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10月12日，浙商證券發(fā)布地產(chǎn)行業(yè)研報(bào)。

投資要點(diǎn)

工程進(jìn)度影響地產(chǎn)業(yè)績(jī)結(jié)算主要在四季度。根據(jù)浙商證券對(duì)頭部房企年度業(yè)績(jī)結(jié)轉(zhuǎn)比例的計(jì)算，四季度是房企傳統(tǒng)的交付高峰期，四季度業(yè)績(jī)約占全年的50%。（詳見《Q3非結(jié)轉(zhuǎn)主力期，但同比改善可期》）。

根據(jù)浙商證券先前研究框架制作的微笑曲線，地產(chǎn)在基本面未出現(xiàn)明確拐點(diǎn)之前，對(duì)板塊影響最大的是政策和房企銷售表現(xiàn)。由于房企的業(yè)績(jī)是由銷售表現(xiàn)提前鎖定，具體結(jié)算看工程進(jìn)度，因此房企業(yè)績(jī)趨勢(shì)隨銷售走。有的房企因項(xiàng)目數(shù)量少，業(yè)績(jī)結(jié)算可能出現(xiàn)脈沖效應(yīng)，會(huì)有超預(yù)期的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，對(duì)此股價(jià)也會(huì)有所反映。

整體來看，2022-2023年行業(yè)銷售和投資下行，房企2023年業(yè)績(jī)結(jié)算2020-2021年的銷售項(xiàng)目，正處于行業(yè)進(jìn)入拐點(diǎn)向下的時(shí)候。因此開發(fā)商業(yè)績(jī)結(jié)算增速和利潤(rùn)率均處于調(diào)整階段。浙商證券認(rèn)為，對(duì)于部分2022-2023年還有能力拿地的企業(yè)來說，最快能夠看到2024年下半年業(yè)績(jī)結(jié)轉(zhuǎn)出現(xiàn)利潤(rùn)修復(fù)，因?yàn)?022-2023年土地利潤(rùn)相對(duì)較好，開發(fā)商結(jié)算利潤(rùn)有回升的空間；對(duì)于沒能在2022-2023年補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的開發(fā)商來說，利潤(rùn)率或很難在2024年以后看到修復(fù)。因此浙商證券認(rèn)為行業(yè)還會(huì)繼續(xù)分化，分化效果從銷售和拿地逐步演化到報(bào)表上。

地產(chǎn)銷售修復(fù)還需要政策呵護(hù)。浙商證券看到今年1-9月銷售和投資表現(xiàn)還沒有出現(xiàn)明確的拐點(diǎn)。8月底出臺(tái)認(rèn)房不認(rèn)貸政策之后，9-10市場(chǎng)銷售表現(xiàn)能夠給政策方一定的反饋，進(jìn)而影響后續(xù)政策放松的力度大小。從目前銷售表現(xiàn)來看，浙商證券認(rèn)為大概率年底還會(huì)有政策釋放。十一長(zhǎng)假結(jié)束后，申萬房地產(chǎn)指數(shù)（882011.WI）再次接近本輪周期低點(diǎn)（2400點(diǎn)左右），浙商證券認(rèn)為該位置地產(chǎn)的賠率性價(jià)比較高，建議現(xiàn)在可以關(guān)注板塊機(jī)會(huì)。

投資建議：總體來看，綜合政策+板塊位置+業(yè)績(jī)結(jié)算主力期（推動(dòng)年底估值切換），浙商證券看好地產(chǎn)Q4投資機(jī)會(huì)。標(biāo)的選擇上浙商證券認(rèn)為地產(chǎn)這輪供給側(cè)出清格局明確?？春靡欢€城市地方國(guó)企和綜合實(shí)力強(qiáng)的全國(guó)性房企：城建發(fā)展、越秀地產(chǎn)、天健集團(tuán)；保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)。此外二手房中介公司近期利好頻出，看好貝殼。行業(yè)出清時(shí)間長(zhǎng)，利好代建公司業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)，看好綠城管理控股。

風(fēng)險(xiǎn)提示

二手房拋壓制約新房銷售；房企債務(wù)違約升級(jí)。