三季度，隨著政策效應(yīng)不斷累積，中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體向好，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈邊際改善。但受限于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不均衡和短期經(jīng)營(yíng)發(fā)展不確定性等因素，企業(yè)仍然保持審慎的經(jīng)營(yíng)策略。

在北京辦公樓租賃市場(chǎng)，整體表現(xiàn)還未達(dá)到各方的預(yù)期。從供應(yīng)角度來(lái)看，市場(chǎng)現(xiàn)在面臨著過(guò)去五年400萬(wàn)平方米新增供應(yīng)所遺留的壓力。從需求角度來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型期，GDP增長(zhǎng)率由2008-2017年的7-10%降至當(dāng)前的5%，在結(jié)構(gòu)重塑和重新平衡之前，大環(huán)境的溫差造成了市場(chǎng)層面的短期陣痛。

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仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“雖然北京辦公樓市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭的放緩與疫情的延續(xù)性影響有一定關(guān)聯(lián)，但當(dāng)下的困境更多來(lái)源于市場(chǎng)所處發(fā)展階段的變化。在經(jīng)歷了2008年和2018年兩輪大供應(yīng)周期后，北京市場(chǎng)已走完初步發(fā)展階段和快速增長(zhǎng)階段，開(kāi)始步入成熟階段。在這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)與此前已經(jīng)截然不同——在快速增長(zhǎng)周期中形成的資產(chǎn)策略和管理方案，已經(jīng)不能有效解決市場(chǎng)中的新問(wèn)題，基于簡(jiǎn)單供需邏輯的傳統(tǒng)研究方法也難以為市場(chǎng)提供明確的指引?！?/p>

基于此，仲量聯(lián)行重磅發(fā)布《流動(dòng)中的新均衡：2023北京辦公樓市場(chǎng)白皮書(shū)》，旨在通過(guò)真實(shí)的大數(shù)據(jù)，深度剖析北京辦公樓市場(chǎng)多個(gè)維度流動(dòng)的秘密，探索當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)環(huán)境的根本邏輯，為迷霧中的市場(chǎng)指明未來(lái)的發(fā)展方向。

金融和科技行業(yè)成市場(chǎng)兩大支柱，2019年為租金分水嶺

據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)北京辦公樓市場(chǎng)過(guò)去七年內(nèi)的八千多條交易統(tǒng)計(jì)，金融、科技互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)這三個(gè)行業(yè)單年所產(chǎn)生的租賃費(fèi)用，即可超過(guò)其他所有行業(yè)之和。在此之上，金融與科技互聯(lián)網(wǎng)更處于斷崖式領(lǐng)先地位，可謂是北京辦公樓市場(chǎng)的兩大支柱。

從租金來(lái)看，2019年是北京辦公樓市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)分水嶺。在此之前，市場(chǎng)租賃需求活躍，全市租金持續(xù)爬升，在2018年下旬達(dá)到頂峰。自2019年開(kāi)始，市場(chǎng)步入下行通道，此后租金連續(xù)下降近5年，降幅達(dá)到22%，長(zhǎng)期以來(lái)低供應(yīng)、低空置的北京市場(chǎng)由業(yè)主方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為租戶方市場(chǎng)，企業(yè)租戶的議價(jià)能力持續(xù)提升。

對(duì)比甲級(jí)和非甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)可見(jiàn)，自2019年轉(zhuǎn)入下行周期后，北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金降幅為75元/平方米/月，高于非甲級(jí)辦公樓50元/平方米/月的降幅。不過(guò)，2023年上半年，甲級(jí)項(xiàng)目平均成交面積與疫情前相比降低了23%，而非甲級(jí)項(xiàng)目平均成交面積則下降了45%。

從行業(yè)租金承付力來(lái)看，截至2023年上半年，北京所有行業(yè)的成交租金均落至7年來(lái)最低水位區(qū)間，沒(méi)有個(gè)別行業(yè)能在本輪周期中脫穎而出、支撐租金表現(xiàn)。疫情前，大部分行業(yè)成交單價(jià)集中在305-395元/平方米/月的區(qū)間，而目前則回落至211-316元/平方米/月。即便是最不差錢(qián)的金融行業(yè)，當(dāng)前的平均成交租金為355元/平方米/月，而疫情前則高達(dá)429元/平方米/月。

北京辦公樓市場(chǎng)處于緩慢轉(zhuǎn)型階段，未來(lái)將迎來(lái)穩(wěn)健均衡發(fā)展

在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，高品質(zhì)的辦公空間和樓宇服務(wù)能為企業(yè)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)構(gòu)成強(qiáng)勁助力，但在企業(yè)發(fā)展前景具有不確定性的時(shí)候，辦公樓租金作為企業(yè)的成本支出，則必然面臨下行的調(diào)整周期，或者說(shuō)租金水平適配經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的“正?；边^(guò)程。一直以來(lái)，依托全國(guó)最高的第三產(chǎn)業(yè)占比和供給側(cè)政策限制，北京始終是全國(guó)辦公樓租金最貴的城市。但是，在經(jīng)濟(jì)增速放緩的轉(zhuǎn)型期，高昂的租金將構(gòu)成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成本，而租金下調(diào)的“正?；彪A段將有助于培育和激發(fā)市場(chǎng)需求，幫助北京市場(chǎng)補(bǔ)齊短板、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，為更為穩(wěn)健的長(zhǎng)期增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)首席戰(zhàn)略官?gòu)埇?/strong>表示：“北京市場(chǎng)已從新興市場(chǎng)發(fā)展為與全球主要城市比肩的成熟市場(chǎng)，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境正處于轉(zhuǎn)型階段，復(fù)蘇及調(diào)整都隨著市場(chǎng)體量的增加而變得緩慢。預(yù)計(jì)市場(chǎng)將不會(huì)迎來(lái)爆發(fā)式的需求反彈，以及大踏步前進(jìn)式的租金回漲。在未來(lái)5年內(nèi)，預(yù)計(jì)租金會(huì)在1.5到2年內(nèi)觸底，并在之后以更溫和、漸進(jìn)式的步調(diào)達(dá)成新的市場(chǎng)均衡。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，北京是全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)占比最高的城市，達(dá)到83.8%，辦公樓宇是這座城市主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的承載地，因此北京辦公樓市場(chǎng)有充足的底氣迎來(lái)復(fù)蘇。從宏觀視角來(lái)看，這也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型和增長(zhǎng)換擋降速，為市場(chǎng)指引的必經(jīng)之路和必然結(jié)果?！?/p>