文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 魏薇

近兩年來(lái)，民營(yíng)房企拿地總量驟減，國(guó)央企成為土地市場(chǎng)的托底者。

(資料圖片)

10月11日，廣州迎來(lái)了一場(chǎng)緊張的土拍，中鐵建地產(chǎn)從8家房企中脫穎而出，以上限價(jià)59.8億、溢價(jià)15%，搖中天河牛利崗北街以西地塊（梅花鋁廠地塊）。

折合達(dá)5.27萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，讓其一躍成為了廣州第四貴的地塊。

同一天，在另一個(gè)一線城市上海的第三批土拍中，經(jīng)過(guò)70輪的激烈競(jìng)價(jià)后，招商蛇口以73.86億元搖中浦東新區(qū)宅地，樓面價(jià)3.93萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率10%。

行業(yè)的持續(xù)承壓之下，部分“錢(qián)緊”的國(guó)央企卻顯得有些有心無(wú)力。

10月10日，首開(kāi)股份披露2023年9月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)。今年前9個(gè)月，首開(kāi)股份簽約金額下降30.89%，實(shí)現(xiàn)簽約面積169.84萬(wàn)平方米，同比降低27.31%。

與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一同公布的，還有其在土地市場(chǎng)的成績(jī)。近兩月，首開(kāi)股份無(wú)新增土儲(chǔ)。與之形成對(duì)比的是，首開(kāi)股份近一段時(shí)間頻繁掛牌旗下項(xiàng)目。

就在同一天，首開(kāi)股份就將首開(kāi)瑞泰商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)和相關(guān)債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。該公司成立于2022年9月5日，經(jīng)營(yíng)范圍包含企業(yè)管理、物業(yè)管理、工程管理服務(wù)等。

這是首開(kāi)股份，今年以來(lái)已多次轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)中的一次。

另一方面，首開(kāi)股份依托國(guó)資背景發(fā)行多筆債券進(jìn)行融資。

幾天前，首開(kāi)股份披露2023年度第七期中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)，債券擬發(fā)行金額12億元，發(fā)行期限為3年，無(wú)擔(dān)保，債券利率為固定利率，募集資金擬全部用于償還發(fā)行人到期債務(wù)融資工具的本金及利息。

虧損擴(kuò)大與投拓減弱

2022年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入479.2億元，同比下滑29.32%；歸母凈利潤(rùn)-4.61億元，同比下滑274.81%。這也是首開(kāi)股份自2001年上市以來(lái)的首虧。

2023上半年，虧損還在繼續(xù)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入194.01億元，同比增長(zhǎng)173.12%；歸母凈利潤(rùn)卻錄得-19.06億元，相比上一年中期的-14.24億元，虧損擴(kuò)大。

財(cái)報(bào)顯示，2023上半年，首開(kāi)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率72.16%，凈負(fù)債率156.65%，現(xiàn)金短債比1.21倍，仍踩兩道紅線。期內(nèi)，該公司一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債186.7億元，其中117.21億元為一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款，占比超過(guò)六成。同期，首開(kāi)股份的現(xiàn)金余額225.66億元，較上年同期持續(xù)下降。

資金緊缺之下，首開(kāi)的投資力度似乎有所收縮。2023年以來(lái)，首開(kāi)股份參與了北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、廈門(mén)等高能級(jí)城市的公開(kāi)市場(chǎng)土拍。從結(jié)果來(lái)看，今年上半年，首開(kāi)股份以底價(jià)獲取北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)一宗純商品住宅地塊，地上建筑規(guī)模10.82萬(wàn)平方米。

北京是首開(kāi)股份的大本營(yíng)，截至今年中期末，首開(kāi)股份土儲(chǔ)中環(huán)渤海區(qū)域占比最高達(dá)58%，其中北京占到近7成。

進(jìn)入下半年，首開(kāi)股份7月下旬曾在5天內(nèi)拿下3處地塊，但北京依然是主要戰(zhàn)場(chǎng)。

7月20日，首開(kāi)股份在北京土地市場(chǎng)以總價(jià)31.97億元 現(xiàn)房2.3萬(wàn)平方米搖號(hào)，摘得昌平區(qū)沙河高教園區(qū)四期（二）地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)地塊，項(xiàng)目占地面積6.15萬(wàn)平方米。

