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碧桂園正尋求境外債務(wù)整體解決方案,年內(nèi)已交付房屋約42萬套

10月10日,碧桂園控股有限公司(股票代碼:02007)發(fā)布最新公告稱,將積極推進(jìn)境外債務(wù)管理措施,制定整體解決方案來實現(xiàn)長期、可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。


(資料圖片)

不久前,碧桂園本金共計約人民幣147億元的9筆境內(nèi)債在一個月左右全部展期成功,時間短、效率高,表明了碧桂園化解債務(wù)風(fēng)險的積極態(tài)度和執(zhí)行力,更傳遞出投資人對碧桂園的理解和認(rèn)可,以及對公司未來發(fā)展的信心。此次碧桂園尋求境外債整體解決方案,在市場預(yù)期之內(nèi)。分析人士認(rèn)為,這種整體統(tǒng)籌的安排更容易獲得市場機(jī)構(gòu)的認(rèn)可,體現(xiàn)了公司負(fù)責(zé)任的態(tài)度。同時,公司努力保交付保經(jīng)營的實際行動,“最大程度保障包括客戶、員工、債權(quán)人在內(nèi)的所有利益相關(guān)方的權(quán)益”的明確表態(tài),也有助于增強投資者的信心。

流動性壓力持續(xù),將推動境外債管理

2021年下半年以來,中國房地產(chǎn)市場迎來了重大挑戰(zhàn),銷售疲弱、融資困難、信心低迷,企業(yè)現(xiàn)金流壓力持續(xù)加大??硕鹱钚聰?shù)據(jù)顯示,2023年9月,逾7成百強企業(yè)單月業(yè)績同比降低,規(guī)模房企整體仍陷負(fù)增長困局。

房地產(chǎn)重大負(fù)面信用事件頻繁發(fā)生,目前累計已有數(shù)十家房企出現(xiàn)實質(zhì)性違約,甚至以旭輝、遠(yuǎn)洋為代表的示范性房也遭遇流動性危機(jī)。媒體通過人民法院公告網(wǎng)以“房地產(chǎn)”為關(guān)鍵詞檢索,并剔除了重復(fù)分發(fā)企業(yè)、及非房地產(chǎn)企業(yè)的名單統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn),截至8月31日,年內(nèi)已有約150家房企發(fā)布了相關(guān)破產(chǎn)文書。

房地產(chǎn)行業(yè)信心不足,是不爭的事實;碧桂園面臨短期流動性壓力,也是不爭的事實。盡管如此,碧桂園方面也在積極采取各種措施緩解流動性問題,以最大限度地減少對項目建設(shè)和運營的干擾。

碧桂園9支境內(nèi)債券均展期成功,只用了一個月左右就是最好證明。自境內(nèi)債券在8月14日停牌后,碧桂園“16碧園05”率先于8月18日公告展期方案并于9月1日獲得債券持有人會議表決通過,其余8筆債券分別于9月4日公告展期方案,并于9月11日、9月12日、9月18日陸續(xù)獲得持有人會議表決通過。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,碧桂園9筆境內(nèi)債到期時間整體延展3年,債券即期兌付壓力降低,為公司換來了集中精力恢復(fù)運營的時間與空間。一方面,可以專注于經(jīng)營,避免疲于奔命應(yīng)付債券談判;另一方面,整體經(jīng)營資金壓力得到緩解,能夠?qū)氋F的現(xiàn)金資源用于各個項目的開發(fā)建設(shè),集中資源落實保交付任務(wù),進(jìn)入到相對良性的發(fā)展循環(huán)中。

同時,碧桂園也在竭盡全力加強銷售及回款,削減不必要支出,并探索資產(chǎn)處置等不同方案籌集現(xiàn)金流,包括在8月份出售了所持廣州亞運城聯(lián)營項目公司26.67%股權(quán)等,積極化解債務(wù)風(fēng)險。

積極化解債務(wù)風(fēng)險,將制定整體解決方案

當(dāng)前,房地產(chǎn)市場下行仍在持續(xù),房企現(xiàn)金狀況依舊持續(xù)承壓。碧桂園公告稱,“公司將積極推進(jìn)境外債務(wù)管理措施,在尊重所有債權(quán)人現(xiàn)有法律地位和法律償付順序的前提下,公平公正地制定整體解決方案來實現(xiàn)長期、可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)?!?/p>

碧桂園對境外債務(wù)制定整體解決方案,符合市場預(yù)期,也體現(xiàn)了企業(yè)負(fù)責(zé)任的態(tài)度。在行業(yè)暫未走出困境且情況不明的條件下,修修補補式的短期方案無法解決問題,也很難保障境外債權(quán)人和利益相關(guān)方的整體利益。

在境外債展期方面,行業(yè)內(nèi)已有好消息傳來,這也為碧桂園提供了很好的參考和信號。9月18日晚,融創(chuàng)中國公告表示,境外債重組方案獲得債權(quán)人會議高票通過,共有2019名債權(quán)人針對債券本金及應(yīng)計未付利息總額99.23億美元進(jìn)行投票,最終2014名持票人投票贊成,債權(quán)人數(shù)通過率99.75%,債務(wù)總額通過率98.3%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著認(rèn)房不認(rèn)貸、首付比例降低、取消限購等政策組合拳逐漸落地,房企將迎來銷售復(fù)蘇和回升的機(jī)會,而境外債權(quán)人需要利用市場復(fù)蘇的機(jī)會盡快拿到本金和利息,因此也傾向于在看到希望的前提下做出階段性妥協(xié)。

保交樓兌現(xiàn)承諾,今年已交付房屋42萬套

碧桂園在公告中稱,集團(tuán)將保交付作為最優(yōu)先的業(yè)務(wù)目標(biāo),通過資金??顚S?、嚴(yán)格管理預(yù)售監(jiān)控資金等方式,切實保障項目的正常運轉(zhuǎn)并完成保交樓任務(wù)。

保交付是房企至關(guān)重要的責(zé)任,也是樓市安全的底線。在房屋交付量上,碧桂園一直走在行業(yè)前列。2022年,碧桂園及其合資企業(yè)和聯(lián)營公司交付房屋近70萬套,交付量穩(wěn)居行業(yè)第一。今年截至2023年9月30日,碧桂園集團(tuán)及其合資企業(yè)和聯(lián)營公司累計交付房屋共約42萬套,累計交付面積約5112萬平方米,交付項目涉及到31個省份、235個城市,部分項目實現(xiàn)提前交付。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為,碧桂園9筆境內(nèi)債已全部展期,這將大幅度緩解碧桂園短期內(nèi)到期債務(wù)的壓力,也有助于碧桂園將精力集中到公司現(xiàn)在重點工作“保交樓”上去。

近兩個月來中央密集發(fā)聲釋放利好信號,廣州、深圳等核心一二線城市均已逐步落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”,加之恰逢營銷旺季,整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪也表示,政策支持之下,房企化債工作逐步向好,房企整體統(tǒng)籌的安排更容易獲得市場機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

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