來源：?丁祖昱評(píng)樓市

(資料圖)

三季度以來高頻次的政策仍在持續(xù)發(fā)酵，但成交數(shù)據(jù)顯示樓市表現(xiàn)仍然平淡。

據(jù)CRIC監(jiān)測，9月30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比微增3%；“雙節(jié)”期間重點(diǎn)42城成交同比微增2%，但與今年五一假期相比，跌幅達(dá)到11%。

松動(dòng)政策觸動(dòng)部分改善需求，在這部分需求短暫釋放之后，市場重又回歸平靜。

這也意味著，當(dāng)前購房者心態(tài)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

CRIC在8月和9月的兩輪調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，購房者短期入市動(dòng)力不足，新政前后，計(jì)劃3個(gè)月內(nèi)購房的人群占比分別為11%和12%；新政后，3個(gè)月至半年內(nèi)購房人群的比重也僅提升了2個(gè)百分點(diǎn)。

購房者仍在觀望。

三季度，地方政策迎來高頻次松綁。133個(gè)省市218次放松房地產(chǎn)政策，頻次較二季度翻倍，力度也明顯增加。

9月迎來核心城市雙限解禁潮，83城政策松綁，南京、青島等11個(gè)核心城市取消限購，一線城市廣州、重點(diǎn)二線城市廈門、西安、長沙、成都限購縮圍降檻，合肥、鄭州等8城全面解除限售。

核心城市已成為“救市主力軍”。

進(jìn)入10月，第40周和第41周，就有40城政策松綁，主要涉及放松限購、放松限貸、放松限售、放松公積金貸款、發(fā)放購房補(bǔ)貼、減稅降費(fèi)等。

樓市成交已有所修復(fù)。

據(jù)CRIC監(jiān)測，9月30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積為1205萬平方米，環(huán)比微增3%，同比下降23%。前9月累計(jì)同比微增2%，增幅較上月持續(xù)收窄。一線城市因新政刺激，短期內(nèi)熱度回升。

再來看“雙節(jié)”期間成交數(shù)據(jù)，整體不如預(yù)期。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，42個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市累計(jì)成交166.66萬平方米，較9月日均降幅達(dá)52%，較2022年同期同比微增2%，與今年五一假期相比，跌幅也達(dá)到11%。

同樣，二手房成交動(dòng)能減弱，8個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交面積較9月周均下降超8成，較去年十一期間下降8%。

核心城市雖然帶來一波需求釋放，但復(fù)蘇后勁已明顯不足。

哪類人群比較關(guān)注樓市政策？政策對(duì)哪類人群更有效？

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，改善人群無論是否有買房意愿，他們對(duì)近期出臺(tái)的“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策比較關(guān)注。

松動(dòng)政策落地后，有近四成購房者置業(yè)信心更積極，他們普遍認(rèn)為近期有合適得項(xiàng)目就會(huì)下手?？梢哉f，新政加速了改善需求釋放。

通過對(duì)比8月和9月改善人群的置業(yè)計(jì)劃，我們發(fā)現(xiàn)，新政后有近期置業(yè)打算的購房者占比上升9個(gè)百分點(diǎn)至77%。并且，在半年至一年內(nèi)打算購房的人群占比由新政前的28%，提升至40%。

對(duì)于改善人群而言，存量房貸下調(diào)、認(rèn)房不認(rèn)貸和換房退稅費(fèi)是對(duì)改善人群購房決策影響最大的政策利好。

其中，存量首套房貸利率的降低直接減輕有房人群的經(jīng)濟(jì)壓力，認(rèn)房不認(rèn)貸和換房退稅費(fèi)政策更是切中改善人群痛點(diǎn)，有助于降低置換成本，促進(jìn)“賣一買一”的聯(lián)動(dòng)需求，因而對(duì)改善人群的購買力影響最明顯。

約有三成左右改善人群重視首付比例下調(diào)，但大部分改善人群認(rèn)為，雖然購房門檻有所降低，但是他們?nèi)詴?huì)理性評(píng)估自己的長期還貸壓力。

實(shí)際上，在購房意愿調(diào)研中，接近半數(shù)購房者仍在觀望，46%的購房者認(rèn)為可能還會(huì)有更多政策利好。

從打算購房的時(shí)間變化來看，政策對(duì)改善需求有一定的刺激，但短期入市動(dòng)力不足。

新政前后，計(jì)劃3個(gè)月內(nèi)購房的人群占比分別為11%和12%，比重幾乎沒有發(fā)生變化。

再把時(shí)間周期拉長，新政后3個(gè)月至半年內(nèi)購房人群的比重也僅提升了2個(gè)百分點(diǎn)。

在參與調(diào)研的人群中，“家里有房”和“經(jīng)濟(jì)不確定性高，不愿意承擔(dān)高額的房貸風(fēng)險(xiǎn)”是他們不打算近期買房的兩大主要原因。

目前，市場供求關(guān)系發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，改善人群雖然對(duì)現(xiàn)有居住條件不滿意，但并不著急出手，再加上經(jīng)濟(jì)不景氣使得購房者不再盲目跟風(fēng)，而是更加注重財(cái)務(wù)安全和未來經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

也就是說，經(jīng)濟(jì)承壓使得購房者置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好出現(xiàn)明顯的下降。

在政策刺激下，他們也開始擔(dān)憂房子能否保值增值，在此情況下，改善人群的置業(yè)決策也偏向謹(jǐn)慎。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，“覺得房子沒有投資價(jià)值”成為購房者不打算買房的第三大原因，且占比由8月的8%大幅上升11個(gè)百分點(diǎn)至19%。

購房者對(duì)政策調(diào)整空間仍有更多期待。

根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，有77%的改善購房者認(rèn)為，未來政策將會(huì)進(jìn)一步放松。尤其是隨著一線城市廣州放開部分區(qū)域的住宅限購，其他核心一二線城市的購房者也對(duì)政策調(diào)整空間報(bào)以更多期待。

僅有15%認(rèn)為當(dāng)前政策基本到底，且這部分人群以三四線城市的購房者為主。?

事實(shí)上，四季度政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化空間。

北上深一線城市或跟隨廣州調(diào)整限購，但全面解除的可能性不大，大概率限于局部調(diào)整，比如遠(yuǎn)郊區(qū)域購房社保年限要求、非戶籍單身購房限制等。部分二線城市有望放寬甚至取消限購。

限貸政策中套數(shù)認(rèn)定等方面仍有余量，比如認(rèn)貸不認(rèn)房，再比如放寬多孩家庭群體套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，另外購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免均是可選項(xiàng)。?

改善人群已成為房地產(chǎn)市場的主力，他們關(guān)注政策、觀察市場，其置業(yè)需求顯露出較強(qiáng)的韌性。

一部分改善人群在新政的刺激下有加速入市的意愿，但更多的改善置業(yè)者仍在期待更多政策放松空間，對(duì)置業(yè)決策仍報(bào)以謹(jǐn)慎、理性的態(tài)度。

市場仍在期待產(chǎn)品力的突破與產(chǎn)品品質(zhì)的提升，以調(diào)動(dòng)客戶購房意愿、激活改善需求。