一天后，以12.65億元在廈門(mén)土地市場(chǎng)競(jìng)得2023P07號(hào)湖里區(qū)馬厝地塊，項(xiàng)目占地面積0.89萬(wàn)平方米；7月25日，又以22.82億元拿下北京市順義區(qū)順義新城第1街區(qū)地塊，成交金額22.82億元，溢價(jià)率0.53%，未來(lái)銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為4.6萬(wàn)元/平方米。

只不過(guò)，自8月9日發(fā)布7月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)以來(lái)，首開(kāi)股份再?zèng)]有新增土地儲(chǔ)備。

加速資產(chǎn)出售

拿地減緩之外，連續(xù)掛牌出售資產(chǎn)是首開(kāi)股份近段時(shí)間帶給外界最顯著的標(biāo)簽。

就在10月10日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所，北京首開(kāi)瑞泰商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。據(jù)該公司2023年08月31日財(cái)務(wù)報(bào)表，營(yíng)業(yè)收入2853.99萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)951.01萬(wàn)元，資產(chǎn)總計(jì)13.7144億元，負(fù)債總計(jì)13.3594億元，所有者權(quán)益3549.25萬(wàn)元。

而這前一天，首開(kāi)股份公告了轉(zhuǎn)讓北京聯(lián)寶的相關(guān)進(jìn)展。據(jù)悉，北京聯(lián)寶分別由首開(kāi)股份、香港皓年持股61.5%、38.5%，該公司現(xiàn)主要業(yè)務(wù)為租賃經(jīng)營(yíng)北京市朝陽(yáng)區(qū)聯(lián)寶公寓項(xiàng)目。出售聯(lián)寶公司61.5%股權(quán)后，首開(kāi)股份可實(shí)現(xiàn)所得稅前利潤(rùn)約3.5億元。

值得注意的是，北京聯(lián)寶已經(jīng)多次被擺上貨架。早在2022年8月，首開(kāi)股份董事會(huì)議就通過(guò)議案，擬掛牌轉(zhuǎn)讓北京聯(lián)寶全部股權(quán)。去年12月，北京聯(lián)寶二上貨架。2023年9月28日，公司征集到意向受讓方一名，但首開(kāi)股份并未公布具體信息。

首開(kāi)股份指出，北京市朝陽(yáng)區(qū)聯(lián)寶公寓項(xiàng)目自持經(jīng)營(yíng)多年，租金收入漲幅不大。若公司繼續(xù)持有經(jīng)營(yíng)，帶來(lái)的利潤(rùn)和凈現(xiàn)金流有限，未來(lái)增值潛力較小，對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓有利于快速回籠資金，優(yōu)化公司財(cái)務(wù)狀況。

更早前9月25日，首開(kāi)股份發(fā)布公告稱，擬掛牌轉(zhuǎn)讓旗下兩家全資子公司100%股權(quán)及債權(quán)，分別為北京首開(kāi)云錦鉑郡商業(yè)管理有限公司和北京首開(kāi)云錦璞瑅商業(yè)管理有限公司。

首開(kāi)股份方面表示，鉑郡商街、璞堤商街自持經(jīng)營(yíng)多年，租金收入漲幅不大，帶來(lái)的利潤(rùn)和凈現(xiàn)金流有限，未來(lái)增值潛力較小，對(duì)其進(jìn)行處置有利于快速回籠資金，優(yōu)化公司財(cái)務(wù)狀況，有利于公司的可持續(xù)發(fā)展，符合公司和全體股東的利益。

資產(chǎn)處置之外，首開(kāi)股份也在頻繁發(fā)債融資。融資利好政策下，截至上半年末，首開(kāi)股份發(fā)行債券產(chǎn)品147億，包括公司債50億和中期票據(jù)97億。9月，首開(kāi)股份2023年度第七期、第八期、第九期三期中票獲批，共計(jì)發(fā)行108億元。

截至10月10日，首開(kāi)股份(600376.SH)股價(jià)收盤(pán)3.98元，跌-1.01%，成交總額4,355.71萬(wàn)元，總市值101.63億元。