同期低基數(shù)有所增長(zhǎng)。土地成交溢價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)，高能級(jí)城市土拍熱度依舊，優(yōu)質(zhì)央國(guó)企拿地補(bǔ)貨意愿強(qiáng)。國(guó)慶假期期間，各地政府紛紛落地地產(chǎn)優(yōu)化政策，緊抓“金九銀十”窗口期，同時(shí)企業(yè)加大項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度，項(xiàng)目到訪量和二手房掛牌量較節(jié)前有所增加。但整體來(lái)看，在市場(chǎng)信心尚未明顯修復(fù)下，城市及區(qū)域間分化仍較嚴(yán)重，除核心城市或成熟區(qū)域樓市熱度較高外，整體成交量表現(xiàn)一般，短期市場(chǎng)壓力尚存。開(kāi)源證券認(rèn)為9月宏觀經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)出現(xiàn)一定邊際改善，住房供求關(guān)系改善政策推進(jìn)速度表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)預(yù)期，更多逆周期調(diào)節(jié)舉措有望在四季度加快落地，行業(yè)估值將陸續(xù)修復(fù)，新房市場(chǎng)有望企穩(wěn)，二手房成交持續(xù)回暖，板塊仍具備較好的投資機(jī)會(huì)，維持行業(yè)“看好”評(píng)級(jí)。

(相關(guān)資料圖)

政策端：兩部門(mén)發(fā)聲下調(diào)存量房貸利率，合肥取消土地限價(jià)上限

中央層面：中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局提出自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款?？傮w來(lái)看，調(diào)整分為兩類(lèi)情形:首套房和二套轉(zhuǎn)首套。全國(guó)范圍調(diào)整的平均幅度大約為80個(gè)基點(diǎn)。

地方層面：哈爾濱、三亞優(yōu)化認(rèn)房不認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)；西安、成都、寧波調(diào)整限購(gòu)、限售措施；合肥取消土地上限地價(jià)、取消搖號(hào)政策、禁止房企聯(lián)合竟買(mǎi)和合作開(kāi)發(fā)。

市場(chǎng)端：新房、二手房雙周成交同比下降，土地成交溢價(jià)率環(huán)比增長(zhǎng)

銷(xiāo)售端：根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年第39-40周，全國(guó)64城商品住宅成交面積473萬(wàn)平米，同比下降47%，第40周單周成交面積80萬(wàn)平米，同比下降31%，環(huán)比下降80%；從累計(jì)數(shù)值看，年初至今64城成交面積達(dá)14734萬(wàn)平米，累計(jì)同比下降9%。全國(guó)17城二手房成交面積為169萬(wàn)平米，同比下降3%，前值為173萬(wàn)平米。其中第40周單周二手房成交面積為29萬(wàn)平米，較2022年同期低基數(shù)增長(zhǎng)18%，環(huán)比下降79%；年初至今累計(jì)成交面積6797萬(wàn)平米，同比增速37%。投資端：2023年第40周，全國(guó)100大中城市推出土地規(guī)劃建筑面積1836萬(wàn)平方米，成交土地規(guī)劃建筑面積2542萬(wàn)平方米，同比下降51%，成交溢價(jià)率為3%。一線城市成交土地規(guī)劃建筑面積70萬(wàn)平方米，同比下降87%；二線城市成交土地規(guī)劃建筑面積618萬(wàn)平方米，同比下降64%；三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積1854萬(wàn)平方米，同比下降37%。

融資端：國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行同環(huán)比下降

2023年第39周，信用債發(fā)行29.4億元，同比減少53%，環(huán)比減少4%，平均加權(quán)利率3.3%，環(huán)比減少96BPs；海外債無(wú)新增發(fā)行。

風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）市場(chǎng)信心恢復(fù)不及預(yù)期，政策影響不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動(dòng)加劇。