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東興證券:新房銷售有所改善,二手房銷售顯著回暖

10月10日,東興證券發(fā)布房地產(chǎn)周報。


(資料圖片)

投資摘要:

市場行情:

本周(9.25-9.28)A股地產(chǎn)指數(shù)(申萬房地產(chǎn))漲幅-2.77%(上周-0.51%),A股大盤(中證A股)漲幅-0.39%(上周0.31%);H股(10.2-10.6)地產(chǎn)指數(shù)(克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù))漲幅-2.43%(上周-4.69%),H股物業(yè)指數(shù)(恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù))漲幅-1.78%(上周-4.49%),H股大盤(恒生指數(shù))漲幅-1.82%(上周-1.37%)。本周A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H股物業(yè)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤。

行業(yè)基本面:

國慶假期新房銷售有所改善,二手房銷售顯著回暖。從數(shù)據(jù)來看,27城商品房累計銷售面積(1.1~10.8)同比增長-2.1%,本月至今(10.1~10.8)同比上漲6.0%,上月整月同比下滑25.6%;其中一線城市(4城)本月至今(10.1~10.8)同比下滑3.6%、上月整月同比下滑28.6%;二線城市(10城)本月至今(10.1~10.8)同比增長33.1%、上月整月同比下滑13.9%。12城二手房成交面積(1.1~10.8)同比增長21.1%,本月至今(10.1~10.8)同比增長84.5%,上月整月同比下滑7.0%;其中,一線城市(2城)本月至今(10.1~10.8)同比增長86.3%,上月整月同比增長3.5%;二線城市(6城)本月至今(10.1~10.8)同比增長96.6%,上月整月同比下滑15.1%。

土地市場進(jìn)一步下滑。從數(shù)據(jù)來看,100大中城市本年累計(2022.12.26~2023.10.1)成交土地建面同比下滑25.3%,上周累計同比下滑23.4%;本周100大中城市(9.25~10.1)土地成交溢價率2.5%,上周4.4%;100大中城市本年累計(2022.12.26~2023.10.1)土地成交總價同比下滑33.3%,上周累計同比下滑30.7%。

內(nèi)債融資走弱。從數(shù)據(jù)來看,境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模(1.1~10.8)累計同比下滑13.0%,9月(9.1~9.30)同比下滑63.7%。二線城市陸續(xù)放松限購,深圳優(yōu)化個人住房貸款利率下限。9月26日,成都調(diào)整樓市限購措施,144平方米以上住房取消限購;限購區(qū)域只需半年社保,本地戶籍兩人及以上家庭可以買3套,單身或外地戶籍家庭可買2套,兩孩家庭可以買4套,三孩及以上家庭可以買5套。9月28日,寧波全面取消限購政策。9月28日,深圳調(diào)整優(yōu)化個人住房貸款利率下限,首套住房商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減10個基點(diǎn),二套房商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加30個基點(diǎn)。此外,9月28日,遼寧省要求,支持剛性和改善性住房需求,落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”“賣舊買新”等政策。

投資策略:

東興證券認(rèn)為中央對樓市的定調(diào)已經(jīng)發(fā)生重大變化,核心城市限購政策正迎來普遍放松。自八月底三部門聯(lián)合推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施之后,已經(jīng)諸多核心城市陸續(xù)取消限制性購房政策。東興證券認(rèn)為重點(diǎn)布局一二線城市的優(yōu)質(zhì)房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進(jìn)。高能級城市布局較多的保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、萬科等優(yōu)質(zhì)房企有望受益于核心一二線城市的政策改善,在需求回暖之際搶占先機(jī)。

風(fēng)險提示:行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險。

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