文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

(資料圖)

2010年，華僑城在上海的一場(chǎng)土拍中大放異彩。

當(dāng)時(shí)，華僑城經(jīng)過(guò)百輪競(jìng)價(jià)后，摘得單價(jià)地王閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊蘇河灣地塊，總價(jià)70.2億元，折下來(lái)每平方樓板價(jià)高達(dá)5.28萬(wàn)元，相較周邊高了1-2萬(wàn)元。半年后，華僑城再拿下蘇河灣41、42街坊地塊，后續(xù)整體開發(fā)為華僑城蘇河灣項(xiàng)目。

2018年，中國(guó)首家寶格麗酒店，便落戶于蘇河灣項(xiàng)目之中，這也是繼米蘭、巴厘島、倫敦、迪拜、北京之后，寶格麗在全球的第6家酒店。

寶格麗酒店素以奢華著稱，選址均位于寸土寸金之地，落戶在華僑城蘇河灣項(xiàng)目，倒也不失身份。對(duì)于華僑城而言，與寶格麗達(dá)成合作更為讓蘇河灣項(xiàng)目增添了幾分豪氣。

然而，地產(chǎn)商的處境今非昔比，流動(dòng)性壓力下，不少房企選擇變賣如酒店的持有型資產(chǎn)，華僑城便是其中一員。

10月11日，華僑城(亞洲)(3366.HK)公告稱，間接非全資附屬公司華僑城上海置地將在北交所掛牌出售上海蘇河灣項(xiàng)目部分資產(chǎn)，底價(jià)24.3億元。

公告顯示，華僑城上海置地?cái)M掛牌的資產(chǎn)為蘇河灣項(xiàng)目的酒店系列資產(chǎn)，包括酒店房產(chǎn)及其他建筑，面積2.32萬(wàn)平；T1樓地下1至2層酒店設(shè)施及配套用房，面積6,924.68平；以及88個(gè)地下車位，面積5,128.8平。

從標(biāo)的地址來(lái)看，華僑城上海置地所掛牌的資產(chǎn)，或包含寶格麗酒店的部分房產(chǎn)。交易若按最低價(jià)格完成，華僑城亞洲預(yù)計(jì)將產(chǎn)生收益約5700萬(wàn)元。

再賣“寶格麗”？

掛牌方華僑城上海置地，是華僑城蘇河灣項(xiàng)目的開發(fā)主體，目前由兩名股東持有，一為華僑城亞洲，持股50.495%，二為華僑城A，持股49.505%。

華僑城上海置地原是由華僑城A單獨(dú)持有，或是因華僑城蘇河灣項(xiàng)目開發(fā)資金的需求量過(guò)大，華僑城A在2012年引入了兄弟公司華僑城亞洲，讓項(xiàng)目獲得了22.32億元的注資。

在香港上市華僑城亞洲，可選擇的融資手段應(yīng)比華僑城A更為豐富，這對(duì)華僑城蘇河灣項(xiàng)目的開發(fā)是有利的，引入華僑城亞洲后，華僑城上海置地便有了現(xiàn)在的股權(quán)架構(gòu)。2018年，華僑城上海置地下設(shè)一全資附屬公司上海首馳企業(yè)管理有限公司（下稱“上海首馳”）。

在去年，華僑城A便有意將蘇河灣項(xiàng)目的部分持有型資產(chǎn)出售。2022年10月，華僑城A公告稱，將通過(guò)華僑城上海置地，掛牌上海首馳51%的股權(quán)。

公告指出，上海首馳主要資產(chǎn)為133套公寓，其中包括上海寶格麗公寓。而寶格麗公寓則與寶格麗酒店共用寶格麗大樓。

后續(xù)有消息傳出，“A股游戲王” 世紀(jì)華通將接盤上海首馳的股權(quán)，然而直至目前，上海首馳仍由華僑城上海置地100%持有。

華僑城掛牌的公寓資產(chǎn)與掛牌的酒店資產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)情況均不樂(lè)觀。2021年-2022年，華僑城亞洲掛牌的酒店資產(chǎn)稅后分別虧損1076.8萬(wàn)元及5225.1萬(wàn)元，持續(xù)虧損且幅度增長(zhǎng)迅速。

即便如此，華僑城依然想將其賣上一個(gè)好價(jià)錢。截止今年6月末，掛牌酒店等資產(chǎn)的凈資產(chǎn)為20.1億元，而華僑城亞洲的最低報(bào)價(jià)達(dá)到了24.3億元。

交易或許不會(huì)輕易達(dá)成。上次掛牌寶格麗公寓相關(guān)資產(chǎn)，華僑城的出價(jià)一降再降，但至今無(wú)人接手。

經(jīng)營(yíng)壓力

近年來(lái)華僑城系甩賣資產(chǎn)動(dòng)作頻頻，這透露出了集團(tuán)地產(chǎn)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)的壓力。

如華僑城亞洲，自2021年以來(lái)，公司連年虧損，其中2022年的虧損額達(dá)到19.13億元。今年上半年，華僑城亞洲實(shí)現(xiàn)收入約1.94億元，較去年同期下降約77.9%，歸母凈利潤(rùn)為-2.12億元，同比大幅下滑245.15%。

從2023年中期報(bào)告來(lái)看，華僑城亞洲的毛利率并不低，期內(nèi)毛利率約為31.6%，這主要是由疫情管控結(jié)束，上海的酒店及公寓租賃業(yè)績(jī)大幅回升所致。而根據(jù)財(cái)報(bào)看，華僑城亞洲在上海的公寓及酒店項(xiàng)目?jī)H蘇河灣一個(gè)。

截止2023年6月末，華僑城亞洲的總有息負(fù)債為90.21億元，其中一年內(nèi)到期的銀行及其他貸款為65.77億元，較去年年底增加近40億元。而公司期末所持的貨幣資金為25.6億元，無(wú)法覆蓋短期借款。

這或許也是華僑城亞洲要將蘇河灣酒店及公寓資產(chǎn)出售的原因。

華僑城A近年的日子也不好過(guò)。2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入194.38億元，同比增長(zhǎng)18.56%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)虧損13.06億元，同比下滑1328.19%。

而在2022年，華僑城A已經(jīng)出現(xiàn)大幅虧損。期內(nèi)營(yíng)收767.67億元，同比下滑25.17%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-109.05億元，同比下滑387.05%。

不過(guò)，華僑城A的流動(dòng)性要更強(qiáng)一些。截止2023年6月，公司短期借款為54.86億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為153.79億元，而公司持有的貨幣資金為442.78億元，覆蓋短債并無(wú)壓力。