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四季度供應小高峰到來,成交有望企穩(wěn)

隨著核心一二線城市陸續(xù)落地“認房不認貸”、限購松綁等利好新政,“金九銀十”房企推盤積極性穩(wěn)步提升。

“金九”樓市成交已現環(huán)比上升,“銀十”又將有什么表現?


(資料圖片僅供參考)

根據CRIC調研,10月重點28城供應預期與9月持平,環(huán)比微降2%,累計同比降幅收窄至16%,延續(xù)弱復蘇行情。

隨著政策利好不斷落地,四季度預期迎來年內新的供應高峰。

預期10月成交有望延續(xù)復蘇態(tài)勢,環(huán)比保持增勢,同比降幅或將持續(xù)收窄。不同城市分化行情預期還將延續(xù)。

利好政策之下,疊加10月銷售旺季,房企推盤積極性穩(wěn)步提升。

據CRIC調研,10月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1145萬平方米,環(huán)比微降2%,同比下降7%,前10月累計供應面積將達到11629萬平方米,累計同比跌幅為16%。預計四季度將迎來年內新的供應高峰。

一線城市供應轉增,同環(huán)比分別增加40%和20%。一線城市僅北京供應小幅縮量,同環(huán)比均下降三成;深圳放量最為顯著,環(huán)比近乎翻番,同比倍增,10月預期將會有12個樓盤上新,6055套房源計劃入市。

二線城市小幅回落,10月供應環(huán)比預期微降8%。各城市環(huán)比跌多漲少,濟南、昆明、南寧、長春等行情相對低迷的內陸城市跌幅最為明顯。成都、杭州、合肥等前期熱點城市供應也有小幅回落態(tài)勢,不過環(huán)比降幅基本都在6%以內。從絕對量來看,成都單月供應達110萬平方米,位列二線城市榜首。

三四線整體供應延續(xù)低位平穩(wěn),環(huán)比小幅微增8%,同比下降24%。從調研情況來看,長、珠三角部分重點城市僅泉州、無錫、漳州單月供應規(guī)模超過10萬平方米,泉州、漳州漲幅顯著主要源于基數較低,余下城市多數同環(huán)比齊降,這也使得三四線累計同比降幅高達43%。

重點28城供應結構以剛需為主,占比接近五成,另外改善產品占比也接近四成。

從城市角度來看,剛需產品供應集中在弱二三線城市,這些城市剛需產品占比基本都在50%以上,典型如天津、徐州、昆明、重慶、青島和鄭州,剛需客群仍是此類城市成交主力。

而上海、北京和深圳也加強了剛需產品的供應,其中深圳剛需產品供應占比高達89%。

相對而言,廣州、杭州、成都、合肥、西安、長沙、蘇州這類城市改善仍是供應主力。

從供應結構各項目區(qū)域分布來看,重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為48%、32%和20%,主城區(qū)仍是供應重心。

其中,泉州、西安、昆明3城供應全部集中在主城區(qū),重慶、福州、無錫、鄭州、武漢主城占比均在7成以上,長春、濟南、漳州、青島、南寧、上海、寧波則以近郊項目為主,占比均在5成以上。少數城市諸如廈門、天津、深圳遠郊還將持續(xù)加大供貨量,預期也將造成庫存積壓。

四季度,有望迎來新一輪的供應小高點。

根據CRIC調研,28個重點城市2023年四季度商品住宅預期新增供應面積3554萬平方米,環(huán)比三季度上漲23%。

結合“雙節(jié)”假期期間市場表現,北京、上海、成都熱點恒熱,天津、鄭州、武漢等前期深度調整城市已然出現了項目來訪、去化穩(wěn)中有增的跡象,多數城市雖表現平淡,但成交也迎來止跌行情。在此背景下,預計10月成交有望延續(xù)復蘇態(tài)勢,環(huán)比保持增勢,同比降幅或將持續(xù)收窄,但不同城市分化行情預期還將延續(xù)。

北京、上海、成都等短期內熱度較高的城市,供給約束將更為顯著。比如上海新增供應主要集中在近郊剛需項目,與其以中高端改善客群支撐的成交結構存在一定錯配。

廣州、武漢、西安、長沙等新政后項目來訪、認購已有穩(wěn)步修復的城市,伴隨著10月供應放量、適銷對路產品入市,整體成交還有釋放空間。杭州、合肥新房熱度轉降,二手置換鏈條受阻,短期增量客戶有限。

濟南、昆明、長春、徐州等弱二三線城市,短期內供過于求的市場格局難以改變,10月成交大概率延續(xù)低位。

供應端放量,主城區(qū)剛需和改善產品仍是供應主力,基本上能夠與當前主流的購房需求相匹配。

此外,房企積極自救,推盤積極性提升,尤其是在鄭州、武漢、青島、徐州等二三線城市基本都以低價吸睛,促進成交,折扣力度有增無減,將進一步促進成交。

再加上本輪利好政策密集疊加,9月市場筑底,隨著政策進一步發(fā)酵,10月成交企穩(wěn)已是大勢所趨。

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