10月11日，浙商證券發(fā)布房地產(chǎn)典型房企三季度業(yè)績(jī)前瞻。

投資要點(diǎn)

行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模下降，房企銷(xiāo)售依然承壓

(相關(guān)資料圖)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)， 2022 年全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額為 13.3 萬(wàn)億元，同比下降26.7%。 2023 年 1-8 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額 7.8 萬(wàn)億元，同比下降 3.2%。 2023 年房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售額仍然保持下行，雖然隨著政策層面不斷釋放利好， 但根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)， 9 月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額環(huán)比提升 17.9%，行業(yè)整體銷(xiāo)售回暖的持續(xù)性仍有待觀(guān)察。在行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)?？偭孔叩偷那闆r下，房企整體銷(xiāo)售依然承壓。

三季度非房企傳統(tǒng)高峰期，四季度約占全年業(yè)績(jī) 50%

浙商證券選取 6 家 A 股上市的行業(yè)龍頭企業(yè)及區(qū)域“小而美”企業(yè)進(jìn)行 2023 年三季度業(yè)績(jī)前瞻研究， 企業(yè)類(lèi)型包括央國(guó)企、混合所有制房企及民營(yíng)企業(yè)， 研究公司包括萬(wàn)科 A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、 城建發(fā)展及濱江集團(tuán)。經(jīng)過(guò)浙商證券對(duì) 6家公司歷年收入情況分解研究， 2017-2022 年期間 6 年 Q1-Q4 單季度平均營(yíng)業(yè)收入占比年度平均營(yíng)業(yè)收入比例分別為 11%、 22%、 20%、 47%。 2017-2022 年期間 6 年 Q1-Q4 單季度歸母凈利潤(rùn)占比年度平均歸母凈利潤(rùn)比例分別為 9%、 27%、15%、 49%。 從房企傳統(tǒng)的竣工交付節(jié)奏上來(lái)看，三季度較少的交付量決定了三季度房企業(yè)績(jī)占全年業(yè)績(jī)占比較低的情況，而四季度是房企傳統(tǒng)的交付高峰期，四季度業(yè)績(jī)約占全年的 50%。

預(yù)期營(yíng)收保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，歸母凈利潤(rùn)筑底回升

從營(yíng)業(yè)收入及歸母凈利潤(rùn)同比增速上來(lái)看， 6 家房企 2020-2022 年?duì)I業(yè)收入同比增速分別為 14%、 15%、 9%； 歸母凈利潤(rùn)同比增速分別為 0.2%、 -24%、 -26%。2022 年歸母凈利潤(rùn)走低除受到行業(yè)下行的影響，也受到部分房企大額計(jì)提減值、投資收益減少等因素的影響。 浙商證券分別取每家房企 2020Q3、 2021Q3、 2022Q3三個(gè)單季度業(yè)績(jī)平均占比來(lái)預(yù)估 2023Q3 業(yè)績(jī)占比情況， 浙商證券預(yù)計(jì) 6 家房企2023Q3 營(yíng)業(yè)收入及歸母凈利潤(rùn)占 2023 年全年業(yè)績(jī)比例分別為 21%、 18%。 結(jié)合 6 家房企 2023 年?duì)I業(yè)收入及歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)來(lái)看， 浙商證券預(yù)計(jì) 6 家房企三季度綜合營(yíng)業(yè)收入及歸母凈利潤(rùn)分別為 2546 億元、 108 億元，對(duì)應(yīng)同比增速分別為4.4%、 9.5%。 浙商證券預(yù)期 2023 年 6 家房企整體營(yíng)收仍會(huì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，歸母凈利潤(rùn)有望筑底回升。

新政后市場(chǎng)持續(xù)性有待觀(guān)察，預(yù)計(jì) 10 月市場(chǎng)銷(xiāo)售環(huán)比微降

2023 年中央及各地不斷釋放政策利好， 8 月多部委聯(lián)合發(fā)文將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入一城一策工具箱，全國(guó)首套房及二套房商貸首付比例下限下調(diào)至 20%及 30%，多地加速推進(jìn)落實(shí)政策利好。 根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)， 2023 年 9 月重點(diǎn) 30 城成交環(huán)比微增 3%，同比減少 23%， 1-9 月累計(jì)同比增幅收窄 4 個(gè)百分點(diǎn)至 2%，部分城市因新政刺激，短期內(nèi)熱度回升。基于當(dāng)前的市場(chǎng)情況，浙商證券對(duì)銷(xiāo)售市場(chǎng)、土地市場(chǎng)進(jìn)行展望：

1） 從銷(xiāo)售市場(chǎng)成交層面， 浙商證券認(rèn)為，在核心城市方面，由于商品房供應(yīng)量增加和政策效果的釋放， 10 月的市場(chǎng)銷(xiāo)售熱度可能保持 9 月的銷(xiāo)售慣性，銷(xiāo)售規(guī)模預(yù)期與 9 月相比變動(dòng)不大；但對(duì)于部分能級(jí)較低及政策出臺(tái)較早的城市， 10 月銷(xiāo)售熱度或出現(xiàn)下降。整體來(lái)看， 10 月銷(xiāo)售額相較于 9 月可能會(huì)出現(xiàn)環(huán)比小幅下降。展望 2023Q4，在核心城市市場(chǎng)活躍度提升以及去年低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)背景下，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額同比降幅或?qū)⒂兴照?/p>

2） 從土地出讓角度來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)， 2022 年土地成交價(jià)款同比下降48.4%。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)， 2023 年 1-9 月百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比下降 18%。浙商證券認(rèn)為，在 2022 年土地成交低基數(shù)的情況下， 2023 年土地成交金額仍保持同比下降，土地市場(chǎng)仍然保持較低熱度，顯現(xiàn)出房企投資資金和信心不足。浙商證券預(yù)期在銷(xiāo)售市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖之前，土地成交熱度可能持續(xù)保持較低水平。土地成交金額是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的重要組成部分，土地成交面積也是新開(kāi)工面積的基礎(chǔ)，在土地成交受限的情況下，浙商證券預(yù)計(jì) 2024 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及新開(kāi)工面積同比增速可能仍然保持負(fù)增長(zhǎng)。

投資建議

浙商證券認(rèn)為本輪一二線(xiàn)城市基本面復(fù)蘇確定性較強(qiáng)。 重倉(cāng)核心城市的央國(guó)企有望率先出現(xiàn)修復(fù)。 建議關(guān)注一線(xiàn)城市的國(guó)企：城建發(fā)展、 越秀地產(chǎn)、天健集團(tuán)。 其次是一二線(xiàn)城市占比較高的房企：保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)。此外，保交樓推進(jìn)、代建需求增加推升綠城管理控股業(yè)績(jī)，繼續(xù)看好代建龍頭。

風(fēng)險(xiǎn)提示

政策效果邊際遞減； 房企業(yè)績(jī)受到公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目選擇、計(jì)提減值等方面影響。